Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐỀ TÀI: Ngư i hư ng d n khoa h c: P.GS TS NGUY N NG C ð NH Ngư i th c hi n: T CHIÊU TRUNG TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 i B GIÁO D C VÀ ðÀO T O TRƯ NG ð I H C KINH T TP H CHÍ MINH T CHIÊU TRUNG KI M SỐT BONG BĨNG B T ð NG S N ð PHÁT TRI N B N V NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM Chuyên ngành: Kinh t tài – ngân hàng Mã S : 60.31.12 LU N VĂN TH C SĨ KINH T Ngư i hư ng d n khoa h c: P.GS TS NGUY N NG C ð NH TP H CHÍ MINH – NĂM 2011 ii L I CAM ðOAN Tơi xin cam đoan lu n văn cơng trình nghiên c u khoa h c b n thân th c hi n d a nh ng tài li u tham kh o thu th p ñư c Các s li u, k t qu đư c trình bày lu n văn trung th c có ngu n g c rõ ràng Tác giá lu n văn T CHIÊU TRUNG iii M CL C DANH M C CÁC CH VI T T T viii DANH M C B NG BI U ix DANH M C HÌNH MINH H A x DANH M C PH L C xi PH N M ð U 1 Lý ch n ñ tài ð i tư ng ph m vi nghiên c u Ý nghĩa khoa h c th c ti n c a ñ tài nghiên c u Các n i dung đư c trình bày lu n văn CHƯƠNG 1: M T S N I DUNG V TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ HI N TƯ NG BONG BONG B T ð NG S N 1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n th trư ng b t ñ ng s n 1.1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n 1.1.1.1 Quan ñi m c a nhà kinh t v B t ñ ng s n: .4 1.1.1.2 M t s ñ c trưng b n quan tr ng c a BðS 1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n 1.1.2.1 Khái ni m th trư ng B t ñ ng s n .6 1.1.2.2 Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n .6 1.1.2.3 ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n 1.1.2.4 Các nhân t 1.2 nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n 12 Hi n tư ng bong bóng b t đ ng s n 16 1.2.1 ð u tư ñ u 16 1.2.2 Bong bóng tài s n bong bóng b t đ ng s n 17 1.2.2.1 “Bong bóng” tài s n: 17 iv 1.2.2.2 “Bong bóng” b t đ ng s n: .18 1.2.3 nh hư ng c a bong bóng b t ñ ng s n ñ n s phát tri n c a n n kinh t 19 1.3 Kinh nghi m ki m sốt bong bóng b t ñ ng s n c a m t s qu c gia th gi i 21 1.3.1 Trung Qu c 21 1.3.1.1 Tình tr ng th trư ng: 21 1.3.1.2 Ph n ng c a Chính ph Trung Qu c: áp d ng hàng lo t bi n pháp: .22 1.3.1.3 Nhóm gi i pháp k thu t – h tr : 22 1.3.2 Singapore .23 K t lu n chương 24 CHƯƠNG 2: TH C TR NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ CHÍNH SÁCH QU N LÝ C A CHÍNH PH 25 2.1 Th c ti n phát tri n c a th trư ng b t ñ ng s n hi n tư ng bong bong b t ñ ng s n Vi t Nam th i gian qua 25 2.1.1 Giai ño n trư c kh ng ho ng tài tồn c u 25 2.1.2 Giai ño n sau kh ng ho ng tài tồn c u 27 2.1.3 Nh n ñ nh v th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam: 28 2.1.4 ðánh giá m c ñ nh hư ng c a nhân t kinh t ñ n t su t sinh l i b t ñ ng s n giai ño n 2005 – 2010: 29 2.2 Chính sách qu n lý th trư ng BðS ch ch ng ñ u cơ: 37 2.2.1 Các bi n pháp ki m sốt theo thơng l qu c t 37 2.2.1.1 Bi n pháp ki m soát b ng pháp lu t 37 2.2.1.2 Bi n pháp ki m sốt b ng sách tài khóa 38 2.2.1.3 Bi n pháp ki m soát b ng sách ti n t 40 v 2.2.1.4 Bi n pháp ki m soát b ng sách u hành vĩ mơ c a nhà nư c 44 2.2.2 Các bi n pháp ki m sốt đ c thù c a Vi t Nam 45 2.2.2.1 Chính sách b i thư ng, tái đ nh cư, gi i phóng m t b ng: .45 2.2.2.2 Phát tri n, qu n lý ki m soát h th ng ch s giá b t ñ ng s n 45 K t lu n chương 47 CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH H I QUI CÁC NHÂN T NH HƯ NG ð N TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM 48 3.1 Mô hình c lư ng đ tài 48 3.2 K t qu c lư ng mơ hình 50 3.3 Phân tích k t qu h i qui 52 3.3.1 Ki m đ nh s phù h p c a mơ hình 52 3.3.2 ðánh giá ý nghĩa c a t ng bi n ñ c l p riêng bi t 53 3.3.3 Ki m ñ nh hi n tư ng ña c ng n 56 3.3.4 Phân tích ph n dư 57 K t lu n chương 65 CHƯƠNG 4: M T S GI I PHÁP KI M SOÁT BONG BÓNG B T ð NG S N VÀ PHÁT TRI N B N V NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM 66 4.1 Hoàn thi n h th ng pháp lu t ñi u ch nh th trư ng & ki m sốt bong bóng b t đ ng s n 66 4.2 ði u hành linh ho t sách kinh t vĩ mơ v i t m nhìn th i gian phù h p 68 4.3 Xây d ng h th ng pháp lu t liên quan ñ n th ch p th c p ch ng khoán hóa tài s n có ngu n g c b t ñ ng s n ñ t o ngu n v n phát tri n th trư ng b t ñ ng s n b n v ng 69 4.4 Minh b ch hóa thơng tin & đ nh hư ng th trư ng 70 vi 4.5 T m nhìn, d đốn ki m sốt cung c u phù h p v i t ng giai ño n phát tri n th trư ng 71 4.6 Xây d ng, phát tri n trì hi u l c h th ng giám sát c nh báo s m ñ i v i bong bóng b t đ ng s n 73 4.7 Bi n pháp h tr khác: 75 4.8 Các v n ñ c n nghiên c u ti p 79 K t lu n chương 80 PH N K T LU N 81 TÀI LI U THAM KH O 83 A Các website 83 B Các tài li u, giáo trình, sách tham kh o, sách hư ng d n 83 C Các lu n văn c a khóa trư c: 84 D Các tài li u nư c ngoài: 84 PH L C 86 Ph l c 1: T ng quan v b t ñ ng s n th trư ng b t ñ ng s n 86 Ph l c 2: K t qu h i qui tính RSS đ xác đ nh ñ tr t i ưu c a bi n GDP theo phương pháp Hsiao 96 Ph l c 3: K t qu h i qui mơ hình g c (2) 98 Ph l c 4: K t qu h i qui mơ hình u ch nh (5) 99 Ph l c 5: K t qu tính tốn h s tương quan mơ hình ñi u ch nh (5) t chương trình Eview ñ ki m ñ nh ña c ng n (b ng phương pháp h s tương quan) 100 Ph l c 6: K t qu h i qui t chương trình Eview (tính tốn h s xác ñ nh R2j ñ xác ñ nh nhân t phóng đ i phương sai VIFj) đ ki m đ nh hi n tư ng ña c ng n (phương pháp nhân t phóng đ i phương sai) 101 vii Ph l c 7: K t qu h i qui t chương trình Eview (ki m đ nh White khơng có tích chéo) đ ki m đ nh hi n tư ng phương sai khơng ñ i (phương sai b ng nhau) 103 Ph l c 8: Ph n dư t chương trình Eview (ki m đ nh Park) đ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) 104 Ph l c 9: Giá tr c lư ng t chương trình Eview (ki m ñ nh Park) ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) 105 Ph l c 10: K t qu h i qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} t chương trình Eview (ki m ñ nh Park) cho bi n ñ c l p ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) 106 Ph l c 11: K t qu h i qui phương trình (9) đ kh c ph c hi n tư ng phương sai sai s thay ñ i 108 viii DANH M C CÁC CH STT 10 11 12 13 VI T T T BðS TT BðS TSSLBðS GDP CPI TTTD TSSLCK FDIðK FDITH XHCN REMI RPI REIT VI T T T N I DUNG B t ñ ng s n Th trư ng b t ñ ng s n T su t sinh l i b t ñ ng s n T c ñ tăng trư ng t ng s n ph m qu c n i Ch s tăng giá tiêu dùng / L m phát T c đ tăng trư ng tín d ng T su t sinh l i ch ng kho n T c ñ tăng trư ng v n ñ u tư nư c ngồi đăng ký T c đ tăng trư ng v n đ u tư nư c ngồi th c hi n Xã h i ch nghĩa Real Estate Market Index - Ch s th trư ng b t ñ ng s n Real Estate Price Index - Ch s giá b t ñ ng s n Real Estate Investment Trust Fund - Qu tín thác đ u tư b t ñ ng s n ix DANH M C B NG BI U STT B ng B ng B ng B ng B ng B ng B ng N I DUNG Mô t bi n S li u thu th p K t qu tính FPE t c lư ng phương trình h i qui (3) (Ph l c 2) K t qu c lư ng phương trình h i qui (4) (Ph l c 3) K t qu ki m ñ nh ý nghĩa t ng bi n riêng bi t c a phương trình h i qui (5) K t qu c lư ng phương trình h i qui ñi u ch nh (6) (Ph l c 4) K t qu c lư ng phương trình h i qui u ch nh ki m ñ nh hi n tư ng ña c ng n(6) (Ph l c 5) B ng K t qu tính h s VIFj (Ph l c 6) B ng K t qu c lư ng phương trình h i qui u ch nh (5) (Ph l c 7) B ng 10 K t qu c lư ng phương trình Ln(e2i) (8) (Ph l c 10) B ng 11 K t qu kh c ph c hi n tư ng phương sai sai s thay ñ i gây nên b i bi n GDP(-1) (Ph l c 11) 94 M t khác, th trư ng BðS mang tính khơng t p trung tr i r ng mi n c a ñ t nư c S n ph m hàng hố BðS có “dư th a” th ñem bán m i vùng vùng khơng vùng khác đư c Bên c nh đó, m i th trư ng mang tính ch t đ a phương v i quy mơ trình đ khác có s phát tri n khơng đ u gi a vùng, mi n, ñi u ki n t nhiên trình đ phát tri n kinh t -văn hố-xã h i khác d n đ n quy mơ trình đ phát tri n c a th trư ng BðS khác Th trư ng BðS th có quy mơ trình đ phát tri n kinh t cao ho t đ ng sơi đ ng th trư ng BðS nơng thôn, mi n núi v.v b Th trư ng BðS ch u s chi ph i ch t ch c a pháp lu t BðS tài s n l n c a m i qu c gia, hàng hố đ c bi t, giao d ch v BðS có nh hư ng đ n nhi u ho t đ ng kinh t -xã h i Do đó, v n ñ v BðS ñ u ch u s chi ph i ñi u ch nh ch t ch c a h th ng văn b n quy ph m pháp lu t riêng v BðS, ñ c bi t h th ng văn b n quy ph m pháp lu t v ñ t ñai nhà ð c ñi m ñ c bi t ñúng nư c ta th trư ng ñ t ñai c p I (th trư ng sơ c p- giao ñ t cho thuê ñ t) ch u nhi u tác ñ ng nh t b i quy t ñ nh c a Nhà nư c Chính ph nư c th gi i ñ u quan tâm ñ n BðS th trư ng BðS, ln u ch nh sách v BðS th trư ng BðS nh m huy ñ ng ngu n l c v BðS ph c v m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i c Th trư ng BðS m t d ng th trư ng khơng hồn h o (thơng tin khơng đ y đ , thi u s t ch c c a th trư ng) ð c ñi m xu t phát t nh ng ñ c trưng riêng c a m i vùng, ch u s chi ph i c a ñi u ki n t nhiên truy n th ng t p quán, th hi u, tâm lý xã h i trình s d ng BðS Th m chí, b n thân th trư ng ñ a phương, s hi u bi t v giao d ch khơng hồn h o, ngư i mua ngư i bán thư ng thi u thơng tin liên quan đ n nh ng giao d ch trư c S tác ñ ng c a Nhà nư c m t y u t t o nên tính khơng hồn h o c a th trư ng BðS B t kỳ Nhà nư c đ u có s can thi p vào th trư ng BðS m c ñ khác nhau, ch y u đ t đai ñ th c hi n 95 m c tiêu phát tri n chung BðS có tính d bi t, tin t c th trư ng h n ch , ñ t ñai th trư ng sơ c p ph thu c vào quy t ñ nh c a Nhà nư c nên th trư ng BðS th trư ng c nh tranh khơng hồn h o M t khác, th trư ng BðS khơng hồn h o cịn tính ch t khơng tái t o đư c c a ñ t, nên th trư ng BðS mang tính đ c quy n, đ u nhi u th trư ng hàng hoá khác d Th trư ng BðS có m i liên h m t thi t v i th trư ng v n tài ð ng thái phát tri n c a th trư ng tác ñ ng t i nhi u lo i th trư ng n n kinh t BðS tài s n ñ u tư ñ t bao g m c giá tr ñ t ñai sau ñã ñư c ñ u tư ð u tư t o l p BðS thư ng c n m t lư ng v n l n v i th i gian hình thành BðS thu h i ngu n v n dài Khi BðS tham gia lưu thông th trư ng BðS, giá tr quy n v BðS ñư c ñem trao ñ i, mua bán, kinh doanh v.v gi i quy t v n ñ lưu thông ti n t , thu h i v n ñ u tư mang l i l i nhu n cho bên giao d ch ði u ch ng t th trư ng BðS ñ u quan tr ng c a th trư ng v n Ngư c l i, th trư ng BðS ho t ñ ng t t s ñ huy ñ ng ñư c ngu n tài l n cho phát tri n kinh t thông qua th ch p gi i ngân (Theo th ng kê, nư c phát tri n lư ng ti n ngân hàng cho vay qua th ch p b ng BðS chi m 80% t ng lư ng v n cho vay) Ngồi ra, th trư ng BðS cịn có quan h tr c ti p v i th trư ng xây d ng g m th trư ng v t li u xây d ng; ñ n i th t; th trư ng lao ñ ng v.v dao ñ ng c a th trư ng có nh hư ng lan to t i s phát tri n n ñ nh c a n n kinh t qu c dân 96 Ph l c 2: K t qu h i qui tính RSS đ xác ñ nh ñ tr t i ưu c a bi n GDP theo phương pháp Hsiao Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample: 2005:1 2010:4 Included observations: 24 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP 0.076572 -0.046348 0.024226 0.105380 3.160734 -0.439815 0.0045 0.6644 0.008716 -0.036342 0.103712 0.236637 21.37684 0.914882 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.071392 0.101878 -1.614736 -1.516565 0.193437 0.664362 Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) -0.166669 3.404469 0.113565 1.597588 -1.467609 2.131005 0.1570 0.0451 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.177798 0.138646 0.096676 0.196269 22.14767 1.313695 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -1.751971 -1.653232 4.541184 0.045069 97 Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample(adjusted): 2005:3 2010:4 Included observations: 22 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-2) -0.128835 2.870850 0.120001 1.690676 -1.073615 1.698049 0.2958 0.1050 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.126003 0.082303 0.102135 0.208632 20.02381 1.140615 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071550 0.106617 -1.638529 -1.539343 2.883369 0.105004 Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:25 Sample(adjusted): 2005:4 2010:4 Included observations: 21 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-3) -0.114775 2.670091 0.124316 1.752440 -0.923252 1.523642 0.3675 0.1441 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.108880 0.061979 0.105806 0.212702 18.42233 1.056448 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071343 0.109245 -1.564032 -1.464553 2.321486 0.144070 98 Ph l c 3: K t qu h i qui mơ hình g c (2) Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/26/11 Time: 16:11 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK FDIDK -0.401039 5.340271 -1.511145 1.651288 0.179280 -0.007563 0.092050 1.220676 0.694552 0.365079 0.056264 0.012189 -4.356752 4.374847 -2.175712 4.523104 3.186435 -0.620489 0.0004 0.0004 0.0440 0.0003 0.0054 0.5432 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.690680 0.599703 0.065905 0.073839 33.39016 2.548333 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -2.381753 -2.085537 7.591839 0.000656 Ph l c 3: K t qu h i qui mơ hình g c (2) thay th FDIDK b ng FDITH Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 01/03/12 Time: 14:38 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C TTTD GDP(-1) TSSLCK CPI FDITH -0.401148 1.647581 5.317467 0.183261 -1.580946 -0.000230 0.093301 0.377445 1.234989 0.057454 0.693407 0.020071 -4.299510 4.365089 4.305680 3.189711 -2.279968 -0.011456 0.0005 0.0004 0.0005 0.0054 0.0358 0.9910 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.683677 0.590640 0.066647 0.075510 33.13270 2.657920 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -2.359366 -2.063150 7.348498 0.000784 99 Ph l c 4: K t qu h i qui mơ hình u ch nh (5) Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/26/11 Time: 22:02 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK -0.401076 5.316853 -1.580731 1.646677 0.183144 0.090464 1.199068 0.673627 0.358713 0.054954 -4.433555 4.434154 -2.346598 4.590511 3.332656 0.0003 0.0003 0.0306 0.0002 0.0037 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.683674 0.613380 0.064769 0.075511 33.13262 2.660037 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -2.446314 -2.199468 9.725843 0.000227 100 Ph l c 5: K t qu tính tốn h s tương quan mơ hình u ch nh (5) t chương trình Eview ñ ki m ñ nh ña c ng n (b ng phương pháp h s tương quan) GDP(-1) GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK CPI TTTD TSSLCK 1.000000 0.214632 0.058495 0.024479 0.214632 1.000000 0.192127 -0.298967 0.058495 0.192127 1.000000 -0.194957 0.024479 -0.298967 -0.194957 1.000000 101 Ph l c 6: K t qu h i qui t chương trình Eview (tính tốn h s xác ñ nh R2j ñ xác ñ nh nhân t phóng đ i phương sai VIFj) đ ki m ñ nh hi n tư ng ña c ng n (phương pháp nhân t phóng đ i phương sai) Dependent Variable: GDP(-1) Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:10 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C CPI TTTD TSSLCK 0.066503 0.071975 0.019294 0.001148 0.007133 0.131947 0.074121 0.011530 9.322818 0.545487 0.260304 0.099545 0.0000 0.5918 0.7974 0.9217 0.022422 -0.131933 0.013726 0.003580 68.19585 0.634454 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.069957 0.012902 -5.582247 -5.384770 0.145260 0.931450 Dependent Variable: CPI Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:27 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) TTTD TSSLCK 0.005587 0.214232 0.083850 -0.023265 0.029028 0.392734 0.126652 0.019168 0.192461 0.545487 0.662050 -1.213691 0.8494 0.5918 0.5159 0.2397 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.125609 -0.012453 0.023681 0.010655 55.65241 1.487216 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.025774 0.023535 -4.491514 -4.294037 0.909804 0.454821 102 Dependent Variable: TTTD Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:29 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TSSLCK 0.060784 0.184179 0.268918 -0.023130 0.050133 0.707553 0.406190 0.035236 1.212456 0.260304 0.662050 -0.656425 0.2402 0.7974 0.5159 0.5194 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.067683 -0.079524 0.042409 0.034172 42.25055 1.015653 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.079170 0.040817 -3.326135 -3.128658 0.459781 0.713603 Dependent Variable: TSSLCK Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:31 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TTTD 0.185661 0.454149 -3.092703 -0.958740 0.332298 4.562270 2.548179 1.460549 0.558717 0.099545 -1.213691 -0.656425 0.5829 0.9217 0.2397 0.5194 0.109242 -0.031404 0.273037 1.416437 -0.581067 1.874907 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.061817 0.268848 0.398354 0.595831 0.776714 0.521388 103 Ph l c 7: K t qu h i qui t chương trình Eview (ki m đ nh White khơng có tích chéo) đ ki m đ nh hi n tư ng phương sai khơng ñ i (phương sai b ng nhau) White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared 11.55966 19.97588 Probability Probability 0.000057 0.010428 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 09:45 Sample: 2005:2 2010:4 Included observations: 23 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) GDP(-1)^2 CPI CPI^2 TTTD TTTD^2 TSSLCK TSSLCK^2 0.151793 -3.917611 26.46605 -0.083210 0.482819 -0.019455 -0.185786 -0.013163 0.004369 0.023089 0.706283 5.763213 0.224655 3.106409 0.116908 0.625405 0.011934 0.023398 6.574212 -5.546803 4.592239 -0.370390 0.155427 -0.166411 -0.297065 -1.102960 0.186733 0.0000 0.0001 0.0004 0.7166 0.8787 0.8702 0.7708 0.2886 0.8545 0.868517 0.793383 0.005419 0.000411 93.08557 2.550472 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.006403 0.011921 -7.311789 -6.867465 11.55966 0.000057 104 Ph l c 8: Ph n dư t chương trình Eview (ki m đ nh Park) ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) Last updated: 10/28/11 - 09:30 Modified: 2005:1 2010:4 // eq01.makeresid 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 NA 0.025794 -0.027467 -0.046650 0.026089 0.014490 -0.001522 -0.074787 0.017994 0.061632 0.046415 -0.002402 0.064529 -0.055485 0.082656 -0.143584 0.236488 -0.080900 -0.097284 -0.013705 0.121690 -0.033949 -0.065906 -0.061580 105 Ph l c 9: Giá tr c lư ng t chương trình Eview (ki m đ nh Park) đ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) Last updated: 10/28/11 - 09:31 Modified: 2005:1 2010:4 // eq01.fit(f=actual) tsslbdsf 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 NA 0.044506 0.103367 0.130550 0.066411 0.083510 0.105122 0.219587 0.178106 0.177968 0.211285 0.255002 -0.009329 -0.120415 -0.043656 0.028484 -0.155388 0.156100 0.117584 0.006505 -0.095790 0.053649 0.068106 0.070580 106 Ph l c 10: K t qu h i qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} t chương trình Eview (ki m đ nh Park) cho bi n ñ c l p ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:35 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(GDP(-1)) -9.250471 -2.302891 2.002162 0.736322 -4.620242 -3.127559 0.0017 0.0141 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.550097 0.493860 0.627736 3.152419 -8.417310 1.522949 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) -3.019445 0.882351 2.083462 2.143979 9.781626 0.014067 Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:36 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(CPI) -2.103640 0.248101 1.925010 0.515481 -1.092794 0.481300 0.3063 0.6432 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.028141 -0.093341 0.922612 6.809708 -12.26821 0.709344 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) -3.019445 0.882351 2.853641 2.914158 0.231650 0.643192 107 Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(TTTD) -2.726941 0.100185 1.084689 0.357558 -2.514029 0.280192 0.0361 0.7864 0.009718 -0.114067 0.931316 6.938799 -12.36210 0.763997 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat -3.019445 0.882351 2.872421 2.932938 0.078508 0.786439 Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: Excluded observations: 13 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(TSSLCK) -3.509062 -0.060132 0.591805 0.155975 -5.929421 -0.385527 0.0019 0.7157 0.028868 -0.165358 0.854863 3.653951 -7.657216 0.591044 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat -3.317912 0.791893 2.759204 2.743750 0.148631 0.715704 108 Ph l c 11: K t qu h i qui phương trình (9) đ kh c ph c hi n tư ng phương sai sai s thay ñ i Dependent Variable: TSSLBDS/GDP(-1) Method: Least Squares Date: 10/29/11 Time: 09:41 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob 1/GDP(-1) C CPI/GDP(-1) TTTD/GDP(-1) TSSLCK/GDP(-1) -0.059331 1.089988 -0.674576 0.798861 0.082605 0.080213 1.113739 0.913313 0.505698 0.070263 -0.739665 0.978674 -0.738604 1.579720 1.175655 0.4690 0.3407 0.4697 0.1316 0.2550 0.220936 0.047810 1.400183 35.28920 -37.55854 1.933901 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.974172 1.434904 3.700743 3.947589 1.276159 0.315938 ... ng bong bóng th trư ng v , mây dày bong bóng to mưa s l n 1.2.2.2 ? ?Bong bóng? ?? b t đ ng s n: Bong bong b t ñ ng s n m t lo i bong bong tài s n nói riêng bong bóng kinh t nói chung Do m t lo i bong. .. trư ng bùng phát d d n ñ n thiên l ch, hi n tư ng bong bóng xu t hi n m m móng c a s p đ th trư ng 1.2.2 Bong bóng tài s n bong bóng b t đ ng s n 1.2.2.1 ? ?Bong bóng? ?? tài s n: Bong bóng tài s n... n tư ng bong bóng b t đ ng s n 16 1.2.1 ð u tư ñ u 16 1.2.2 Bong bóng tài s n bong bóng b t đ ng s n 17 1.2.2.1 ? ?Bong bóng? ?? tài s n: 17 iv 1.2.2.2 ? ?Bong bóng? ?? b