4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
2.1.1 Giai đo ạn trước khủng hoảng tài chính tồn cầ u
+ Trước 1993: đây là giai đoạn nước ta vừa mở cửa được 1 thời gian ngắn và Luật ðất ðai 1987 được ban hành với qui định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cưở thời kỳ này diễn ra tự phát và hồn tồn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm với nhau.
+ Giai đoạn 1993 – 1999: đây là giai đoạn Luật ðất ðai 1993 được ban hành và cĩ hiệu lực, trong đĩ quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được qui định và thừa nhận. Quyền sử dụng đất đã trở thành đối tượng đầu tư & đầu cơ của các Cơng ty như Minh Phụng – Epco; Huy Hồng… với nguồn tài chính là từ vốn vay ngân hàng và các cá nhân với nguồn vốn nhàn rỗi tạo nên cơn sốt (đất) lần thứ nhất (1993-1994). Cơn sốt này bị giập tắt khi nhà nước áp dụng biện pháp hành chính – tư pháp với đỉnh điểm là vụ xét xử vụ án Minh Phụng – Epco nợ sáu ngân hàng thương mại với số tiền lên tới 6.000 tỉ đồng và 33 triệu USD và Tịa án đã định giá tổng tài sản (390 danh mục với 476 đơn vị tài sản) để thi hành án chỉ trị giá hơn 2.232 tỉ đồng. Sau cơn sốt là đợt đĩng băng lần thứ nhất kéo dài từ 1995 – 1999 do các nhà đầu tưđua nhau bán đất thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng.
+ Giai đoạn 2000 – 2006: giai đoạn này chứng kiến cơn sốt lần hai (nhà mặt tiền và đất dự án phân lơ) trong khoản thời gian 2000 – 2002. Khởi nguồn của cơn sốt này là việc các nhà đầu tư vận dụng chính sách, qui định pháp luật của nhà nước cụ thể là chủ trương của Tp. HCM về việc cho thí điểm phân lơ hộ lẻ (văn bản số 695/CV-UB-QLðT ngày 22/02/1999 và văn bản số 4081/UB-QLðT ngày 28/9/1999) và Luật số 25/2001/QH10 ngày 19/06/2001 về việc sửa đổi bổ sung một
sốđiều của Luật đất đai 1993 qui định cho phép Việt Kiều và một sốđối tượng khác được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam cùng với việc Hiệp định thương mại Việt Mỹđược thơng qua năm 2001 mang đến nhiều thuận lợi hơn cho Việt Nam trong việc phát triển kinh tế. Trên cơ sở các văn bản pháp qui này, các nhà đầu tưđã mua đất khắp các vùng ven, đặc biệt là khu vực Tp. HCM và tự tổ chức phân lơ bán nền. Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng vốn đầu tư trong cơn sốt lần hai này đạt đến giá trị khoảng 6 tỉ USD và đáng chú ý là chỉ “chơn” ở đất chứ khơng tạo ra hàng hĩa là nhà ở và các cơng trình xây dựng khác (số liệu của Sởđịa chính nhà đất Tp. HCM cho thấy trong 6.000 ha đất đơ thị hĩa ở vùng ven Tp. HCM thì chỉ cĩ 10% diện tích cĩ xây dựng hạ tầng, nhà ở). Cơn sốt này chấm dứt khi TP. HCM ban hành chỉ thị 05/2002/CT-UB ngày 13/03/2002 về việc chấm dứt thực hiện thí điểm phân lơ hộ lẻ và tiếp đĩ là Luật đất đai 2003 cùng với Nghị định 181/2004/Nð-CP được ban hành với quy định cấm phân lơ bán nền hộ lẻ (khi chưa cĩ hạ tầng kỹ thuật dự án). Sau cơn sốt lần 2 này cũng là một thời kỳđĩng băng kéo dài trong năm năm (2002 – 2006).
+ Giai đoạn 2007 – 2008: giai đoạn này chứng kiến cơn sốt lần ba tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Nếu hai cơn sốt lần một và hai cĩ nguyên nhân chủ yếu là do chính sách và quy định pháp luật của nhà nước thì nguyên nhân chính của đợt sốt lần ba là do luồng vốn đầu tư nước ngồi tăng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) tạo nên tăng trưởng ấn tượng của nền kinh tế Việt Nam. Bên cạnh đĩ, sự tăng trưởng thần kỳ của thị trường chứng khốn Việt Nam trong năm 2007 và đầu năm 2008 mang lại lợi nhuận lớn cho một bộ phận nhà đầu tư chứng khốn. Và sự “tỉnh táo” của một bộ phận nhà đầu tư chứng khốn khi phân bổ lại danh mục đầu tư vào bất động sản để tránh rủi ro tăng trưởng nĩng của chứng khốn là nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản bước vào cơn sốt lần thứ ba. Cơn sốt này bị dập tắt trong bối cảnh nổ ra cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ và lan rộng ra khắp tồn cầu làm luồng vốn đầu tư nước ngồi vào Việt Nam khựng lại và bên cạnh đĩ là việc Chính phủ Việt Nam
thắt chặt tiền tệ nhằm chống lạm phát, thị trường bất động sản rơi vào đợt suy thối kéo dài.