4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
4.8 Các vấn đề cần nghiên cứu tiế p
+ Nghiên cứu, khảo sát, xây dựng, hồn thiện, đánh giá tính khả thi của các vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn mơ hình thế chấp thứ cấp trên thế giới, đặc biệt là thị trường Mỹ từđĩ xây dựng hệ thống văn bản pháp luật, hành lang pháp lý chi phối việc xây dựng, tạo lập, hoạt động của hệ thống thế chấp thứ cấp bất động sản để cĩ cơ sở áp dụng chính thức vào thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam, từ đĩ tạo ra tính thanh khoản cho thị trường, giải phĩng sự phụ thuộc truyền thống của bất động sản vào nguồn vốn ngân hàng;
+ Nghiên cứu, khảo sát, xây dựng, hồn thiện, đánh giá tính khả thi của các vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn mơ hình quỹ REIT trên thế giới từđĩ xây dựng hệ thống văn bản pháp luật, hành lang pháp lý chi phối việc xây dựng, tạo lập, hoạt động của Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT) để cĩ cơ sở áp dụng chính thức vào thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam;
+ Nghiên cứu, khảo sát, xây dựng hồn thiện hệ thống lý luận và mơ hình định lượng bong bĩng bất động sản cho từng phân khúc cụ thể của thị trường bất động sản (theo vùng miền, địa phương và theo loại hình bất động sản) do thực tế từng phân khúc của thị trường bất động sản cĩ thể xảy ra tình trạng bong bĩng độc lập hoặc ảnh hưởng lẫn nhau.
Kết luận chương 4
Qua các nội dung nghiên cứu trong chương 4, chúng ta đã làm rõ các yếu tố, cơng cụ nhằm tạo lập hành lang pháp lý, xây dựng, hồn thiện và kiểm sốt thị trường bất động sản nĩi chung. Các nội dung, cơng cụ này tựu chung lại cĩ thể phân thành hai nhĩm chính là nhĩm các cơng cụ truyền thống bao gồm xây dựng và hồn thiện hệ thống pháp luật; nâng cao năng lực quản lý, tầm nhìn, dựđốn, giám sát và kiểm sốt sự phát triển của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đĩ là nhĩm cơng cụ cĩ tính hiện đại hơn (vận dụng theo lý luận và kinh nghiệm của thế giới) đĩ là việc chứng khốn hĩa các khoản thế chấp và tài sản bất động sản và quỹđầu tư tín thác bất động sản – REIT. ðề tài cũng gợi ý về mơ hình quỹ REIT cĩ thể áp dụng thử nghiệm tại Việt Nam.
Vận dụng và thực hiện hài hịa, cĩ hiệu quả cả hai nhĩm cơng cụ này là điều kiện để kiểm sốt và phát triển thị trường bất động sản bền vững theo xu hướng tồn cầu hiện nay.
PHẦN KẾT LUẬN
Qua các nội dung trình bày trong đề tài, chúng ta đã lần lượt làm rõ được các khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản, bong bĩng bất động sản. Các khái niệm này là cơ sở để chúng ta nghiên cứu sâu hơn về tính chu kỳ của thị trường bất động sản, qua đĩ giúp ta cĩ đánh giá sơ bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
ðề tài cũng làm rõ được kinh nghiệm kiểm sốt bong bĩng bất động sản tại một số quốc gia cĩ điều kiện tương tự Việt Nam như Trung Quốc và Singapore. Các kinh nghiệm này là hữu ít trong việc xem xét đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam cũng như các chính sách quản lý của Chính Phủ trong thời gian qua.
Bằng việc thu thập số liệu trong giai đoạn 2005 – 2010 của nhân tố tỉ suất sinh lợi bất động sản (chỉ số thể hiện mức độ bong bĩng bất động sản) đối với một số phân khúc chủ yếu của thị trường, bên cạnh đĩ là số liệu của hàng loạt nhân tố kinh tế được cho là cĩ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đề tài đã cố gắng thiết lập một mơ hình định lượng xác định mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này đến tỉ suất sinh lợi bất động sản.
Sau khi thiết lập được mơ hình hồi qui, bằng một số phương pháp, đề tài đã thực hiện việc kiểm định sự phù hợp của mơ hình; ý nghĩa của từng biến độc lập trong mơ hình; kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến; phân tích phần dư để kiểm tra sự phù hợp của mơ hình hồi qui đã xây dựng; kiểm tra giả định phương sai khơng đổi; kiểm định tính độc lập của phần dư. Các bước kiểm định này đều nhằm mục đích đánh giá sự phù hợp của mơ hình hồi qui đã xây dựng. Qua các thủ tục kiểm định này, chúng ta cũng đã rút ra được kết luận là mơ hình hồi qui đã xây dựng là khá phù hợp so với số liệu mẫu đã thu thập được.
Sau khi phân tích các nội dung trên, đặc biệt là mơ hình hồi qui, đề tài đề xuất một số giải pháp kiểm sốt bong bĩng bất động sản, trong đĩ cĩ việc xây dựng mơ hình cảnh báo sớm tình trạng bong bĩng thị trường trên cơ sở mơ hình hồi qui
định lượng đã xây dựng. Ngồi ra, đề tài cũng đề xuất một số giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản trong đĩ đáng chú ý là giải pháp hoạch định, dự báo, kiểm sốt cung cầu phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường; bên cạnh đĩ là việc đề xuất đẩy nhanh việc triển khai thử nghiệm quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT tại thị trường bất động sản Việt Nam.
ðề tài cũng đã nêu ra được các vấn đề cần phải được tiếp tục nghiên cứu trong thời gian tới để hồn thiện hơn lý luận và thực tiễn quản lý, kiểm sốt bong bĩng bất động sản tại thị trường bất động sản Việt Nam.
ðề tài đã cố gắng trình bày các nội dung một cách ngắn gọn, xúc tích nhưng đầy đủ các khía cạnh, các mặt của hiện tượng bong bĩng bất động sản cũng như các giải pháp để đo lượng, kiểm sốt nĩ. Tuy nhiên, mặc dù hết sức cố gắng nhưng đề tài cũng chắc chắn khơng tránh khỏi các thiếu xĩt hoặc chưa hồn tồn tồn diện trong việc trình bày mọi vấn đề liên quan. Các thiếu xĩt này, với mong muốn ngày càng được hồn thiện và hồn chỉnh, hy vọng sẽ được các đề tài tiếp theo đào sâu nghiên cứu, phân tích để giúp các nhà quản lý nâng cao các biện pháp và những cơng cụ hữu hiệu cần thiết để kiểm sốt hiệu quả thị trường trong thời gian tới.
TÀI LIỆU THAM KHẢO