4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
2.2.1.3 Biện pháp kiểm sốt bằng chính sách tiền tệ
Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, nếu khối lượng tiền trong lưu thơng thay đổi thì giá trị của một đơn vị tìền tệ sẽ thay đổi, từ đĩ giá cả hàng hĩa, giá trị tài sản, thu nhập của dân chúng và cả thu nhập quốc dân cũng thay đổi theo. Do đĩ, bằng cách tạo ra các thay đổi về khối lượng tiền tệ trong lưu thơng, Ngân hàng Trung ương cĩ thể kiểm sốt hoạt động kinh tế nĩi chung và thị trường bất động sản nĩi riêng.
Theo lý thuyết này thì khi lượng tiền tệ gia tăng thì thị trường bất động sản sẽ trở nên sơi động, giá cả trên thị trường bất động sản cĩ xu hướng tăng và nếu lượng tiền được gia tăng & duy trì liên tục thì khả năng bong bĩng bất động sản hình thành và ngày càng phình to.
Chắc chắn chúng ta cịn nhớ ví dụ tiêu biểu là vào năm 2007, lợi dụng việc duy trì chính sách tiền tệ lỏng lẻo của Ngân hàng nhà nước để kích thích nền kinh tế, nhiều ngân hàng thương mại đã đua nhau tung ra hàng loạt các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản với các điều kiện rất thơng thống. Tổng kết tín dụng năm 2007 tăng trưởng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước và kết quả của quá trình này (cùng với việc dịch chuyển dịng tiền đầu tư trên thị trường chứng khốn và lượng vốn FDI kỷ lục) là giá bất động sản gia tăng nhanh chĩng, tạo ra cơn sốt hầm hập trên thị trường, đi đến đâu người ta cũng bàn tán về đầu tư bất động sản và trên thị trường, tình trạng mua bán sang tay đất nền, căn hộ (vừa đăng ký mua trước đĩ) diễn ra tràn lan do mức lợi nhuận mang lợi rất lớn (cĩ nhiều trường hợp bán sang tay ngay trong ngày đã lời hơn 500 triệu / căn hộ).
Ngược lại, việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm hạn chế, giảm lượng tiền trong lưu thơng làm cho thị trường bất động sản trở nên đìu hiu, trầm lặng. Chúng ta cĩ thể thấy thị trường bất động sản cĩ phản ứng rất nhanh, nếu khơng muốn nĩi là gần như phản ứng tức thời, đối với việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt.
Ví dụ điển hình mà ta cĩ thể thấy là thị trường bất động sản năm 2008 (khi Ngân hàng nhà nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc và phát hành tín phiếu hút 20.300 tỉ đồng khỏi lưu thơng) bị xì hơi nhanh chĩng, thị trường trở nên trầm lắng, đĩng băng và giá cả cĩ xu hướng giảm xuống nhanh và mạnh (thậm chí dự án căn hộ Hồng Anh Gia Lai giảm giá đến 50% để bán được hàng) và kéo dài đến hiện nay.
Trong chính sách tiền tệ thì các cơng cụ tỷ lệ dữ trự bắt buộc; lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất cơ bản; chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được sử dụng khá nhiều và khá linh hoạt. Các cơng cụ này đều tập trung vào việc hạn chế, giảm lượng tiền lưu thơng trên thị trường và đã phát huy hiệu quả nhanh chĩng trong việc dập tắt đợt sốt bong bĩng bất động sản vào nữa cuối năm 2008 cũng như đang được mong đợi là cơng cụ hữu hiệu trong việc kiềm chế lạm phát trong năm 2011.
Hình 8: Chính sách tiền tệđược áp dụng đầu năm 2011
Trong năm 2011, Chính phủ Việt Nam thực hiện một loạt các biện phát quyết liệt chưa từng cĩ
Hình 9: Biểu đồ biến động các lãi suất chủ chốt của Việt Nam giai đoạn 2000 – nay
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Hình 10: Biểu đồ biến động tăng trưởng tín dụng của Việt Nam giai đoạn 2005 – 2010
2.2.1.4 Biện pháp kiểm sốt bằng các chính sách điều hành vĩ mơ của nhà nước Quy hoạch sử dụng đất nĩi chung và quy hoạch khu đơ thị nĩi riêng: là một trong những biện pháp hành chính quan trọng trong cơng tác quản lý nhà nước nĩi chung và đây cũng là một cơng cụ hữu hiệu trong việc kiểm sốt, định hướng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cơng tác quy hoạch của các cơ quan quản lý hiện nay vấp phải khơng ít khĩ khăn như chưa đủ tầm, quy hoạch thiếu đồng bộ, manh mún, chưa tận dụng và phát huy tối đa các giá trị và ưu thế của từng yếu tố, địa phương, địa hình, … Cĩ thể nĩi rằng đợt sốt thứ 2 và thứ 3 vừa qua, ngồi các nguyên nhân được nhiều người đề cập thì cĩ nguyên nhân khá quan trọng là thiếu cơng tác, vai trị quy hoạch nguồn cung của các cơ quan quản lý các cấp đối với thị trường bất động sản.
Bên cạnh cơng tác qui hoạch thì một nội dung khơng thể thiếu là việc kiểm sốt chặt chẽ quá trình đầu tư, tiến độ & chất lượng cơng trình. Thực tế thời gian qua nhiều dự án được cấp phép khá lâu nhưng vẫn chưa cĩ bất cứđộng thái nào của việc đầu tư, xây dựng, hoặc phổ biến hơn là san lấp mặt bằng và dựng tường rào xong rồi để đĩ “giữđất” hàng nhiều năm trời mà khơng tiến hành đầu tư, xây dựng. ðối với các trường hợp này thì việc thu hồi dự án để cấp cho nhà đầu tư khác cĩ năng lực hơn cũng thật sự rất khĩ khăn.
Thực hiện tốt hai biện pháp này thì chính phủ sẽ nắm được nguồn cung của thị trường, từ đĩ, về mặt lý thuyết là hồn tồn cĩ khả năng điều tiết cung cầu thị trường mà cụ thể là tăng cường nguồn cung khi phát hiện thị trường thiếu hụt hàng hĩa và ngược lại là tiết giảm bớt khi nhận thấy dấu hiệu dư thừa sản phẩm trên thị trường.
Biện pháp hành chính kế tiếp là qui định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch (khoản 1 điều 60 Nghị định 71/2010/Nð-CP qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở). ðây cũng là một trong những biện pháp và cơng cụ nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường, qua đĩ nhà nước kiểm sốt được giá cả từ nhà đầu tư phát triển dự án, giúp người mua, nhà đầu tư tiếp cận được
thơng tin đáng tin cậy hơn và từđĩ hạn chế tình trạng đầu tư, giao dịch bất động sản xa rời giá trị thực. Ngồi ra, việc giao dịch qua sàn cũng giúp nhà nước kiểm sốt được số liệu thống kê về các giao dịch bất động sản, qua đĩ cĩ cơ sởđưa ra các biện pháp điều tiết thị trường tốt hơn.
Mặc dù được kỳ vọng khá nhiều nhưng kết quả thực tế của biện pháp bắt buộc giao dịch qua sàn cũng cịn khá hạn chế do nhiều nguyên nhân và phần lớn sàn giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần thực hiện cơng việc giao dịch sản phẩm dự án của chính chủđầu tư (phát triển dự án & quản lý sàn giao dịch).
2.2.2 Các biện pháp kiểm sốt đặc thù của Việt Nam
2.2.2.1 Chính sách bồi thường, tái định cư, giải phĩng mặt bằng:
Các chính sách này được Luật hĩa bằng các quy định tại Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn (Nghị định 181/2004/Nð-CP, 197/2004/Nð-CP, Nghị định 84/2007/Nð-CP). Các văn bản này qui định khá chi tiết và bài bản các nội dung liên quan đến cơng tác bồi thường, tái định cư, giải phĩng mặt bằng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cơng việc này vẫn rất khĩ khăn và là một trong những khâu mất nhiều thời gian nhất trong quá trình đầu tư phát triển một dự án nĩi chung. Nguyên nhân chính của tình trạng này là người bị thu hồi đất chưa được cung cấp điều kiện tương xứng với đất bị thu hồi; cuộc sống và cơng việc của họ sau khi tái định cư chẳng những khơng tốt hơn mà cịn cĩ chiều hướng xấu đi so với trước khi tái định cư do bị mất nghề nghiệp, khĩ khăn trong tái đào tạo, cung cấp cơng việc mới nhằm tạo ra nguồn thu nhập nuơi sống bản thân và gia đình họ,…;
2.2.2.2 Phát triển, quản lý và kiểm sốt hệ thống chỉ số giá bất động sản
Biện pháp này đã được Bộ xây dựng đề xuất và phối hợp với Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục Thống kê, Viện nghiên cứu thị trường giá cả thực hiện thí điểm từ nữa cuối năm 2008 đến hết năm 2010. Ý tưởng của đề xuất này là để cĩ cơ sở mơ tả và đánh giá thị trường bất động sản qua đĩ gĩp phần chuẩn hĩa, minh bạch hĩa thị trường. Hai cơng cụ để thực hiện là Chỉ số thị trường bất động sản (REMI – Real Estate Market Index) và Chỉ số giá bất động sản (RPI –
Real Estate Price Index). Trong hai cơng cụ này thì cách tính REMI là tương đối phức tạp và yêu cầu lượng dữ liệu quan sát đủ lớn và đủ rộng đồng thời phải quy định quyền số hợp lý nên trước mắt chưa được chủ trương thí điểm. Về cách tính RPI thì các cơ quan chức năng chủ trương lựa chọn thí điểm tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh do đây là khu vực giao dịch bất động sản sơi động nhất nước. Các thu thập số liệu được các cơ quan chức năng lựa chọn là mười đơn vị kinh doanh mơi giới bất động sản là thành viên mạng các sàn giao dịch bất động sản. Thời gian đầu thí điểm sẽ tập trung vào các giao dịch mua bán nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và chuyển nhượng đất nền trong các dự án và giao dịch cho thuê căn hộ, văn phịng. Các phân khúc khác sẽ được mở rộng dần sau này. Sau thời gian thí điểm, kỳ gốc được lựa chọn để tính tốn chỉ số giá bất động sản sẽ là năm 2010 và các năm sau đĩ dự kiến sẽ được tính tốn tương ứng với kỳ tính chỉ số giá hàng tiêu dùng CPI. Chỉ số này cũng đã được qui định cụ thể tại Quyết định số 43/2010/Qð-TTg về hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia và áp dụng cho kỳ thống kê từ ngày 20/7/2010, tuy nhiên, dự kiến thực tế sẽđược áp dụng chính thức từ quí 3/2011.
Tuy nhiên, bên cạnh ý tưởng tốt đẹp ban đầu thì biện pháp / cơng cụ tính chỉ số này cũng cĩ một số hạn chế là đặc thù trong chu kỳ sống thì bất động sản cũng rất hạn chế được giao dịch, mua bán và do đĩ, việc lấy kỳ gốc là năm 2010 để tính cho các năm sau đĩ cĩ thể phản ánh khơng chính xác sự thay đổi giá cả thị trường. 2.2.2.3 Phát triển, quản lý và kiểm sốt hệ thống sàn giao dịch bất động sản khu
vực, vùng miền, tồn quốc
Khoản 2, ðiều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 đã qui định " Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản”. ðây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc từng bước kiểm sốt các giao dịch bất động sản của nhà nước. ðây cũng đồng thời là cơ cở cho việc thành lập phát triển các sàn giao dịch bất động sản lớn nhỏ khắp các địa phương trên cả nước. Thực hiện tốt vai trị quản lý và kiểm sốt của nhà nước đối với hệ thống sàn giao dịch bất động sản này cũng chính là một trong những biện pháp quản lý quan trọng của nhà nước đối với các giao dịch bất động sản.
Với mạng lưới sàn giao dịch bất động sản hiện nay (khoảng 700 sàn trên tồn quốc), các cơ quan chức năng đánh giá cĩ khoảng 25% các giao dịch bất động sản được thực hiện thơng qua các sàn giao dịch. Tuy nhiên, do cũng mới được hình thành và phát triển với phương châm “vừa làm, vừa đúc rút kinh nghiệm” và cũng do ảnh hưởng bởi sự ảm đạm của thị trường trong thời gian vừa qua nên bên cạnh một số sàn giao dịch bất động sản cĩ sự phát triển khá tốt về phạm vi, tính chuyên nghiệp và kết quả hoạt động (như ðất Xanh, Á Châu) thì cịn lại phần lớn các sàn giao dịch bất động sản đều đối mặt với nhiều khĩ khăn, hoạt động cầm chừng và chủ yếu là do chủđầu tư dự án mở ra để giao dịch hàng hĩa bất động sản của dự án do chính mình đầu tư.
Kết luận chương 2
Phân tích trên đây làm rõ được thực trạng quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ sau giai đoạn đổi mới đến nay qua đĩ giúp ta nhìn nhận một cách cĩ hệ thống các cung bậc của thị trường bất động sản từ giai đoạn bất đầu chu kỳ tăng trưởng cho tới khi đạt mức độ “bong bĩng” và sau đĩ là giai đoạn trầm lắng để chuẩn bị cho chu kỳ tiếp theo.
Nội dung trên đây cũng giúp ta thấy được các biện pháp can thiệp của nhà nước đối với thị trường theo định hướng duy trì sự phát triển lành mạnh, bình thường của thị trường. Ngồi các biện pháp theo thơng lệ quốc tế thì chính phủ Việt Nam cịn áp dụng một số biện pháp đặc thù phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của nên kinh tế Việt Nam.
Trong năm 2011 này thì nhà nước Việt Nam cũng đang áp dụng nhiều biện pháp đồng bộđể kiểm sốt lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mơ với chủ trương chung là hạn chế hoạt động cấp tín dụng cho các mục tiêu phi sản xuất. Trong bối cảnh đĩ thì thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2011 vẫn được dự báo sẽ nằm trong xu hướng trầm lắng bên cạnh việc dư thừa nguồn cung đối với một số phân khúc thị trường như căn hộ, văn phịng cho thuê.
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM