4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
2.2.1 Các biện pháp kiểm sốt theo thơng lệ quốc tế
2.2.1.1Biện pháp kiểm sốt bằng pháp luật
Là biện pháp cơ bản, nền tảng của các quan hệ pháp luật trong xã hội nĩi chung và các quan hệ, giao dịch trên thị trường bất động sản nĩi riêng.
Mỗi khi một đạo luật mới ra đời & cĩ hiệu lực là thị trường sẽ bị ảnh hưởng ắt hoặc nhiều, đặc biệt là thị trường càng sơ khai thì vai trị của pháp luật càng lớn trong việc tạo nên hoặc hạn chế bong bĩng bất động sản. Pháp luật ở đây cần được hiểu bao gồm tất cả các văn bản chắnh thức (luật, pháp lệnh, nghị định, chỉ thị) của các cấp nhà nước.
Trong quá trình phát triển, thị trường Bất động sản Việt nam đã chịu ảnh hưởng lớn bởi các văn bản pháp luật. Cĩ thể liệt kê một số văn bản điển hình như sau: Luật đất đai 1993 (theo đĩ quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được qui định và thừa nhận), đây là cơ sở của đợt bùng phát bong bĩng bất động sản lần đầu tiên; văn bản số 695/CV-UB-QLđT ngày 22/02/1999 và văn bản số 4081/UB- QLđT ngày 28/9/1999 của Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chắ Minh (cho phép thắ điểm phân lơ hộ lẻ) và Luật số 25/2001/QH10 ngày 19/06/2001 về việc sửa đổi bổ sung một sốđiều của Luật đất đai 1993 qui định cho phép Việt Kiều và một sốđối tượng khác được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đây là các tiền đề cho bong bĩng lần thứ hai; chỉ thị 05/2002/CT-UB ngày 13/03/2002 (về việc chấm dứt thực hiện thắ điểm phân lơ hộ lẻ) và tiếp đĩ là Luật đất đai 2003 cùng với Nghị định 181/2004/Nđ-CP được ban hành (với quy định cấm phân lơ bán nền hộ lẻ) là nền tảng pháp lý cho đợt thối trào lần 2 của thị trường. Gần đây nhất là Nghị định 71/2010/Nđ-CP quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 69/2009/Nđ-CP qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đát, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng gĩp phần đưa thị trường giảm giá sâu thêm;
đánh giá về các đạo luật, văn bản, qui định cĩ liên quan chi phối, điều chỉnh thị trường bất động sản Việt nam hiện nay, các chuyên gia đều thống nhất nhận định cho rằng Ộcác văn bản điều chỉnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vừa
thừa lại vừa thiếuỢ, nhiều chỗ quá ỘchặtỢ nhưng cĩ nhiều chỗ lại quá ỘlỏngỢ, nhiều văn bản qui định khơng nhất quán cũng như quá nhiều văn bản của cấp địa phương ban hành chồng lấn các văn bản do cơ quan trung ương ban hành.
Hình 7: Hệ thống các văn bản pháp luật chủđạo chi phối thị trường bất động sản