4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
2.1.3Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam:
Qua phân tích nêu trên, cĩ thể rút ra một số nhận định sau đây:
Trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 đợt sốt cĩ thể xem là “bong bĩng phình to” với chu kỳ khoảng 8 năm và thời gian sốt khoảng 1-2 năm (1993-1994; 2000-2001; 2007-2008). Xen lẫn với các cơn sốt là các đợt “đĩng băng” và “ngủđơng” của thị trường.
Phân khúc thị trường trong các đợt sốt lần lượt là: đất các loại (1993-1994) sau đĩ dịch chuyển sang nhà mặt tiền và đất dự án phân lơ (2000-2001) và lần gần đây nhất là căn hộ cao cấp và biệt thự (2007-2008). Sự chuyển dịch của các phân khúc trong các đợt sốt là phù hợp với xu hướng hiện đại hĩa, tích tụ tư bản cũng như năng lực xây dựng của nền kinh tế nĩi chung. ðây cũng cĩ thể xem là thành cơng của Chính phủ trong việc đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận với sự phát triển của thị trường bất động sản các nước trên thế giới.
Trong ba đợt sốt thì hai đợt sốt đầu tiên gắn liền với các qui định mới của nhà nước và nguồn vốn đầu tư cĩ phần lớn là vốn nhàn rỗi nên sau đợt sốt, giá cả trên thị trường chỉ giảm rất ít hoặc chựng lại. Trong khi đĩ, đợt sốt lần thứ 3 cĩ nguyên nhân bắt nguồn từ nguồn tài chính, tín dụng dồi dào trong nền kinh tế đẩy giá lên cao, do đĩ, khi nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ thì giá cả trên thị trường đã rơi tự do, rất nhiều dự án giá giảm 50%-60% so với đỉnh điểm.
Phương pháp can thiệp của nhà nước đối với thị trường trong các đợt sốt cũng hồn tồn khác nhau và thể hiện từng bước tiến của nhà nước theo hướng ngày càng sử dụng nhiều biện pháp mang tính thị trường hơn trong việc sử dụng cơng cụ phù hợp để can thiệp vào sự phát triển của thị trường, cụ thể là cơn sốt lần 1 (1993- 1994) bị chặn đứng bằng biện pháp hành chính; cơn sốt lần 2 (2000-2001) bị giập tắt bằng việc ban hành Luật mới và thị trường đĩng băng kéo dài đến nay sau cơn sốt lần 3 (2006 – đầu 2008) do nhà nước thắt chặt tiền tệ trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính tồn cầu và lạm phát đe dọa Việt Nam cũng như các nền kinh tế lớn trên thế giới.
2.1.4 ðánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế đến tỉ suất sinh lợi bất động sản trong giai đoạn 2005 – 2010: