4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
4.7 Biện pháp hỗ trợ khác:
Một biện pháp hỗ trợ phát triển nguồn cung bất động sản khá hiệu quả và phổ biến tại các nước là quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust fund –
REIT): loại quỹ này bắt nguồn từ Mỹ (1960) và Úc (1971) và phát triển mạnh vào những năm 2000, 2001 và kéo dài đến hiện tại.
Cơ chế hoạt động của loại quỹ này (theo tài liệu của Trường ðH Quốc Gia Singapore và Tập ðồn Ngơi Sao Thái Bình Dương Singapore) thì đây là một cơng cụ thị trường vốn, cụ thể là Quỹ này sẽ huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào BðS. Sau đĩ, Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản sẽ sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản cĩ chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản cĩ quy mơ và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn và sinh lợi.
Ngồi ra, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng thực hiện các hoạt động tài chính bất động sản bằng cách cung cấp những khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển bất động sản.
Nguồn thu nhập ổn định (từ danh mục đầu tư gồm khai thác các tài sản bất động sản và cho vay các dự án bất động sản) của Quỹ sẽ được phân bổ trở lại cho các nhà đầu tư Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản dưới hình thức tiền lãi cổ phần.
Ưu điểm của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là người gĩp vốn dù cĩ tiền nhiều hay ít đều cĩ thể gửi vào để đầu tư với rủi ro thấp do Quỹ này cĩ cơ chế quản lý chuyên nghiệp, cĩ người giám sát, kiểm tốn. Cịn các nhà đầu tư phát triển bất động sản thì cĩ thể nhận vốn từ quỹ này qua các hình thức gĩp vốn hoặc cho vay.
Quỹđầu tư tín thác bất động sản sẽđược một Cơng ty quản lý quỹ thành lập quỹ bằng cách phát hành cổ phiếu lần đầu ra cơng chúng, sau đĩ giao lại cho một cơng ty tín thác gọi là cơng ty thụ thác để quản lý các danh mục đầu tư và hưởng phí quản lý. Cơng ty này cĩ thể tham gia các hợp đồng quyền tài trợ mua và bán cổ phiếu (put and call option - PCO) của các nhà sở hữu bất động sản hoặc nhà đầu tư
lớn. Cổ phiếu của quỹ REIT cũng được niêm yết mua bán trên thị trường chứng khốn, do đĩ sẽđáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư.
Thực tế hiện nay ở thị trường vốn và bất động sản Việt Nam đã cĩ nhiều quỹ đầu tư bất động sản nước ngồi đang hoạt động. Tuy nhiên, điểm khác biệt so với khái niệm quỹ REIT phân tích trên đây là những quỹ này huy động dịng tiền từ nước ngồi để vào Việt Nam đầu tư.
Tháng 3/2011 vừa qua, Bộ Xây dựng đã cĩ ý kiến đồng ý cho Tp. Hồ Chí Minh triển khai thí điểm Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, từ việc thí điểm đến việc triển khai đại trà là cả một quá trình mất nhiều thời gian, cơng sức.
Do đĩ, việc xúc tiến nhanh các vấn đề liên quan để thành lập quỹ REIT tại Vịêt Nam là một yêu cầu cấp thiết. ðể thực hiện được yêu cầu này thì vấn đề đầu tiên cần đẩy nhanh là luật và các văn bản liên quan đến quỹ REIT cần được ban hành, cũng như các ưu đãi vềđầu tưđối với loại hình này cần được xác định rõ. Bên cạnh đĩ, quá trình triển khai thí điểm mơ hình Quỹ REIT cần đựơc đẩy nhanh trên thực tế.
Với đặc trưng và điều kiện thực tế thị trường bất động sản Việt Nam tại thời điểm hiện nay, nhiều đánh giá của các nhà chuyên mơn đều và thực tế cũng chứng minh rằng dịng tiền nhàn rỗi cĩ qui mơ nhỏ và vừa trong dân cịn rất dồi dào. Với chính sách tiền tệ thận trọng và mức lãi suất tiết kiệm hiện hành thì dịng vốn này cũng đang loay hoay tìm chỗđể đầu tư hiệu quả và an tồn. Ngồi ra thì phân khúc thị trường nhà ở vẫn cịn rất nhiều nhu cầu thực đểở của đại bộ phận dân số với khả năng thanh tốn cho dịng sản phẩm cĩ diện tích nhỏ và giá trị căn hộ vừa phải. ðây là điều kiện rất tốt cho việc thử nghiệm và vận hành quỹ REIT theo dạng mở với mơ hình đề xuất như sau:
Hình 9: Mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)
Vai trị của các đối tượng trong mơ hình được mơ tả tĩm lược như sau:
Cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền: là cơ quan cấp phép thành lập và cĩ trách nhiệm quản lý chuyên mơn đối với Cơng ty quản lý quỹ, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Cơ quan này cĩ thể là Ủy ban chứng khốn (cần được bổ sung thêm chức năng và quyền hạn so với hiện nay) hoặc cơ quan nhà nước chuyên trách.
Cơng ty quản lý quỹ: thường được thành lập theo mơ hình cổ phần, chức năng chính là quản lý các quỹ đầu tư và quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT. Trong quá trình hoạt động, cơng ty quản lý quỹ phải chịu sự giám sát, kiểm tra độc lập của hàng loạt các đối tượng cĩ liên quan như Ngân hàng giám sát; Cơng ty thẩm định giá; Cơng ty kiểm tốn;…. Cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền ðịnh giá tài sản Kiểm tốn Nhà tài trợ Cơng ty quản lý quỹ Nhà đầu tư REIT Tư vấn Bất động sản Cơng ty quản lý tài sản Ngân hàng giám sát
Ngân hàng giám sát: là ngân hàng cĩ chức năng giám sát / lưu ký chứng khốn được cơng ty quản lý quỹ lựa chọn và được ðại hội nhà đầu tư của Cơng ty quản lý quỹ phê chuẩn. Ngân hàng này phải hồn tồn độc lập về tài sản với Cơng ty quản lý quỹ và quỹ REIT cũng như khơng được sở hữu bất kỳ cổ phần, chứng chỉ quỹ nào của quỹ REIT, cơng ty quản lý quỹ mà nĩ giám sát;
Tổ chức thẩm định giá / định giá tài sản; Cơng ty kiểm tốn; Cơng ty tư vấn: là các tổ chức cĩ chức năng chuyên mơn được cơ quan chức năng cấp phép. Tương tự như ngân hàng giám sát, các tổ chức này cũng phải hồn tồn độc lập đối với Cơng ty quản lý quỹ và quỹ REIT khi thực hiện chức năng của mình.
Nhà tài trợ: là các cơng ty quản lý quỹ hoặc các tổ chức khác đĩng gĩp, tài trợ cho quá trình thành lập quỹ REIT.
Nhà đầu tư: là các cá nhân, tổ chức gĩp vốn vào quỹ REIT.
Cơng ty quản lý tài sản: là tổ chức chuyên nghiệp cĩ chức năng và được cấp giấy phép quản lý tài sản, được đại hội nhà đầu tư phê duyệt để quản lý, khai thác danh mục tài sản của quỹ REIT. Cũng như các đối tượng như ngân hàng giám sát; cơ quan định giá, kiểm tốn,… Cơng ty quản lý tài sản cũng phải hồn tồn độc lập với Cơng ty quản lý quỹ và quỹ REIT.
Ngồi ra, các cơ quan hữu quan của Việt Nam cũng dự kiến thành lập Quỹ phát triển nhà ở. Quỹ này sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, cĩ nguồn vốn như tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, hoặc từ dự án phát triển nhà ở thương mại, các khu đơ thị mới, từ ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm... Tuy nhiên, đến nay mới chỉ cĩ TP HCM huy động được khoảng 1.000 tỷđồng cho quỹ này, Hà Nội và một số địa phương khác thì lồng ghép trong Quỹđầu tư phát triển.
Một loại hình Quỹ khác là Quỹ tiết kiệm nhà ở cũng được dự kiến triển khai. Quỹ này sẽ hoạt động theo mơ hình tổ chức tài chính - tín dụng phi lợi nhuận chuyên phục vụ cho các doanh nghiệp được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội.
Các loại hình quỹ này đều được hy vọng tham gia tích cực vào quá trình tạo lập nguồn cung cho thị trường qua đĩ gĩp phần bình ổn thị trường cũng như tạo điều kiện thuận lợi nhất cho những người cĩ thu nhập trung bình, cĩ nhu cầu thực cĩ thể sở hữu nhà ở.