4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
1.2.2.2. “Bong bĩng” bất động sản:
Bong bong bất động sản là một loại bong bong tài sản nĩi riêng và bong bĩng kinh tế nĩi chung. Do là một loại bong bĩng tài sản nên về mặt bản chất, bong bĩng bất động sản cũng được xác định “là việc các giao dịch mua bán được thực hiện với mức giá cao tương đối và khơng tương xứng với giá trị thực của bất động sản đĩ” (Wikipedia).
ðối với bong bĩng bất động sản, vấn đề đã được chỉ ra bởi Richard Herring & Susan Watcher là, “trong việc hình thành của một bong bĩng, điều hiển nhiên là bất kỳ sự gia tăng ban đầu nào của giá bất động sản chính là hệ quả tương ứng trong việc gia tăng nhu cầu của chính bất động sản đĩ” (Bubbles in real estate market,
2002).
Bong bĩng bất động sản là một khái niệm được đặc trưng bởi hiện tượng giá bất động sản tăng liên tục và nhanh chĩng khơng dựa vào những yếu tố kinh tế cơ bản, vượt quá giá trị thực của chúng và nếu cứ tiếp tục tăng như vậy, bong bĩng sẽ nhanh chĩng tiến đến điểm vỡ và giá đột ngột rơi tự do khi bong bĩng vỡ.
Bong bĩng bất động sản cĩ tính chu kỳ và thường được hình thành trong một chu kỳ kinh tế với mặt bằng lãi suất thấp, tín dụng được tiếp cận dễ dàng với chính sách mở rộng tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển kinh tế cùng với điều kiện quản lý nhà nước lỏng lẻo đối với lĩnh vực bất động sản, thiếu sự quan tâm đúng mức của chính phủ nhằm định hướng thị trường. Tính chu kỳ của bong bĩng bất động sản đã được Fred Foldvary2
tổng hợp từ học thuyết về tính chu kỳ3
với học thuyết về đất đai4
và đã được kiểm nghiệm đúng với chu kỳ 18 năm của bất động sản Mỹ thực hiện bởi nhà kinh tế bất động sản Homer Hoyt và nhiều người khác.
Bong bĩng bất động sản cĩ thể xuất hiện trong phạm vi thị trường bất động sản của một địa phương, một vùng, một quốc gia, khu vực và thậm chí ở bình diện tồn cầu (tiêu biểu là cuộc khủng hoảng tài chính giai đoạn 2007 – 2010 vừa qua cĩ liên quan đến sự sụp đổ của bong bĩng bất động sản ở phạm vi tồn thế giới).
Richard Herring và Susan Watcher5
cho rằng bong bĩng bất động sản cũng cĩ thể xuất hiện riêng biệt mà khơng đi kèm theo khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính (cũng như ngược lại là khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính cũng cĩ thể xuất hiện mà khơng đi kèm với bong bĩng bất động sản). Hai tác giả này cũng cho rằng hai khái niệm này (bong bĩng bất động sản & bong bĩng tài chính – ngân hàng) đã được xác định là cĩ mối quan hệ tương quan đối với nhiều cuộc khủng hoảng đáng nhớ xảy ra rộng khắp các nước phát triển cũng như tại các nước đang phát triển.