Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC TRẦN TUẤN ANH HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC TRẦN TUẤN ANH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH MẪN HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan rằng, tồn nội dung Luận văn kết trình tổng hợp nghiên cứu nghiêm túc riêng thân tôi, hướng dẫn khoa học PGS TS Nguyễn Minh Mẫn, tất ý kiến tác giả khác nêu luận văn trích dẫn theo quy định, kết nghiên cứu Luận văn chưa công bố hình thức nào, tơi xin chịu trách nhiệm hồn toàn lời cam đoan Hà Nội, ngày 01 tháng 11 năm 2019 Tác giả Trần Tuấn Anh LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc tình cảm tốt đẹp, cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành tới: Trường Đại học Mở Hà Nội, Khoa Đào tạo sau Đại học, giảng viên tận tình dạy tạo điều kiện giúp đỡ em trình học tập, nghiên cứu hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy PGS TS Nguyễn Minh Mẫn, người tận tình hướng dẫn, bảo, giúp đỡ động viên em suốt q trình nghiên cứu hồn thành đề tài nghiên cứu Cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp ln khích lệ, động viên giúp đỡ em trình học tập nghiên cứu khoa học Mặc dù cố gắng nhiều, luận văn cao học không tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận thơng cảm, dẫn, giúp đỡ đóng góp ý kiến nhà khoa học, quý thầy cô, cán quản lý bạn đồng nghiệp Xin chân thành cảm ơn./ MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC 1.1 Khái niệm, vai trò tổ chức kinh tế nước .7 1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế nước .7 1.1.2 Vai trò tổ chức kinh tế nước 10 1.2 Một số vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước .14 1.2.1 Khái niệm, chất quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 14 1.2.2 Ý nghĩa việc chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 23 1.3 Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 29 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 29 1.3.2 Vai trò pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước .31 Kết luận Chương 33 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC 34 2.1 Khái quát trình hình thành phát triển quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 34 2.2 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước .39 2.2.1 Điều kiện thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước .39 2.2.2 Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 48 2.2.3 Phương thức thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, thông qua hợp đồng 51 2.2.4 Về thời điểm có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 2.2.5 Một số vấn đề khác liên quan 56 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức nước 59 2.3.1 Về điều kiện chuyển nhượng 59 2.3.2 Quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng 63 2.3.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng .65 2.3.4 Vướng mắc không thống chế độ pháp lý đất đai với chế độ pháp lý với tài sản đất 66 2.3.5 Vướng mắc ý thức tuân thủ pháp luật 67 Kết luận Chương 69 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC 70 3.1 Định hướng mục tiêu tổng quát quản lý đất đai .70 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 71 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 3.2.3 Tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 3.2.4 Ổn định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất .76 Kết luận Chương 78 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .80 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Bảng tổng hợp suất lao động bình quân qua năm 11 Bảng 1.2: Bảng tổng hợp tổng thu ngân sách nhà nước qua năm 12 Bảng 1.3: Bảng tổng hợp nguồn thu từ nhà đất qua năm .26 Bảng 1.4: Bảng so sánh nguồn thu NN với nguồn thu từ nhà đất qua năm 27 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Năng suất lao động bình quân qua năm 11 Biểu đồ 1.2: Tổng thu ngân sách nhà nước qua năm .13 Biểu đồ 1.3: So sánh tổng thu ngân sách với nguồn thu từ nhà đất qua năm 28 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai xác định tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Luật Đất đai (1993,1998, 2001, 2003, 2013) thể chế hóa sách đất đai Đảng cụ thể hóa quy định đất đai Hiến pháp; đồng thời quy định nguyên tắc quản lý sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý trao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất; sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng thời hạn sử dụng; tiết kiệm có hiệu quả, đơi với việc bảo vệ môi trường Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, nhiên, người sử dụng đất có quyền này, chất pháp luật trao chuyển nhượng quyền sử dụng đất trao quyền định đoạt quyền sử dụng đất, định đoạt giới hạn pháp luật, định đoạt quyền sử dụng đất theo quy định Tổ chức kinh tế chủ̉ thể sử dụng đất quan trọng sách pháp luật đất đai nhà̀ nước ta, việc tạo điều kiện cho cá́ c tổ chức kinh tế tập trung vào sản xuất kinh doanh, tham gia cung ứng sản phẩm nhiệm vụ quan trọng nhà nước pháp luật có sách pháp luật đất đai, vấn đề xác định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung tổ chức kinh tế nói riêng vấn đề quan tâm, ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất đai chủ thể Đảng ta xác định, phải biến đất đai thành động lực trực tiếp phát triển kinh tế xã hội, muốn vậy, cần tháo gỡ “nút thắt” sách pháp luật đất đai, cản trở phát triển, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho chủ thể có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất v.v Qua huy động nguồn lực từ đất đai góp phần phát triển kinh tế - xã hội, pháp luật quyền người sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng có ý nghĩa quan trọng phát triển tổ chức kinh tế xã hội, việc pháp luật trao chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước khn khổ quy định pháp luật việc xác định quyền sử dụng đất quyền tài sản đất đai coi loại “hàng hóa đặc biệt” thị trường quyền sử dụng đất ấy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động nguồn vốn, nội ngoại lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh, góp phần thực thành cơng nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Xuất phát từ thực tiễn u cầu nghiên cứu, tìm hiểu hồn thiện sách pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, chủ thể có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế đất nước Từ lý chọn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, nghiên cứu khoa học xã hội nói chung khoa học pháp lý nói riêng nước ta hướng quan tâm, nghiên cứu đến vấn đề địa vị pháp lý chủ thể sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất, có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phạm vi mức độ khác có số cơng trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp liên quan như: - Dự án điều tra hiểu biết năm quyền người sử dụng đất, TA 2225 - VIE, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa [52] - Dự án JICA, Khảo sát điều tra xã hội hộ gia đình quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp [53] - Luận án “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” tác giả Nguyễn Quang Tuyến [48] Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC 3.1 Định hướng mục tiêu tổng quát quản lý đất đai Mục tiêu phát triển tổng quát Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2020, định hướng đến năm 2030 hoàn thiện hệ thống Quản lý đất đai, phấn đấu đến năm 2020 đạt trình độ quản lý đất đai ngang với mặt nước phát triển khu vực; mười năm tiếp tục củng cố lực lượng, nâng cao lực phục vụ để đứng vào nước có hệ thống quản lý đất đai đại giới Chuyển trọng tâm hoạt động từ quản lý hành tài nguyên đất đai sang quản lý việc kinh doanh tài sản đất đai quốc gia, cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý cho người sử dụng đất cộng đồng quản lý, Mục tiêu phát triển cụ thể xác lập lĩnh vực khác quản lý đất đai sau: - Hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai nguyên tắc tiếp tục trì chế độ sở hữu tồn dân đất đai; tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho đất đai tham gia thị trường bất động sản; đẩy mạnh kinh tế hóa tài nguyên đất; đảm bảo dân chủ, công xã hội phát triển bền vững - Hoàn thiện hệ thống điều tra, đánh giá tài nguyên đất, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin, tư liệu số lượng, chất lượng, tiềm môi trường đất phục vụ cho việc hoạch định sách ban hành định quan nhà nước lĩnh vực quản lý sử dụng đất - Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại, hệ thống quan đăng ký thống thực hiện, với quy trình, thủ tục tự động hóa cơng nghệ số - Kế hoạch sử dụng đất với vai trò cơng cụ quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo phân bổ tài nguyên đất đai hợp lý, quản lý sử dụng đất hiệu quả, đẩy nhanh 70 trình chuyển dịch cấu sử dụng đất phù hợp với chuyển dịch cấu lao động cấu kinh tế q trình cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước - Hồn thiện hệ thống cơng cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết quan hệ đất đai quản lý thị trường bất động sản Trong đó, hệ thống định giá đất đảm bảo yêu cầu định giá đất phục mục địch khác quản lý, sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất - Tăng cường hiệu lực, hiệu công tác tra, kiểm tra nhằm đưa công tác quản lý, sử dụng đất theo pháp luật - Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai thành phận Hệ thống Dữ liệu Quốc gia - Kiện toàn hệ thống máy tổ chức; nâng cao lực cán ngành Quản lý đất đai đồng từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo chức thống quản lý nhà nước đất đai phạm vi nước, có phân cơng, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu lực, hiệu Phát triển sở hạ tầng kỹ thuật, đầu tư trang thiết bị, ứng dụng tiến khoa học - công nghệ ngang tầm trình độ tiên tiến nước khu vực nhằm phát huy cao lực thể chế 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề quan trọng xác lập, giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trình bày trên, nay, việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định khác văn pháp luật dân sự, công chứng đất đai Theo quan điểm tác giả, quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực văn phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền cần thiết không thiết phải công chứng, 71 chứng thực hợp đồng Khi hai bên tham gia giao dịch đến Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu đăng ký giao dịch quan Nhà nước phải tiếp nhận hướng dẫn bên thực quy định thời hạn nhanh thu phí dịch vụ, thuế loại phí cơng khai để xác nhận việc đăng ký Sau đó, bên thực hợp đồng; thực xong, quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận ghi thay đổi chủ sử dụng đất theo quy định 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật hành quy định tương đối đầy đủ quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền nghĩa vụ bên chung chung, chưa quy định cụ thể trường hợp chủ yếu đề cập góc độ pháp luật dân Trong đó, nội dung phải quy định chi tiết Luật Đất đai Đây nguyên nhân dẫn đến vi phạm tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Do đó, khắc phục tình trạng trên, pháp luật cần: Thứ nhất, pháp luật quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát quy định chi tiết trường hợp cụ thể Bên cạnh đó, khơng dừng việc quy định Bộ luật Dân quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần quy định rõ ràng pháp luật chuyên ngành đất đai Thứ hai, pháp luật cần có biện pháp bảo đảm chế tài cụ thể bên vi phạm lạm quyền, tránh trường hợp bên không thực nghĩa vụ vượt quyền hạn pháp luật cho phép 3.2.3 Tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành Nhà nước 72 Chính sách quản lý Nhà nước ghi nhận pháp luật trở thành khung pháp lý quản lý Nhà nước đất đai; xác định rõ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (trong có tổ chức kinh tế) thực giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất; trách nhiệm, nghĩa vụ quan quản lý Nhà nước thực giải thủ tục cho chủ thể tham gia giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất Như thế, sách tốt quản lý Nhà nước có hiệu lực, hiệu giao dịch dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển tuân thủ pháp luật Các sách quản lý cần nghiên cứu ban hành đầy đủ, ổn định, tránh tình trạng văn quy định chi tiết không thống với nhau, không thống văn quy định ngành liên quan đến sách quản lý đất đai nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng; sách thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nghĩa vụ khác Không đảm bảo điều tạo tâm lý chờ đợi, hi vọng nhân dân Nhà nước nghĩa vụ thực thấp người sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự bất cập tạo nhiều phức tạp cho quan chức việc làm thủ tục cho đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các quy phạm pháp luật ngành luật ngành luật với có mối quan hệ tương tác, thúc đẩy phát triển Đổi hồn thiện pháp Luật Đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng đòi hỏi phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật Luật Đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác như: pháp luật dân sự, pháp luật đầu tư, pháp luật ngân hàng, Luật công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản… Do vậy, cần thực rà soát lại tất văn pháp quy Nhà nước ban hành việc quản lý quyền sử dụng đất để điều chỉnh, bổ sung, bãi bỏ ban hành cho phù hợp với thực tế sống, phù hợp với quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tạo khung pháp lý đồng bộ, thuận lợi thơng thống vấn đề 73 Cải cách thủ tục hành theo hướng đơn giản minh bạch; đơn giản hóa thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý; vậy, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất quyền tài sản, người sử dụng đất thực quyền tài sản theo quy định Bộ luật Dân Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý Nhà nước hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng đảm bảo bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai; mặt khác bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản hóa tối đa thủ tục đăng ký nhằm giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, khuyến khích người sử dụng đất thực Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản người sử dụng đất Nó có vai trò loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác đăng ký ô tô, xe máy Giấy chứng nhận điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng hợp pháp giao dịch quyền sử dụng đất Nói chung Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất quy vận hành quy luật việc phải làm phải tạo hàng hóa thị trường với tiêu chuẩn rõ ràng hợp pháp Quyền sử dụng đất với tư cách loại hàng hóa 74 đặc biệt tham gia vào thị trường phải đạt tiêu chuẩn định đòi hỏi thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ hàng hóa thơng thường khác Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cần xác định rõ việc cấp Giấy chứng nhận trước hết nghĩa vụ Nhà nước, trách nhiệm cán quản lý Nhà nước; vậy, phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp Giấy chứng nhận Việc triển khai thực mơ hình “một cửa” Văn phòng đăng ký đất đai phát huy hiệu quả; nhiên, nhiều điều phải bàn đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Cần tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức cách đồng bộ, thực sạch, vững mạnh, có đủ phẩm chất lực, tạo bước chuyển mạnh mẽ phẩm chất, đạo đức, chấp hành kỷ luật, kỷ cương hành chính, ý thức, trách nhiệm nhiệm vụ giao, tận tụy phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, cán lãnh đạo quản lý cấp Đổi phương thức tuyển dụng cán bộ, công chức, viên chức để chọn người đủ tiêu chuẩn chun mơn, bố trí việc; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, đảm bảo có đủ phẩm chất, đạo đức, trình độ, lực chuyên môn, thực tốt nhiệm vụ giao Rà soát, đánh giá, phân loại chất lượng, xếp, bố trí đội ngũ cán cơng chức, viên chức cho phù hợp, thực tốt kế hoạch đào tạo bồi dưỡng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trước mắt lâu dài Việc bố trí, phân cơng nhiệm vụ cán bộ, công chức, viên chức cần bảo đảm ổn định, chun mơn hóa Tăng cường đào tạo nâng cao phẩm chất, trình độ chun mơn, nghiệp vụ, lý luận trị, quản lý Nhà nước…, đặc biệt trọng đến đào tạo, bồi dưỡng kỹ thực thi nhiệm vụ, cơng vụ phù hợp với vị trí công tác cán bộ, công chức, viên chức; thực quy định bồi dưỡng kiến thức, kỹ chuyên ngành hàng năm cán bộ, công chức Nghiên cứu xây dựng chế, sách hỗ trợ, đãi ngộ lương hợp lý, bảo đảm ổn định đời sống đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Thực chế độ tiền thưởng cán bộ, cơng 75 chức, viên chức hồn thành xuất sắc nhiệm vụ, công vụ theo quy định Đồng thời, tăng cường quản lý kiểm tra, giám sát cán bộ, công chức, viên chức; xử lý nghiêm trường hợp sai phạm, đưa khỏi máy người không đủ phẩm chất lực, khơng hồn thành nhiệm vụ giao Hoàn thiện hệ thống hồ, sơ tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới, mục đích sử dụng đất cho lơ đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước; phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp Giấy chứng nhận, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý Nhà nước đất đai phải tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất Do vậy, hồ sơ địa phải quan có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tài liệu địa phải phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất phải cập nhật thường xuyên 3.2.4 Ổn định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ổn định quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước thành lập doanh nghiệp Nhà nước có chức phát triển quỹ đất nắm quỹ đất dự trữ định khu vực để chủ động tăng nguồn cung đất nơi giá đất có xu hướng tăng, doanh nghiệp gọi doanh nghiệp Nhà nước phát triển quỹ đất đóng vai trò chủ đạo Nhà nước điều tiết nguồn cung đất để bình ổn giá đất thực tế Nhà nước chủ động thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư thu hồi đất đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế lợi ích quốc gia, công cộng thông qua hai biện pháp: là, thực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt từ có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để Giá trị bồi thường xát với mục đích sử dụng đất trước xây dựng 76 cơng trình; hai là, thu hồi đất rộng phần xây dựng cơng trình quy hoạch tổng thể cơng trình gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo công người bị thu hồi toàn đất, người thu hồi phần đất, người có đất liền kề khơng bị thu hồi; Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp Nhà nước phát triển quỹ đất thực quản lý sử dụng đất thời gian từ thu hồi bàn giao mặt cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơng trình 77 Kết luận Chương Trên sở phân tích thực trạng quy định thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước chương Tại chương 3, luận văn đề cập định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, nhằm xây dựng mục tiêu phát triển tổng quát Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2020, định hướng đến năm 2030 hoàn thiện hệ thống Quản lý đất đai, phấn đấu đến năm 2020 đạt trình độ quản lý đất đai ngang với mặt nước phát triển khu vực Những định hướng bao gồm số nội dung sau đây: Hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai; Hồn thiện hệ thống điều tra, đánh giá tài nguyên đất; Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại, hệ thống quan đăng ký thống thực hiện; Kế hoạch sử dụng đất với vai trò cơng cụ quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo phân bổ tài nguyên đất đai hợp lý, quản lý sử dụng đất hiệu quả, đẩy nhanh trình chuyển dịch cấu sử dụng đất phù hợp với chuyển dịch cấu lao động cấu kinh tế q trình cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước; Hồn thiện hệ thống cơng cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết quan hệ đất đai quản lý thị trường bất động sản; Tăng cường hiệu lực, hiệu công tác tra, kiểm tra nhằm đưa công tác quản lý, sử dụng đất theo pháp luật; Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai thành phận Hệ thống Dữ liệu Quốc gia; Kiện toàn hệ thống máy tổ chức; nâng cao lực cán ngành Quản lý đất đai đồng từ Trung ương đến địa phương Trên sở định hướng hoàn thiện, luận văn khuyến nghị giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Những giải pháp khu trú vào nội dung chủ yếu sau: Hồn thiện pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Ổn định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai; Tăng cường cơng tác tra kiểm tra kiểm sốt quan quản lý Nhà nước 78 KẾT LUẬN Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu, phân tích vấn đề pháp luật liên quan đến khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Thông qua tham khảo luận điểm, tài liệu nghiên cứu có trước phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn diễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác giả nhận thấy pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn số hạn chế, từ nghiên cứu tác giả xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nước, nội dung có phạm vi nghiên cứu khơng rộng, liên quan trực tiếp đến trình sử dụng đất, tổ chức kinh tế, mà quyền nghĩa vụ Hiến định, qui định này, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích tổ chức kinh tế nước, phận tạo dựng nên hệ thống kinh tế quốc dân, đóng góp cho phát triển kinh tế xã hội đất nước, trình nghiên cứu, cần có đầu tư thật chuyên sâu, nhằm đảm bảo tạo lợi ích hài hòa, cơng tác quản lý nhà nước, đảm bảo lợi ích, mục tiêu kinh doanh thu lợi nhuận tổ chức kinh tế Để giải cách đầy đủ u cầu này, đòi hỏi phải có cơng trình nghiên cứu, đánh giá sâu sắc tồn diện, có thống kết hợp từ nhiều lĩnh vực khác nhau, từ nhiều quy định khác hệ thống pháp luật nước ta, phạm vi khuôn khổ đề tài này, tác giả đề cập sơ lược, đến số quy định chung tổ chức kinh tế nước, quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế việc sử dụng đất đai, số vấn đề cần kiến nghị, theo ý kiến chủ quan tác giả, chắn chưa thể giải hết vướng mắc, thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, mong vấn đề này, tiếp tục nghiên cứu giải cách hoàn thiện hơn, cơng trình sau 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường (2008), Thơng tư liên tịch 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thực số điều nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học thị trường bất động sản thực trạng nguyên nhân giải pháp ngày 24 tháng năm 2006, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Chính phủ thi hành Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006, Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước, thành công ty cổ phần, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 80 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai, Hà Nội 10 Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thông, Hà Nội 11 Phạm Thị Hương Lan (Chủ biên) (2018), Bình luận khoa học Luật đất đai 2013, Nxb Lao động, Hà Nội 12 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội 13 Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật, Hà Nội 14 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò nhà nước việc thực quyền sở hữu tồn dân đất đai”, Tạp chí Nhà Nước Và Pháp Luật Hà Nội 15 Phạm Duy Nghĩa (2006), Giáo trình Luật kinh tế, Nxb Đại học quốc gia, Hà Nội 16 Phạm Duy Nghĩa (2006), Luật doanh nghiệp: Tình huống, phân tích, bình luận, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 17 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật, Hà Nội 18 Phòng Thương mại công nghiệp Việt Nam (2007), “Tiếp cận đất đai khó khăn doanh nghiệp tư nhân”, Bản tin môi trường kinh doanh, (19), tr.12 19 Quốc hội (1953), Luật Cải cách ruộng đất, Nxb Tư pháp, Hà Nội 20 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 22 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội (1998), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 81 25 Quốc hội (2001), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Quốc hội (2003), Luật Hợp tác xã, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Quốc hội (2006), Luật Cơng chứng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 31 Quốc hội (2012), Luật Hợp tác xã, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 33 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Quốc hội (2014), Luật Cơng chứng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 35 Quốc hội (2014), Luật Đầu tư, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Lưu Quốc Thái (2010), “Hoàn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.10 41 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật, Hà Nội 42 Tổng cục Thống kê (2019), Tổng hợp tình hình kinh tế - xã hội từ năm 20142018, Nxb Thống kê, Hà Nội 43 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 82 44 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 45 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 46 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình pháp luật chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh 47 Nguyễn Viết Tuấn (2010), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh 48 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại Học Luật, Hà Nội 49 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Ngọc Minh (2012), “Hoàn thiện chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (07) 50 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (1994), Pháp lệnh Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyền nghĩa vụ tổ chức nước, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Hà Nội 51 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (1996), Pháp lệnh Ủy ban Thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước, giao đất, cho thuê đất, Hà Nội 52 Viện Nghiên cứu Địa chính, Tổng cục Địa (2009), Dự án điều tra hiểu biết năm quyền người sử dụng đất, TA 2225 - VIE, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội 53 Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (năm 1999), Dự án JICA, Khảo sát điều tra xã hội hộ gia đình quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội 54 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nxb Lao Động, Thành phố Hồ Chí Minh 83 Website: 55 http://www.gso.gov.vn/ 56 http://www.mof.gov.vn/ 57 http://www.thuvienphapluat.vn/ 58 http://www.chinhphu.vn 59 http://www.moj.gov.vn/ 84 ... triển kinh tế nước 1.2 Một số vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 1.2.1 Khái niệm, chất quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Quyền. .. liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 29 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ... niệm, chất quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 14 1.2.2 Ý nghĩa việc chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 23