slide bài giảng môn học thẩm định giá bất động sản
Trang 1THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
****************************************
Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc
Trang 2THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Lập được kế hoạch định giá tài sản
Vận dụng được các pp định giá BĐS
Lập được chứng thư thẩm định giá BĐS
Mục đích: sau khi học xong chương này, sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để:
Trang 3THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Yêu cầu:
Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau:
- Đặc điểm bất động sản và thị trường BĐS
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
- Nội dung quy trình thẩm định giá bđs
- Thu thập và phân tích số liệu
- Áp dụng các pp thẩm định giá
Trang 4THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Quy trình Thẩm định giá BĐS
Tổng
quan
về BĐS
Tổng quan thị trường BĐS
Các PP Thẩm Định giá BĐS
Trang 72 Thuộc tính của bất động sản
Tính bất động
Tính không đồng nhất
Tính khan hiếm
Tính
bền
vững
Ảnh hưởng lẫn nhau
Tính Thanh khoản thấp
Đa chức năng
Yếu tốtập quán
Chịu sự quản lý NN
Trang 8II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1 Khái niệm thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bđs thông qua cơ chế giá
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của BĐS theo quy luật thị trường và quy định của pháp luật
Trang 9cơ chế giá
Trang 102 Đặc điểm của thị trường BĐS
Không có địa điểm mua bán nhất định
Mang tính chất địa phương
Cạnh tranh
không hoàn hảo Cung
phản ứng chậm
Khó thâm nhập thị trường
Liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Chịu sự chi phối của pháp luật
Trang 113 Các loại giao dịch trên thị trường BĐS
Trang 124 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
Sơ khởi
Tài chính hóa
Tiền tệ hóaTập trung
hóa
Trang 135 Chu kỳ giao động của thị trường BĐS
Trang 146 Cung và cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
• Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế)
• Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa)
• Các chính sách của nhà nước
• Kỳ vọng của người mua
• Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi
việc làm, tốc độ công nghiệp hóa, …
Trang 15• Chi phí và công nghệ xây dựng
• Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS
Trang 16III QUY TRÌNH TĐG BẤT ĐỘNG SẢN
1 Xác định tổng quát
2 Lên kế hoạch TĐG
3 Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
4 Phân tích thông tin
5 Ước tính sơ bộ giá trị đất
6 Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
7 Thống nhất mức giá cuối cùng
8 Báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Trang 17• Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá
• Thiết lập thời hạn có hiệu lực
• Những điều kiện ràng buộc
• Nguồn dữ liệu
Trang 182 Lên kế hoạch thẩm định giá
Kế hoạch
Thu thập
Tài liệu
Kế hoạchKhảo sátThực tế
Phân côngCông việc
Biểu đồ Thời gianLàm việc
Lập
Đề cươngBáo cáo
Trang 193 Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG
-Mức độ ô nhiễm môi trường -Các lợi ích kinh tế
-Mục đích sử dụng hiện tại
- Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT
- Thông tin về kinh tế-xã hội
- Thông tin về quản lý Nhà nước, PL
- Thông tin về thị trường bất động sản
Trang 204 Phân tích thông tin
Phân tích
thị trường
Phân tích
Sự sử dụng Cao nhất và Tốt nhất
Trang 215 Ước tính sơ bộ giá đất
Trang 22Phương Pháp Thu Nhập
Phương Pháp Thặng dư
Trang 248 Chứng thư và báo cáo
thẩm định giá
Trang 258.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
• Chứng thư định giá là văn bản do doanh
nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản
Trang 26NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
Trang 278.2 Báo cáo kết quả thẩm định giá
Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu
rõ ý kiến chính thức của mình về mức giá của tài sản được khách hàng yêu cầu
thẩm định
Trang 30So sánh
Phântích vàđiềuchỉnh
Ước tính
giá trịts
b1
b2
b3
b4
Trang 31Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Trang 32(1)Ảnh hưởng bởi hệ số pháp lý và quyền tài sản
Đối với đất chưa có giấy tờ hợp
pháp: hiện trạng là đất ở, nằm
trong khu dân cư hiện hữu, phù
hợp với quy hoạch, không có
tranh chấp Khi hợp thức hoá chủ
quyền sử dụng đất, phải nộp cho
nhà nước như sau:
- Đối với đất ở ổn định trước
Trang 33Ví dụ 1:
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích
là 100m2 giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên
là 3tr/m2
-Trong trường hợp này, theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp là 3tr/m2
Trang 34Ví dụ 2:
Lô đất cần tđg có phần giống lô đất trên nhưng
sử dụng từ ngày 15/10/1993
-Trường hợp này theo Nghị định
198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận qsd đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất Giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận qsd đất là 2tr/m2
2*50% = 1tr/m2
Như vậy, giá mỗi m2 đất chỉ còn:
3 – 1 = 2tr/m2
Trang 35Ví dụ 3: Thẩm ĐG giá giá trị thị trường của BĐS có chiều
rộng 4 m, chiều dài 20 m, có chủ quyền hợp pháp
Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau :
• BĐS 1 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 15 m, không có giấy
tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa
phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch,
đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay Giá bán 855 triệu đồng
• BĐS 2 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 18 m, chưa có chủ
quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm
1994 đến nay Giá BĐS vừa được bán 855 triệu đồng
• BĐS 3: có chiều rộng 4.2 m, chiều dài 16.5 m, chưa có chủ
quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm
2005 đến nay Giá BĐS vừa mới bán 693 triệu đồng
Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 triệu
đồng/m2
Trang 36BĐS 1: Trường hợp này thuộc đối tượng phải/không phải nộp tiền SDĐ :
- Giá trị thị trường của 1m2 là :
BĐS 2: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50%
- Nghĩa vụ tài chính:
- Giá trị thị trường của 1m2 sau khi hợp thức chủ quyền là :
BĐS 3: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100%
Trang 37Ví dụ 4: Bất động sản đang cho thuê 10
năm, giá thuê trả một lần là 10 tỷ đồng
Tính giá trị khai thác vĩnh viễn, biết tỷ suất chiết khấu là 10%.
Ví dụ 5: Tài sản thẩm định là một cửa
hàng hiện đang có hợp đồng cho thuê với giá thuê ròng là 96 triệu đồng/năm, còn 3 năm nữa hết hạn hợp đồng Giá thuê ròng trên thị trường là 120 triệu đồng/năm Tỷ suất chiết khấu là 8% Tính giá trị cửa
hàng?
Trang 38(2) Điều kiện tài chính
Ví dụ: Thẩm định viên tìm được một tài
sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng
còn lại bên bán cho trả chậm trong thời
gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng Lãi suất thị trường
là 10%/năm
Tính giá bán thanh toán ngay một lần?
Trang 40(3) Điều kiện bán
Trang 41(4) Chi phí bỏ ra sau khi mua
- Chi phí sửa chữa những hư hỏng
- Chi phí dỡ bỏ các bộ phận dư thừa
- Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trường
- Chi phí hoàn thiện các giấy tờ pháp lý
Trang 42(5) Điều kiện thị trường
Ví dụ: Tài sản so sánh là một căn hộ
chung cư đã được giao dịch với giá 920
triệu đồng Căn hộ so sánh tương đồng
với căn hộ thẩm định về mọi yếu tố, ngoại trừ việc nó đã được bán cách đây 3 tháng Nghiên cứu thị trường cho thấy trong thời gian 3 tháng qua, loại tài sản này trong
khu vực đã tăng giá 5%.
Vậy mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định là: 920*1,05 = 966 triệu đồng.
Trang 44mặt tiền tại khu vực này
với những lô đất dt trên
Trang 45- Do lô đất B có các đk tương thích với thị trường, nên giá trị lô đất là:
- Đối với lô đất A, 100m2 đầu (4*25) tính theo đơn giá 2tr/m2, phần còn lại xem như không mặt tiền tính 1,6tr/m2 Giá trị lô đất
A là:
Trang 47(9) Việc sử dụng hiện tại
Trang 48Ảnh hưởng bởi hệ số quy hoạch
20 m
16m theo quy hoạch
Trang 49Ví dụ Thẩm định giá một BĐS có các thông tin:
- Sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m,
diện tích xây dựng = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, diện tích các tầng như nhau;
Trang 54Ví dụ phân tích so sánh tương quan:
Có 3 tài sản so sánh là ba ngôi biệt thự mới được bán đều có cùng đặc điểm với tài sản TĐG Tuy
nhiên, giữa tài sản TĐG và các SS có sự khác biệt đôi chút về vị trí, và do đó giá bán có sự chênh
Trang 551.4 Điều chỉnh
• Nguyên tắc điều chỉnh
• Hình thức điều chỉnh
• Trình tự điều chỉnh
Trang 561.4.1 Nguyên tắc điều chỉnh
- Nguyên tắc 1: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, nếu có một nhân tố làm cho BĐS SS tốt hơn BĐS TĐG thì ta điều chỉnh giá bán
giảm Ngược lại, ta điều chỉnh giá bán
tăng
- Nguyên tắc 2: Điều chỉnh số tiền tuyệt
đối trước, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm sau
- Nguyên tắc 3: Phải chiết trừ giá nhà ra khỏi giá bất động sản rồi mới tiến hành
điều chỉnh trên giá lô đất trống.
Trang 581.4.2.1 Điều chỉnh bằng số tiền tuyệt đối: Phân tích:
- BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích: DT của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá bán SS3 tăng so với SS2 là:
- BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích: SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán SS1 cũng tăng so với TĐG là 1tr/m2
Điều chỉnh
Giá bán 1m2 của TĐG là:
Trang 60Ví dụ: Điều chỉnh 1 yếu tố theo sự theo tỷ lệ %
Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100m2, nằm cách ngã tư 500m BDS SS (mảnh đất trống) có diện tích 100
m2, nằm gần ngã tư hơn và điều này làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10% BDS này vừa được bán với giá 1 tỷ
Trang 61Ví dụ: Điều chỉnh 2 yếu tố theo tỷ lệ %
Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100 m2, nằm cách ngã tư 500m BDS SS (mảnh đất trống) có diện tích 100 m 2 , nằm gần ngã tư hơn
và điều SS làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10%; tuy nhiên, bất động sản này có độ bụi cao hơn nên có giá thấp hơn 4% BDS này vừa được bán với giá 1 tỷ Các các yếu tố khác tương tự BDS TDG.
Thẩm định
- Giá bán 1m 2 đất của BDS SS là:
1.000 tr/100m 2 = 10 tr/m 2
- Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí và độ bụi:
+ Xét yếu tố vị trí, do BDS SS gần ngã tư hơn nên giá cao hơn BDS TDG 10%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng vị trí với BDS TDG, ta điều chỉnh giảm Tỷ lệ giảm do vị trí là:
1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
+ Xét yếu tố độ bụi, do BDS SS có độ bụi cao hơn nên giá thấp hơn BDS TDG 4%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng độ bụi với BDS TDG, ta điều chỉnh tăng Tỷ lệ tăng do độ bụi là:
1/(100% - 4%) – 100% = 4,16%
+ Tổng điều chỉnh 2 yếu tố là: - 9,1% + 4,16% = - 4,94%
Vậy giá 1m 2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 4,94%) = 9,506 triệu
Trang 62Ví dụ: Điều chỉnh đất khi BDS SS có công trình xd trên đất
1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
Vậy giá 1m2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 0,091) = 9,09 tr
Trang 64Ví dụ tổng quát: Bước 1 Lựa chọn tài sản ss
Trang 65Thông tin bổ sung:
- Đơn giá đất của nhà nước tại khu vực này là: 4 triệu đồng/m2
Trang 66Bước 2 Lập bảng so sánh (phân tích những lợi thế và hạn chế giữa bđs ss và bđs thẩm định)
Cơ sở hạ tầng Ngập nước Tốt hơn
Tăng 10%
Tăng 10% Cảnh quan Nhìn ra
Tăng 3%
Tốt hơn Tăng 4%
0
Trang 67Bước 3 Phân tích - điều chỉnh
0 0 20
0 0 22.5
Giảm 8% +0,087 +1,958 tr/m2
-0,091 -2,048 tr/m2 Cảnh quan
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
-0,048 -1,08 tr/m2 Hướng
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Tây Tăng 3%
-0,029 -0,638 tr/m2
Tăng 4%
-0,038 -0,76 tr/m2
-0,64 (tr)
20,98 tr/m2 2
0,98
21,33 tr/m2 3
1,17
Trang 68Bước 3 Phân tích - điều chỉnh
0 0 20
0 0 22.5
Vị trí
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Mặt ngõ 10m
+0,087 +1,74 tr/m2
Giảm 8% +0,087 +1,958 tr/m2
-0,091 -2,048 tr/m2
Trang 69Bước 3 Phân tích - điều chỉnh
Tăng 4%
-0,038 -0,76 tr/m2
-0,64 (tr) 4,64 (tr)
20,98 tr/m2 2
0,98
2,5
21,33 tr/m2 3
-1,17 5,086
Trang 70Cách xác định mức giá đã được điều chỉnh từ các TSSS
Gọi A là mức giá ước tính của tài sản thẩm định:
Cách 1 Lấy bình quân giá chỉ dẫn của 3 BĐS ss:
Trang 71Bước 4 Ước tính giá trị bất động
Trang 721.5 Các phương pháp so sánh
- So sánh trực tiếp
- So sánh theo quan hệ tỷ lệ
Trang 73BĐS SS2 -Giá trị lô đất trống -Giá trị nhà
B1: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG
+ GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS1: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT BĐS SS2: TỔNG GIÁ TRỊ BĐS – GIÁ TRỊ NHÀ + TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT BĐS SS1 VÀ BĐS SS2 VỀ TRẠNG THÁI BĐS TĐG
+ TÍNH GIÁ BÌNH QUÂN 1 M 2 => TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT TRỐNG BĐS TĐG B2: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG:
= DT SÀN XD*ĐƠN GIÁ XD NHÀ MỚI*%CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI B3: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS CẦN TĐG:
Trang 74Ví dụ: Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất
40m2 (4x10), diện tích sàn xây dựng 120m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất Cho biết thông tin về 2 giao dịch:
- Bất động sản so sánh 1 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 42m2 (4x10,5), diện tích sàn xây dựng 126m2, có giấy
tờ hợp pháp Kiểu dáng, kết cấu tương tự bất động sản cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bất
động sản so sánh có giá trị cao hơn 8% Tuy nhiên, bất
động sản này nằm trong môi trường có độ bui cao hơn, điều này làm cho bất động sản so sánh có giá thấp hơn so với bất động sản cần định giá 2% BĐS này vừa được bán với giá 900 triệu Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác
định là 80%
- Bất động sản so sánh 2 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 48m2 (4x12), diện tích sàn xây dựng 140m2, chưa có giấy tờ hợp pháp, sử dụng ổn định từ năm 1995 Kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bất động sản cần định giá Sự khác biệt về diện tích làm cho bất động sản so sánh
có giá cao hơn 4% BĐS này vừa được bán với giá 920 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75%
Trang 76+ Giá bán 1m2 đất trước điều chỉnh: 648/42 = 15,43 tr/m2
+ Tiến hành điều chỉnh yếu tố độ rộng ngõ và đội bụi:
Trang 77+ Giá bán 1m2 đất trước điều chỉnh: 681,5/48 = 14,20+ Tiến hành điều chỉnh yếu tố diện tích:
Tỷ lệ giảm: 1/(1+4%) – 1 = -0,038-> Đơn giá 1m2 đất sau điều chỉnh là: 14,20*(1-0,038) = 13,66tr/m2
Trang 78- Giá bình quân đất trên thị trường: 14,13tr/m2
- Giá trị lô đất trống cần TDG: 40*14,13 = 565,2tr
b) Ước tính giá trị công trình xd trên đất:
120*2,5*70% = 210trc) Giá trị bất động sản cần TDG: 565,2 + 210 = 775,2tr
Trang 791.5.2 Phương pháp so sánh theo quan hệ tỷ lệ
-BĐS TĐG VÀ BĐS1 GIỐNG TIÊU THỨC A
-BĐS2 VÀ BĐS3 GIỐNG TIÊU THỨC A
-BĐS TĐG VÀ BĐS2 GIỐNG TIÊU THỨC B
-BĐS1 VÀ BĐS3 GIỐNG TIÊU THỨC B
=> TA CÓ TỶ LỆ SO SÁNH:
BĐS TĐG BĐS SS2 - = - BĐS SS1 BĐS SS3
Trang 8010m
Lô đât TĐG 100m 2
Lô đất SS1 150
Lô đất
SS2 100m 2
Lô đất SS3 150m 2
TA CÓ TỶ LỆ:
BĐS TĐG BĐS SS1 - = - BĐS SS2 BĐS SS3
Trang 812
1
4 3
Trang 82BĐS TĐG
- DT đất 80 m2, nằm ở hẻm rộng 4m
-DT sàn XD 100 m2
-Nhà 3 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn màu, nền lát gạch
ceramic, trang trí nội thất bình thường Chất lượng còn lại 80%
-Giá vàng thời điểm TĐG : 6.400.000 đ/lượng
-Đơn giá xd nhà có kết cấu tương tự 1,2 tr/m
Trang 83Thuận lợi và hạn chế
Thuận lợi Hạn chế
-Gần siêu thị Lotte Mart,
trường trung học cơ sở Lâm
Văn Bền, chợ Cư xá Ngân
Hàng
-Khu Cư xá Ngân Hàng
có không khí trong lành, ít ô
nhiễm, yên tĩnh, khu dân cư
an ninh, văn minh, lịch sự, là
nơi thích hợp để người dân
tập thể dục, thư giãn
-Do gần Rạch Kênh Tẻ
và trục đường chính Trần Xuân Soạn nên được xem là
ô nhiễm hơn so với các BĐS nằm sâu bên trong
-Cách xa khu trung tâm thành phố
-Gần Rạch Kênh Tẻ nên vào mùa mưa thường hay bị ngập nước, mực nước thấp không gây ảnh hưởng nhiều đến giao thông
Trang 84Sơ đồ kết cấu :
Trần 5,2Mái 4,11% %