THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

cung cấp những thông tin về THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

THẨM ĐỊNH

GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ - (12 tiết)

THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP - (9 tiết)

Chương 1 Chương 2 Chương 3 Chương 4

Tài sản và quyền tài sản?

Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường?

Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập và mqh?

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả tt?

Các nguyên tắc định giá?

Các tiêu chuẩn định giá?

THẨM ĐỊNH GIÁ

I KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

Khái niệm TĐG

Đối tượng TĐG

Vai trò của

TĐG Mục đích

TĐG

1 Khái niệm thẩm định giá

• Theo pháp lệnh giá: “TĐG là việc đánh giá và

đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của VN hoặc theo thông lệ quốc tế”

• Theo từ điển Oxford: “đánh giá giá trị ts là sự

ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản

bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn

Thẩm định giá tài sản

TÀI SẢN GIÁ TRỊ

Câu hỏi Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá:

a) Là công việc xác định giá trị của tài sản.

b) Là công việc xem xét công dụng của tài sản c) Là công việc ước tính giá trị của tài sản.

d) Là công việc đo lường giá trị của tài sản.

Câu hỏi: Tại sao thẩm định gía là công

việc ước tính?

a) Vì thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng

b) Vì thẩm định giá vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật

c) Vì giá trị tài sản không phải là một thực

tế tồn tại

d) Cả a, b, c đều đúng

e) Cả a, b, c đều sai

Đặc trưng cơ bản của TĐG tài sản

Tính thời điểm Hình thái tiền tệ

Thị trường và điều kiện?

Yêu cầu, mục đích?

Tiêu chuẩn, chuẩn mực, pp?

2 Đối tượng thẩm định giá

QUYỀN TÀI SẢN

QUYỀN SỬ DỤNG

QUYỀN CHIẾM HỮU

QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT

QUYỀN SỞ HỮU

Đối tượng thẩm định giá

-Chứng khoán

Câu hỏi Đối tượng nào sau đây là bất động sản, ngoại trừ:

a) Bến cảng

b) Kho hàng.

c) Mỏ khoáng sản dưới lòng đất

d) Vườn cây lâu năm

Câu hỏi Đối tượng nào sau đây là động sản,

ngoại trừ :

a) Dây chuyền sản xuất.

b) Biển quảng cáo

c) Bồn hoa

d) Hệ thống điện nước

Tài sản:

- Theo Viện Ngôn ngữ học: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu

- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: tài sản là

nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hđ trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kt trong tương lai có thể dự kiến trước

Quyền tài sản:

Quyền tài sản là những quyền năng của một chủ thể đối với tài sản Có 3 quyền cơ bản:

TÀI SẢN TÀI SẢN QUYỀN

MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI SẢN VÀ QUYỀN TÀI SẢN

-TÀI SẢN HỮU HÌNH

-TÀI SẢN VÔ HÌNH

-THUỘC TÍNH PHI VẬT CHẤT

- GẮN LIỀN VỚI TÀI SẢN

- ĐEM LẠI QUYỀN, QUYỀN LỢI VÀ

LỢI ÍCH

-QUYỀN SỞ HỮU:

BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỘNG SẢN ĐỘNG

3 Vai trò của thẩm định giá

Tư vấn

ra quyết định

Góp phần phân bổ tối ưu các nguồn lực

Làm minh bạch thị trường

Thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế

Kế toán Kiểm toán

Tư vấn Đầu tư Giải thể Sát nhập Đấu giá Thanh lý

4 Mục đích thẩm định giá

Khu vực công =>

Đánh thuế

Xử án Bồi thường

Cổ phần hóa Thừa kế Lập khung giá đất

II CƠ CHẾ VẬN ĐỘNG VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG

1 Cơ chế vận động của giá cả thị trường

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu

1 Cơ chế vận động của giá cả thị trường

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến

cung cầu hàng hóa

2.1 Những nhân tố ảnh hưởng tới cung

Các nhân tố ảnh hưởng Ví dụ cho ngành ô tô

1 Công nghệ Sản xuất được vi tính hóa -> hạ thấp giá

thành -> cung tăng

2 Các yếu tố đầu vào Giá sắt thép tăng -> tăng chi phí sx -> cung

giảm

3 Chính sách của CP Xóa bỏ hạn ngạch và thuế quan nk ô tô ->

tăng cung ô tô

4 SL người sản xuất Nhiều nhà sx ô tô -> cung tăng

5 Giá của hh thay thế Giá xe tải tăng -> cung ô tô con sẽ giảm

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến

cung cầu hàng hóa

2.2 Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu

Các nhân tố ảnh hưởng Ví dụ cho ngành ô tô

1 Thu nhập Thu nhập tăng -> cầu ô tô tăng

2 Dân số Dân số càng đông -> nhu cầu ô tô càng

nhiều

3 Giá cả hh liên quan Giá xăng dầu cao làm giảm nhu cầu ô tô

4 Thị hiếu Có một chiếc xe mới trở thành biểu tượng

của sự sang trọng và giàu có

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá

cả thị trường

• Giá trị của tiền

Tiền tệ dùng để biểu hiện và đo lường giá trị của các hàng hoá

Giá trị của tiền

Giá tri của tiền

Giá cả Hàng hoá

3 Các nhân tố ảnh hưởng

đến giá cả thị trườngCung cầu?

=> Giá cả thị trường = giá trị hh

=> Giá cả thị trường < giá trị hh

=> Giá cả thị trường > giá trị hh

4 Những đặc trưng cơ bản của giá

cả thị trường

Được hình thành trên

cơ sở giá trị thị trường

Là mức giá đuợc thị trường chấp nhận

Biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người ban

Thể hiện sự thống nhất

giữa giá trị và giá trị sử dụng

III CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Định nghĩa các thuật ngữ

2 Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí,

thu nhập, giá cả, giá trị

3 Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá

4 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định

giá

Giá trị

Giá trị ts biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà ts mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

4 yếu tố đảm bảo Một ts có giá trị tt

5 đặc trưng giá trị của ts

Giá trị tài sản:

Giá trị thị trường?

Giá trị phi thị trường?

2 Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị

• Chi phí? Chi phí có bằng giá trị không?

• Giá cả? Giá cả và giá trị?

• Thu nhập? Thu nhập có bằng giá trị

không?

CHI PHÍ

GIÁ CẢ

THU NHẬP

GIÁ TRỊ

MỐI QUAN HỆ GIỮA CHI PHÍ, GIÁ CẢ, THU NHẬP VÀ GIÁ TRỊ

Câu hỏi Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ … liên hệ gì đến giá trị hàng hoá và

dịch vụ Là một … tương ứng được định ra

trên các hàng hóa và dịch vụ bởi … trong

những hoàn cảnh nhất định (Chọn câu đúng bằng cách điền vào chỗ trống / … / các câu

sau đây) :

a) … có thể có hoặc không có … chỉ số của giá trị …

người mua hoặc người bán… b) … không có … mức giá cả … việc mua bán …

c) … không nhất thiết có … chỉ số giá cả … thị trường

mua bán … d) … có thể có hoặc không có … chỉ số giá trị … thị

trường mua bán …

Câu hỏi Đối với một giao dịch cụ thể, giá

cả là :

a) Biểu hiện của giá trị.

b) Sự giao nhau giữa cung cầu hàng hóa.

c) Khoản tiền nhất định yêu cầu chào bán hay

thanh toán cho một hàng hóa, dịch vụ.

d) Tất cả đều đúng.

Câu hỏi Đối với người mua, chi phí là:

a) Biểu hiện của giá trị hàng hóa

b) Hao phí bằng tiền để tạo ra sự hữu ích của

hàng hóa.

c) Giá mua hàng hóa.

d) Toàn bộ hao phí bằng tiền để có quyền sở

hữu và đưa tài sản vào sử dụng.

Câu hỏi Thu nhập của tài sản là:

a) Giá trị của tài sản

b) Dòng tiền mà tài sản mang lại trong tương lai trong một phương án sử dụng

cụ thể

c) Giá bán của tài sản trong tương lai

d) Giá bán trừ giá mua tài sản

3 Giá trị thị trường làm cơ sở cho

định giá

Các định nghĩa về giá trị thị trường:

- Ủy ban Tiêu chuẩn TĐG quốc tế: giá trị tt là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cư

áp lực nào

3 Giá trị thị trường làm cơ sở cho

thẩm định giá

Các định nghĩa về giá trị thị trường:

- Hiệp hội các nhà TĐG Hoa kỳ: mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm tđg giữa người mua ss mua và người bán ss bán, các bên hành động một cách thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như

3 Giá trị thị trường làm cơ sở cho

thẩm định giá

Các định nghĩa về giá trị thị trường:

- Theo tiêu chuẩn số 01 của BTC: giá trị tt của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên tt vào thời điểm tđg và được xác định giữa một bên là người mua

ss mua và một bên là người bán ss bán, trong một giao dịch mua bán khách quan

và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị thị trường của tài sản

Mức giá ước tính được mua bán trên tt

• Người mua sẵn sàng mua và người bán

sẵn sàng bán: cả hai bên đều có thể đưa

ra sự lựa chọn và quyết định mua bán một cách tự nguyện, không nhiệt tình thái quá

• Các bên mua bán khách quan: là không có

mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp với nhau làm ảnh hưởng tới giá trị tài sản

• Độc lập: không bị phụ thuộc, không bị ràng

buộc bất kỳ nguyên nhân nào khi đưa ra quyết định mua hoặc bán

• Thông tin minh bạch: Các bên mua bán có đầy

đủ thông tin về hàng hóa

• Ổn định (điều kiện thương mại bình thương): là

việc mua bán công khai, thị trường cạnh tranh

và mở; Các yếu tố cung cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch hoạ, lạm phát cao hoặc giảm phát mạnh

4 Giá trị phi thị trường làm cơ sở

cho thẩm định giá

Định nghĩa

Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi TĐG tài sản, thẩm định viên dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, bán trên thị trường của tài sản hoặc khi TĐG tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

Giá trị phi thị trường

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử

dụng là giá trị phi thị trường được xem xét

từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt

Giá trị phi thị trường

- Giá trị ts có thị trường hạn chế là giá trị

của ts do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho ts này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó

Giá trị phi thị trường

- Giá trị tài sản chuyên dùng: là giá trị ts do

có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng

sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

Giá trị phi thị trường

- Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ ts của

một doanh nghiệp Giá trị của mỗi ts cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

Giá trị phi thị trường

- Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được

khi hết thời hạn sử dụng hữu ích của ts khi trừ chi phí thanh lý ước tính

Giá trị phi thị trường

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số

tiền thu về từ bán ts trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc người bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

Giá trị phi thị trường

khi một ts này có thể gắn liền với một ts khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số

ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vuợt quá giá trị thị trường

Giá trị phi thị trường

- Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối

với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

- Giá trị bảo hiểm là giá trị của ts được quy

định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm

- Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các

quy định của luật pháp liên quan đến việc

IV CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

2 Nguyên tắc thay thế

3 Nguyên tắc đóng góp

4 Nguyên tắc cung cầu

5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

6 Nguyên tắc phù hợp

7 Nguyên tắc phụ thuộc

8 Nguyên tắc thay đổi

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:Tài sản đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kt-xh thực tế phù hợp, cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính:

=> hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng

Thẩm định viên phải chứng minh sự sử dụng tốt nhất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Sử dụng tốt nhất về mặt vật chất

- Được phép về pháp luật

- Khả thi về tài chính

- Có thể thực hiện được trong ngắn hạn

- Phải tồn tại một nhu cầu thực tế về sự

sử dụng tốt nhất với tài sản

TRỒNG CÂY NPV = 12

CHO THUÊ NPV = 14

NUÔI CÁ NPV = 16

Ví dụ: cải tạo lô đất để bán

Ví dụ: sử dụng tối ưu một ngôi nhà đã được

Câu hỏi Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một

lô đất là việc sử dụng dẫn đến kết quả là:

a) Doanh thu cao nhất của lô đất

b) Tỷ lệ thuê mướn cao nhất của lô đất

c) Giá trị sử dụng cao nhất của lô đất

d) Tổng chi phí đầu tư thấp nhất

Câu hỏi Câu nào sau đây mô tả TỐT NHẤT của

=> Hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước

TÀI SẢN P=10

TÀI SẢN P=14

TÀI SẢN P=16

A

B

C

TÀI SẢN A ĐÃ BÁN, GIÁ P = 10 TÀI SẢN B CHƯA BÁN, GIÁ P = 14 TÀI SẢN C CHƯA BÁN, GIÁ P = 16

=> GIÁ BÁN CỦA TÀI SẢN TRONG TƯƠNG LAI LÀ ?

Ví dụ:

Hai tài sản A và B đồng nhất:

- Ngày 1/1, chủ tài sản A rao bán giá 1,2 tỷ

- Ngày 5/1, chủ tài sản B rao bán giá 1,1 tỷVậy, giá tài sản cùng loại trên thị trường

từ ngày 1-4 là 1,2 tỷ Từ ngày 5 là 1,1 tỷ

Câu hỏi Theo “Nguyên tắc thay thế“ : Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá bán có khả năng thực hiện lớn nhất của

những tài sản đó chịu ảnh hưởng bởi:

a) Sự cạnh tranh giữa giá chào bán các tài sản.

b) Sự cạnh tranh giữa chi phí sản xuất các tài sản c) Mức độ tạo ra thu nhập của tài sản.

d) Tất cả các đáp án đều đúng

3 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên

tổng tài sản được phản ánh bởi sự hiện hữu, hoặc sự thiếu vắng của bộ phận đó trong tổng tài sản sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm xuống một lượng là bao nhiêu

Câu hỏi “Nguyên tắc đóng góp” được

hiểu là:

a) Tỷ lệ giá trị của mỗi bộ phận trong toàn bộ

giá trị tài sản

b) Sự mất đi hay giảm sút của một bộ phận

làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm

đi bao nhiêu c) Giá trị của mỗi bộ phận chiếm trong tổng trị

giá của toàn bộ tài sản.

d) Giá trị của tài sản bằng giá trị của toàn bộ

các bộ phận cộng lại

4 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản

Giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với cầu

Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển đường cầu BDS?

S

D

Giá trị của tài sản tỷ lệ nghịch với cung

S

D

Câu hỏi Đặc trưng khả năng co giãn của cung bds kém do nhiều yếu tố, yếu tố nào dưới đây không ảnh hưởng đến khả năng

co giãn của cung bds?

a) Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định

b) Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

c) Vấn đề quy hoạch, phân bổ đất đai và tiêu chuẩn xây dựng ở từng thời kỳ của địa phương

d) Dân số

5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương laiGiá trị của tài sản có thể được ước tính bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Nguyên tắc này là cơ sở để thẩm định giá trị tài sản bằng phương pháp thu nhập

Ví dụ: Thu nhập dự kiến hàng năm của

một trung tâm thương mại là 2 tỷ đồng Tỷ suất vốn hóa của trung tâm này được xác định là 8% Giá trị của trung tâm thương mại này được ước tính là:

2/8% = 25 tỷ