- Nguyên tắc thay đổ
3.4Các hạn chế của pp thặng dư
9 Lợi nhuận của nhà đầu tư Lợi nhuận dự kiến cho nhà đầu tư
3.4Các hạn chế của pp thặng dư
3.4 Các hạn chế của pp thặng dư
khó khăn trong việc
khó khăn trong việc
xđ sử dụng cao nhất xđ sử dụng cao nhất và tốt nhất và tốt nhất chi phí và giá bán chi phí và giá bán
thay đổi theo điều
thay đổi theo điều
kiện của thị trường
kiện của thị trường
cần có kiến thức, cần có kiến thức, kỹ năng và kinh kỹ năng và kinh nghiệm nghiệm pp này chưa tính đến pp này chưa tính đến
giá trị thời gian của
giá trị thời gian của
đồng tiền
Ví dụ: Bđs là khu nhà xưởng, dt 6.000m2, nhà xưởng chất lượng còn lại 20%.
- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành khu dân cư
- Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán có dt 120m2/căn, dt sàn xd 150m2/căn.
- Mật độ xây dựng 60%.
- CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng bq: 0,2tr đ/m2 - CF xd nhà: 1,2tr/m2 sàn
- CF khác: 5%/giá trị xd
- CF phá dỡ nhà xưởng cũ: 100tr - Giá bán một căn nhà 600tr
- LN cho nhà đầu tư phát triển là 15%/doanh thu
- Toàn bộ cf phải vay ngân hàng ls 13,5%/năm, thời hạn vay 1 năm
a. Doanh thu của sự phát triển 600*(6000*60%/120) = 18.000 triệu b. Tổng chi phí phát triển: - CF đầu tư hạ tầng: 0,2* 6000 = 1.200 tr - CF xây dựng nhà: 1,2*150*30 = 5.400tr - CF khác: (1200 + 5400)*5% = 330tr - CF phá dỡ nhà cũ: = 100 triệu - CF bán nhà:18.000*2% = 360 triệu
- Lãi vay ngân hàng: 13,5%(1200+5400+330+100+360) = 13,5%*7390 = 997,65 tr
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 18.000*15% = 2.700 triệu - Tổng chi phí, bao gồm ln nhà đầu tư: 7390 + 997,65 + 2.700 = 11.087,65 tr
c. Giá trị bất động sản:
(18.000 – 11.087,65) = 6.912,35 triệu
d. Đơn giá bình quân 1m2 đât: 6.912.350.000 đông/6000 = 1.152.058 đông/m2
Ví dụ. Bđs cần định giá là khu nhà xưởng. Dt 4000m2. Chưa có giấy tờ hợp pháp. Cho biết:
- Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán, dt
60m2/căn, dt sàn xd 210m2/căn
- Tỷ lệ sd đất theo quy định: 75%
- Giá đất theo quy định của NN: 2 tr đ/m2 - CF đầu tư xd hạ tầng bq: 0,3tr/m2.
- CF quy hoạch, thiết kế: 200 tr đ. - Cf phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr. - Cf cho việc bán: 100 tr.
- Cf xd nhà mới: 1,8 tr đ/m2 sàn xây dựng - Giá bán 1 căn nhà: 1,5 tỷ
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu
- Toàn bộ cf xd nhà mới phải vay ngân hàng với ls 1%/tháng, thời
hạn vay 1 năm (lãi đơn-toàn bộ lãi trả một lần vào cuối năm)
a. Xác định doanh thu phát triển - Số căn nhà:
- Doanh thu bán nhà:
b. Xác định tổng chi phí phát triển * CF đầu tư ban đầu:
- CF quy hoạch thiết kế:
- CF phá dỡ nhà xưởng cũ: - CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng: - CF xây dựng nhà mới:
- Nghĩa vụ tài chính với NN:
* CF khác:
- CF cho việc bán:
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư: - Lãi vay ngân hàng: