- Thời hạn và điều khoản cho thuê
Ảnh hưởng bởi hệ số quy hoạch
Ảnh hưởng bởi hệ số quy hoạch
20 m
4 m 6m đường hiện hữu
Ví dụ. Thẩm định giá một BĐS có các thông tin:
- Sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m, diện tích xây dựng = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, diện tích các tầng như nhau;
- Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn định từ năm 1980; - Giá đất chuyển nhượng tại khu vực BĐS TĐG là
15.000.000đ/m2;
- Giá xây dựng mới nhà cấp 3 tại thời điểm TĐG : 2.200.000 đ/m2;
- Giá đất của chính quyền địa phương quy định tại khu vực này là : 7.500.000đ/m2
- Đơn giá xây dựng mới nhà cấp 3, do chính quyền quy định: 1.800.000 đ/m2.
- Chất lượng còn lại : 40%;
- Thời điểm TĐG : tháng 8/2006;
- Quy hoạch đường hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố quy hoạch ( năm 2006 ) mở rộng đường thành 16m, mỗi bên mở rộng thêm 5m.
- Xác định diện tích : + Diện tích đất : 4*20 = 80m2 + Diện tích sàn xây dựng : 80*6 = 480m2 - Xác định diện tích vi phạm lộ giới : + Diện tích đất : 4*5 = 20m2 + Diện tích sàn xây dựng : 4*5*6 = 120m2 - Xác định giá trị được bồi thường :
+ Đất : 20*7,5 = 150tr
+ Sàn XD : 120*1,8*40% = 86,4tr
- Giá trị thị trường của phần dt BDS không vi phạm lộ giới sau QH : + Đất : (80 – 20)*15 = 900tr + Sàn XD:360*2,2*40% = 316,8 - Giá trị BĐS TĐG : + Giá đất : 900 + 150 = 1050tr + Giá sàn XD : 316,8 + 86,4 = 403,2tr + Giá BĐS : 1050 + 403,2 = 1453,2tr
1.3. Phân tích1.3.1. Phương pháp định lượng 1.3.1. Phương pháp định lượng - Phân tích theo cặp - Phân tích thống kê - Phân tích đồ thị - Phân tích xu hướng 1.3.2. Phương pháp định tính - Phân tích so sánh tương quan - Phân tích xếp hạng