Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản; đánh giá thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi và từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở công ty Tôgi cũng như đối với hoạt động định giá bất động sản ở nước ta nói chung

LỜI MỞ ĐẦU Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Đó là những nhân tố tác động làm cho hoạt động định giá bất động sản diễn ra sôi nổi. Tuy nhiên, thị trường định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Điển hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những căn cứ pháp lý hay quy định chính thức hướng dẫn chung trong định giá về cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực hiện định giá theo một qui trình chuẩn, đã khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác định giá của bất động sản. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp tháo gỡ và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát triển. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Công tác định giá của công ty đã thu được nhiều thành tựu quan trọng với hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá. Tuy nhiên, công tác định giá của công ty còn tồn tại nhiều vấn đề cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết để không những giữ vững uy tín mà còn ngày càng nâng cao danh tiếng của công ty, tạo sự tính nhiệm cho khách hàng và đóng góp vào quá trình phát triển chung của công ty cũng như hoạt động định giá bất động sản ở nước ta. Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình nghiên cứu tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi, em lấy tên đề tài luận văn tốt nghiệp của mình là: “Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi”. Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản; đánh giá thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi và từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở công ty Tôgi cũng như đối với hoạt động định giá bất động sản ở nước ta nói chung. Để thực hiện các mục đích nghiên cứu đó, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp kế thừa, phương pháp duy vật biện chứng và lịch sử. Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo GS.TSKH. Lê Đình Thắng và toàn thể các cán bộ nhân viên tại Công ty cổ phần bất động sản Tôgi đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn ! Hà nội, ngày 10 tháng 6 năm 2006 Sinh viên Lê Thị Hồng Hạnh CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản Thị trường ở mỗi một quốc gia đều là một thể thống nhất của các thị trường vốn, thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động và thị trường bất động sản. Tuy nhiên ở mỗi nước lại có những cách hiểu riêng, cách nhìn nhận khác nhau dẫn đến những qui định, cách phân loại và tiêu chí phân loại khác nhau. Nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về bất động sản như sau: “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất” (theo “Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000”). Bất động sản là những vật hữu hình, có hình thể vật chất và có thể nhìn thấy hay sờ nắm. Nó nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất. Ở Việt Nam, Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 qui định: “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: - đất đai - nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - các tài sản khác gắn liền với đất đai - các tài sản khác theo qui định của pháp luật”. Bất động sản khác với hầu hết những loại hàng hóa và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ dàng chuyển đổi thành tiền. Việc không có thị trường giao ngay, cần thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị trường bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp. 2. Định giá bất động sản 2.1. Khái niệm định giá bất động sản Nhìn một cách tổng quan, cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, hoạt động “định giá” ngày càng phát triển và được quan tâm hơn, trở thành một chuyên ngành trong nền kinh tế. Các nhà thẩm định giá tài sản nói chung (bao gồm cả định giá bất động sản và định giá động sản) cho rằng: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền sở hữu tài sản cụ thể theo một mục đích đã được xác định”. Đó là hoạt động chuyên môn vừa mang tính khoa học kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và tính nghệ thuật. Đặc biệt với thị trường bất động sản nói riêng, hoạt động định giá bất động sản ngày càng trở nên chiếm một vị trí quan trọng và không thể thiếu. “Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của bất động sản (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của bất động sản đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản (gồm cả các loại đầu tư thay thế)”. Thực chất định giá bất động sản là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất vì bất động sản là một đơn vị tương đối thống nhất của đất và các tài sản gắn liền với đất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sủ dụng và mục đích sử dụng. 2.2. Định giá đất 2.2.1. Khái niệm Định giá đất là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm xác định. 2.2.2. Cơ sở hình thành giá đất 2.2.2.1.Địa tô Nếu xét đất đai theo góc độ là sản phẩm của tự nhiên, có từ trước khi loài người xuất hiện thì chúng không có giá trị. Đó là tài sản đất đai trong tự nhiên không gắn với lao động xã hội. Nhưng con người đã tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định khiến đất đai từ không có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản được gọi là “giá đất”. Như vậy bản chất của giá đất là sự kết tinh lao động của con người dưới những hình thức cụ thể khác nhau. Theo lý thuyết về địa tô, Mác đã khẳng định đất đai là địa tô tư bản hóa tức là quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Xét về bản chất kinh tế, địa tô là khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm 3 loại địa tô: - Địa tô chênh lệch 1: do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích. Lợi nhuận của địa tô này thuộc về người sở hữu đất. - Địa tô chênh lệch 2: do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên. Lợi nhuận của địa tô này thuộc về người đầu tư. - Địa tô tuyệt đối: tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất và giá cả thị trường. Như vậy giá cả ruộng đất là “địa tô tư bản hóa” theo công thức: Giá cả ruộng đất = Địa tô Tỷ suất lợi nhuận 2.1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì số lượng người mua đất sẽ giảm đi do khi đó gửi tiền vào ngân hàng sẽ lợi hơn, điều này dẫn đến giá đất giảm. Nếu lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất tăng lên do người có đất chỉ bán đất với giá cao vì khi đó nếu họ để đất thu được địa tô thì cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại. Do đó người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đó là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Công thức tính giá đất: Trong đó: - G là giá đất - P t là hoa lợi hay thu nhập từ đất đai trong thời gian t xác định - t là thời gian - r là lãi suất ngân hàng 2.2.2.3.3 Quan hệ cung cầu Ngoài những yếu tố trên, giá đất còn phụ thuộc vào các qui luật kinh tế đặc biết là qui luật cung cầu. Do đất đai có tính cố định vể vị trí, giới hạn về diện tích và không thể di dời nên tổng cung đất là không đổi. Vì vậy khi có sự tăng lên trong lượng cầu sẽ làm tăng giá đất. Giá đất tại một khu vực phụ thuộc vào quan hệ cung cầu tại khu vực đó. Khi cung cầu bằng nhau thì giá đất phụ thuộc vào 2 yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng. Khi cung cầu không bằng nhau thì tùy từng loại đất có giá đất khác nhau. 2.3. Định giá tài sản trên đất Như đã trình bày ở trên, bất động sản là tài sản không thể di dời. Bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Do đó việc định giá bất động sản là công việc bao gồm định giá đất và định giá tài sản trên đất. Hai công việc định giá này không thể tách rời nhau độc lập mà còn cùng nhau ảnh hưởng đến giá bất động sản. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố là không giống nhau và tùy thuộc từng loại bất động sản, vị trí bất động sản. t t r P G )1( + = ∑ Giá tài sản trên đất được tính dựa trên cơ sở chi phí để xây dựng, hoàn thành tạo ra công trình trên đất. Do đó, ta phải căn cứ vào chi phí của từng hạng mục công trình, chi phí từng bộ phận trong công trình, có tính đến phần khấu hao và các khoản giảm giá khác. Các khoản giảm giá có thể do sự lỗi thời tự nhiên hoặc do lạc hậu về chức năng hoặc do thay đổi về kinh tế xã hội của vùng. I. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng cao trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được định nghĩa như sau: “Là việc sử dụng có thể tối đa nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất, được phép sử dụng, có khả năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất của bất động sản được thẩm định”. Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được thể hiện ở những mặt sau: - Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). - Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. - Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ. - Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất Việc áp dụng nguyên tắc này cho phép chuyên viên định giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của tòa nhà; phần nâng cấp, cải tạo đất đai; tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo; và nhiều trường hợp định giá khác. 2. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mối quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai. Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn lòng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Nguyên tắc cung - cầu quy định: Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự thiếu hụt về hàng hóa đó, giá thị trường sẽ tăng lên. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Nguyên tắc cung - cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. 3. Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động. Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá. 4. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản Các yếu tố tham gia quá trình tạo thu nhập thực từ bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì bất động sản, vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực. Nguyên tắc này cho rằng: Để ước tính giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó thông qua việc xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố (cùng một mốc thời gian). Chia thành 4 nhóm yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản : - Đất đai: là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu vực kinh doanh sản xuất, khu dân cư, có ảnh hưởng lớn khi tham gia vào quá trình tạo ra tổng thu nhập thực từ bất động sản - Lao động: là yếu tố quan trọng hàng đầu - Vốn: là yếu tố đầu vào dưới hình thức là các tư liệu lao động, nguyên vật liệu, phụ tùng sửa chữa . - Quản lý: là yếu tố mang tính tổng hợp các hoạt động (hoạt động bảo hiểm, dịch vụ môi giới, dịch vụ tín dụng, ) nhằm đảm bảo cho quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản diễn ra bình thường Khi tiến hành định giá bất động sản phải căn cứ vào 4 yếu tố trên để đánh giá đúng giá đất gấn với giá trị thực của nó. 5. Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thị trường của một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt ở mức cao nhất. - Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Một bất động sản được tạo thành bởi 4 nhóm yếu tố là lao động, đất đai, vốn và quản lý. Nguyên tắc cân đối cho rằng giá thị trường bất động sản đạt ở mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối. Bất kì sự tham gia quá mức hoặc không hợp lý của một nhóm yếu tố nào đều dẫn tới sự mất cân đối tới quá trình tạo ra giá trị bất động sản. - Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quĩ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý. Ví dụ như để xây dựng một khu dân cư cần phải xây dựng các khu thương mại dịch vụ, bệnh viện, trường học, đường xá, hệ thống điện, nước, thông tin .kèm theo. [...]... lần cuối Phương pháp thu nhập CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI I NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI 1 Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá 1.1 Sự thành lập công ty Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Công ty Tôgi được thành... người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài 12 Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác Tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá. .. – Công ty Tôgi Ở mỗi chi nhánh, trung tâm định giá bất động sản hoạt động dưới sự giám sát của giám đốc trung tâm của chi nhánh đó 2.2 Chức năng nhiệm vụ Hoạt động với chức năng là một trung tâm chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn, định giá bất động sản (thu phí định giá tùy thuộc theo bất động sản) Thực hiện các điều chỉnh với các loại bất động sản khác nhau, đưa ra các bằng chứng, chứng cứ cụ thể để định. .. trọng đối với công tác định giá Chúng tác động cả tốt lẫn xấu tới hoạt động của thị trường bất động sản Nhưng trên hết đó là cơ sở để những người thẩm định định giá bất động sản 14 Sự quản lý của nhà nước Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trường đi vào hoạt động công khai và... nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản 2.1 Cơ cấu tổ chức Để đáp ứng cho nhu cầu định giá của xã hội và đặc biệt là lượng khách hàng tìm đến công ty Tôgi nhờ định giá, Ban lãnh đạo công ty đã lựa chọn và quyết định số lượng nhân viên định giá của các chi nhánh công ty như sau: Bảng 1: Số lượng nhân viên định giá bất động sản ở các chi nhánh của công ty Tôgi Đơn vị : Người Hội sở... HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Định giá bất động sản là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học vào để tính giá trị bất động sản  Nhìn nhận theo cách tổng quát, ta có thể khái quát quá trình định giá bất động sản theo 4 bước sau: Bước 1: Nghiên cứu thị trường Bước 2: Phân tích số liệu Bước 3: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản Bước 4: Điều chỉnh hòa hợp các chỉ số giá trị và ước lượng giá trị... với giá trị thực của chính nó II.PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên thị trường xem xét giá bán của bất động sản tương tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị trường, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh Nói chung, bất động sản cần định. .. Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ bất động sản đó Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản được đo bằng sự đóng góp của nó tới giá trị của toàn bộ bất động sản, nếu thiếu một bộ phận nào sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham... động sản được định giá và xác định giá trị thông qua quá trình vốn hóa Phương pháp này ước tính giá thị trường của một bất động sản bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của bất động sản về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá Có 2 phương pháp vốn hóa: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chiết khấu Và mỗi phương pháp có một cách thức tính giá bất động sản khác nhau... định thành lập “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản tại hội sở chính Hà nội Được sự cho phép của Hội đồng quản trị, ngày 17/11/2004 công ty hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Phòng kinh doanh của công ty có nhiệm vụ hoạt động như một trung tâm định giá và giao dịch bất động sản 2 Cơ cấu tổ chức và chức . cổ phần bất động sản Tôgi, em lấy tên đề tài luận văn tốt nghiệp của mình là: Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần. của công ty cũng như hoạt động định giá bất động sản ở nước ta. Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình nghiên cứu tại công ty cổ