Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản; đánh giá thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi và từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở công ty Tôgi cũng như đối với hoạt động định giá bất động sản ở nước ta nói chung

LỜI MỞ ĐẦU

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước Đó là những nhân tố tác động làm cho hoạt động định giá bất động sản diễn ra sôi nổi Tuy nhiên, thị trường định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Điển hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những căn cứ pháp lý hay quy định chính thức hướng dẫn chung trong định giá về cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực hiện định giá theo một qui trình chuẩn, đã khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác định giá của bất động sản Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp tháo gỡ và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát triển

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta Công tác định giá của công ty đã thu được nhiều thành tựu quan trọng với hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá Tuy nhiên, công tác định giá của công ty còn tồn tại nhiều vấn đề cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết để không những giữ vững uy tín mà còn ngày càng nâng cao danh tiếng của công ty, tạo sự tính nhiệm cho khách hàng và đóng góp vào quá trình phát triển chung của công ty cũng như hoạt động định giá bất động sản ở nước ta

Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình nghiên cứu tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi, em lấy tên đề tài luận văn

tốt nghiệp của mình là: “Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản

tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi”.

Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản; đánh giá thực trạng công tác định giá của công

ty Tôgi và từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện, thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở công ty Tôgi cũng như đối với hoạt động định giá bất động sản ở nước ta nói chung

Để thực hiện các mục đích nghiên cứu đó, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp kế thừa, phương pháp duy vật biện chứng và lịch sử

Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo GS.TSKH

Lê Đình Thắng và toàn thể các cán bộ nhân viên tại Công ty cổ phần bất động sản Tôgi đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn !

Hà nội, ngày 10 tháng 6 năm 2006 Sinh viên

Lê Thị Hồng Hạnh

Bất động sản là những vật hữu hình, có hình thể vật chất và có thể nhìn thấy hay sờ nắm Nó nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.

Ở Việt Nam, Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 qui định:

“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:

- đất đai

- nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng đó

- các tài sản khác gắn liền với đất đai

- các tài sản khác theo qui định của pháp luật”.

Bất động sản khác với hầu hết những loại hàng hóa và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Việc không có thị trường giao ngay, cần thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị trường bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp

2. Định giá bất động sản

2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Nhìn một cách tổng quan, cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, hoạt động “định giá” ngày càng phát triển và được quan tâm hơn, trở thành một chuyên ngành trong nền kinh tế Các nhà thẩm định giá tài sản nói chung (bao gồm cả định giá bất động sản và định giá động sản) cho rằng: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền

sở hữu tài sản cụ thể theo một mục đích đã được xác định” Đó là hoạt động chuyên môn vừa mang tính khoa học kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội

và tính nghệ thuật

Đặc biệt với thị trường bất động sản nói riêng, hoạt động định giá bất động sản ngày càng trở nên chiếm một vị trí quan trọng và không thể thiếu “Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của bất động sản (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của bất động sản đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản (gồm cả các loại đầu tư thay thế)”

Thực chất định giá bất động sản là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất vì bất động sản là một đơn vị tương đối thống nhất của đất và các tài sản gắn liền với đất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sủ dụng và mục đích sử dụng

Nhưng con người đã tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định khiến đất đai từ không có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản được gọi là “giá đất” Như vậy bản chất của giá đất là sự kết tinh lao động của con người dưới những hình thức cụ thể khác nhau.

Theo lý thuyết về địa tô, Mác đã khẳng định đất đai là địa tô tư bản hóa tức là quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó Xét về bản chất kinh tế, địa tô là khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất

Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm 3 loại địa tô:

- Địa tô chênh lệch 1: do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích Lợi nhuận của địa tô này thuộc về người sở hữu đất

- Địa tô chênh lệch 2: do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên Lợi nhuận của địa tô này thuộc về người đầu tư

- Địa tô tuyệt đối: tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất và giá cả thị trường

Như vậy giá cả ruộng đất là “địa tô tư bản hóa” theo công thức:

Giá cả ruộng đất = Địa tô

Tỷ suất lợi nhuận

Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả đất đai

Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì số lượng người mua đất sẽ giảm đi do khi đó gửi tiền vào ngân hàng sẽ lợi hơn, điều này dẫn đến giá đất giảm

Nếu lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất tăng lên do người có đất chỉ bán đất với giá cao vì khi đó nếu họ để đất thu được địa tô thì cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại Do đó người bán đất

căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đó là lãi suất phổ biến và

có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt

- r là lãi suất ngân hàng

Ngoài những yếu tố trên, giá đất còn phụ thuộc vào các qui luật kinh

tế đặc biết là qui luật cung cầu Do đất đai có tính cố định vể vị trí, giới hạn

về diện tích và không thể di dời nên tổng cung đất là không đổi Vì vậy khi có

sự tăng lên trong lượng cầu sẽ làm tăng giá đất Giá đất tại một khu vực phụ thuộc vào quan hệ cung cầu tại khu vực đó Khi cung cầu bằng nhau thì giá đất phụ thuộc vào 2 yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng Khi cung cầu không bằng nhau thì tùy từng loại đất có giá đất khác nhau

2.3 Định giá tài sản trên đất

Như đã trình bày ở trên, bất động sản là tài sản không thể di dời Bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Do đó việc định giá bất động sản là công việc bao gồm định giá đất và định giá tài sản trên đất Hai công việc định giá này không thể tách rời nhau độc lập mà còn cùng nhau ảnh hưởng đến giá bất động sản Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố là không giống nhau và tùy thuộc từng loại bất động sản, vị trí bất động sản

t

t

r

P G

) 1 ( +

Giá tài sản trên đất được tính dựa trên cơ sở chi phí để xây dựng, hoàn thành tạo ra công trình trên đất Do đó, ta phải căn cứ vào chi phí của từng hạng mục công trình, chi phí từng bộ phận trong công trình, có tính đến phần khấu hao và các khoản giảm giá khác Các khoản giảm giá có thể do sự lỗi thời tự nhiên hoặc do lạc hậu về chức năng hoặc do thay đổi về kinh tế xã hội của vùng.

I NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng cao trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài Trong số rất nhiều cách

sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” được định nghĩa như sau: “Là việc sử dụng có thể tối đa nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất, được phép sử dụng, có khả năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất của bất động sản được thẩm định”

Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được thể hiện ở những mặt sau:

- Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt

nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt

nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và

tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ

- Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và

tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Việc áp dụng nguyên tắc này cho phép chuyên viên định giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của tòa nhà; phần nâng cấp, cải tạo đất đai; tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo; và nhiều trường hợp định giá khác

2 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mối quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai

Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn lòng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

Nguyên tắc cung - cầu quy định:

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự thiếu hụt về hàng hóa đó, giá thị trường sẽ tăng lên

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Giá tăng khi tốc

độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

Nguyên tắc cung - cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị

3 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá

4 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

Các yếu tố tham gia quá trình tạo thu nhập thực từ bất động sản là

những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì bất động sản, vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực Nguyên tắc này cho rằng: Để ước tính giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó thông qua việc xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố (cùng một mốc thời gian)

Chia thành 4 nhóm yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản :

- Đất đai: là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu vực kinh

doanh sản xuất, khu dân cư, có ảnh hưởng lớn khi tham gia vào quá trình tạo

ra tổng thu nhập thực từ bất động sản

- Lao động: là yếu tố quan trọng hàng đầu

- Vốn: là yếu tố đầu vào dưới hình thức là các tư liệu lao động, nguyên

vật liệu, phụ tùng sửa chữa

- Quản lý: là yếu tố mang tính tổng hợp các hoạt động (hoạt động bảo

hiểm, dịch vụ môi giới, dịch vụ tín dụng, ) nhằm đảm bảo cho quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản diễn ra bình thường

Khi tiến hành định giá bất động sản phải căn cứ vào 4 yếu tố trên để

đánh giá đúng giá đất gấn với giá trị thực của nó

5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu

tố ảnh hưởng tới giá trị thị trường của một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt

ở mức cao nhất

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Một bất động sản

được tạo thành bởi 4 nhóm yếu tố là lao động, đất đai, vốn và quản lý Nguyên tắc cân đối cho rằng giá thị trường bất động sản đạt ở mức tối đa thì

sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối Bất kì

sự tham gia quá mức hoặc không hợp lý của một nhóm yếu tố nào đều dẫn tới

sự mất cân đối tới quá trình tạo ra giá trị bất động sản

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc cân đối

chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quĩ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý Ví dụ như để xây dựng một khu dân cư cần phải xây dựng các khu thương mại dịch vụ, bệnh viện, trường học, đường xá, hệ thống điện, nước, thông tin kèm theo

Trong điều kiện cơ sở hạ tầng, văn hóa xã hội còn yếu kém, công cụ quy hoạch chưa được đảm bảo thì việc sử dụng nguyên tắc này phải được chú

ý và thường kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

6 Nguyên tắc phù hợp

Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu là sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản (gồm đất đai và công trình trên đất)

Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích sử dụng khác nhau Vì vậy một bất động sản cùng lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh - dịch vụ; giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng,

Khi đánh giá bất động sản phải căn cứ mục đích sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó để đánh giá Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích

sử dụng các công trình gắn liền với mục đích sử dụng đất Trong đó mục đích

sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản

7 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường khi tính đến lợi ích bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại

Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi số lượng một loại bất động sản đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh Cạnh tranh làm giảm giá mặt hàng cùng loại Nhưng khi một trong số những đối thủ có sức mạnh thị trường thì cạnh tranh mang lại cho người thắng thế đó cơ hội tăng lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tổng cung không thay đổi, cung bất động sản hầu như không đáp ứng đủ cầu dẫn đến mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường

Nhưng “cạnh tranh” có ảnh hưởng quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Một người mua sẽ không bỏ thêm chi phí để có được một bất động sản nếu như họ có thể có một bất động sản tương tự.

Ngày nay, sự phát triển vượt bậc của khoa học kĩ thuật cho phép các nhà cung cấp bất động sản không ngừng cung ứng các bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội Cùng với sự phát triển rộng rãi của hệ thống thông tin, quảng cáo đã khiến thị trường bất động sản trở nên cạnh tranh gay gắt cả về tính chất lẫn qui mô và trên các phương diện khác nhau: Cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong vùng, cạnh tranh giữa các khu vực trong nước;

8 Nguyên tắc đóng góp

Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ bất động sản đó

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản được đo bằng sự đóng góp của nó tới giá trị của toàn bộ bất động sản, nếu thiếu một bộ phận nào sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản

mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo thu nhập thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị

9 Nguyên tắc thay thế

“Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu

Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức

Nguyên tắc thay thế là cơ sở của 3 phương pháp định giá: phương pháp định giá chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh

10 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ

đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “cá biệt”

về vị trí của mảnh đất trong kinh doanh, sản xuất, giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

Với 4 nhóm yếu tố cấu thành nên bất động sản (đất đai, lao động, vốn quản lí), nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lí (địa tô chênh lệch I) là thuộc về đất đai

Khi tiến hành định giá, người định giá phải biết kết hợp nguyên tắc này

với các nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cân đối, nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi

11 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Trong định giá bất động sản, tăng giảm phần sinh lợi là sự gia tăng

hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại

Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá

trị thu nhập thực trong tương lai Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài.

12 Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản

khác trong định giá bất động sản là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

- Nguyên tắc “tăng” cho rằng: Giá trị thị trường của bất động sản có

giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng có giá trị lớn hơn nhiều

- Nguyên tắc “giảm” cho rằng: Những bất động sản có giá trị thực cao

nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

1.2 Cơ sở khoa học

Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết giá thi trường của bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường Việc so sánh đó phải lưu ý các yếu tố như địa điểm, thời điểm giao dịch và khoản tiền thu được

1.3 Công thức tính

1.3.1 Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động

sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu

Giá bất động sản = Giá bán bất động sản + Sự điều chỉnh giá của sự

mục tiêu tương tự sai khác tương tự cần định giá

Trong đó:

Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm:

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về vị trí đất

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về qui mô, kích thước của mảnh đất

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyển sử dụng đất

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán

+ Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán

1.3.2 Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước tính giá

bất động sản mục tiêu ta phải làm như sau:

Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt

so với bất động sản mục tiêu ta được giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh ( Gdc )

Bước 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh (gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của chúng (Ssd )

Bước 3: Gắn trọng số (xi ) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản so sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gắn trọng số nhỏ nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớn nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn

sd

dc dc

S G

Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu bằng cách điều hòa các chỉ

số đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh

Trong đó:

“i” là số thứ tự của bất động sản so sánh

là giá điều chỉnh của bất động sản so sánh thứ i

xi là trọng số gắn theo mức điều chỉnh ròng của bất động sản so

sánh thứ i so với bất động sản mục tiêu

Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất

động sản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động sản mục tiêu (S)

Phương pháp này khá đơn gián, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận

1.4.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh

Phương pháp này thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở để so sánh như

x g

S g

bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt (trường học, bệnh viện, công trình công cộng, )

1.4.3 Yêu cầu của phương pháp

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu

Chỉ sử dụng giá bán bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường, có thông tin đầy đủ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có

sự thỏa thuận về giá

Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời điểm điều tra Gần bao nhiêu còn tùy thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu nhập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá

Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi

Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ

1.5 Hạn chế

Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển Những nơi thị trường kém phát triển (thị trường đóng băng, thị trường yếu) số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không

có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục

Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường bất động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động Do đó khi thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả.

Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh rất khó khăn

Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có ít số liệu để so sánh

Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do một người nào

đó không tham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác

Các điều kiện kinh tế - pháp lí thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này

2 Phương pháp chi phí

2.1 Khái niệm

Phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản được định giá được đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự có thể thay thế

Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp:

- phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất mảnh đất được coi là đất trống

- phương pháp chi phí để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất

Ta phải tìm những công trình mới xây dựng và được sử dụng tương tự như công trình cần xác định giá để thay thế công trình đó

2.2 Cơ sở khoa học

Phương pháp chi phí dựa theo “nguyên tắc thay thế”: Không có bất động sản mục tiêu nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất động sản tương tự có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua, bán được ngay mà không cần phải chờ đợi

Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới thì chi phí để tạo

ra nó sẽ gần giống với giá thành xây dựng mới

Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao Trong trường hợp đó bất động sản cũ cần được coi là không phải là sự thay thế hoàn hảo cho bất động sản mới

Có nhiều cách tính chi phí xây dựng công trình thay thế:

+ Tính chi phí theo đơn vị so sánh: m2 sàn, m mặt, m dài

+ Tính chi phí thay thế công trình theo chi phí đơn vị từng hạng mục cấu thành xây dựng

+ Phương pháp điều tra định lượng (khảo sát số lượng): phương pháp này đòi hỏi chi phí, kinh nghiệm người định giá và mất thời gian

2.3 Cách tính

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá (1)

Coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất

Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình mới hoặc thay

thế công trình hiện có trên mảnh đất (2)

Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình cần định giá (có tính đến cả phần lỗi thời của công trình)

Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá

Chi phí tái tạo công trình = chi phí + chi phí + lợi nhuận

(chi phí thay thế ) trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư

Bước 3: Ước lượng tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên miếng

đất cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (hao

mòn do tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài)

Bước 4:

Giá trị hiện tại = Chi phí tái tạo công trình - Tổng giảm giá tích lũy

công trình chi phí thay thế công trình

(4) = (2) – (3)

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các chi phí

của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm (5)

Bước 6:

Giá bđs = Giá đất + Chi phí công trình + Chi phí các công trình phụ

đã giảm giá đã giảm giá

(6) = (1) + (4) + (5)

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của

tài sản cá nhân đã được đưa vào tính toán chi phí

Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bđs – Giá trị tài sản cá nhân

Định giá những bất động sản công cộng như trường học, bệnh viện, nhà thờ, các công sở, chùa, nhằm xác định giá trị đền bù giải phóng mặt bằng khi phải dỡ bỏ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất Đây là những bất động sản ít được giao dịch trên thị trường

Định giá bất động sản phục vụ cho công tác tính thuế và thuế suất

được đánh trên giá trị công trình và địa điểm

Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp

Và để kiểm tra các phương pháp định giá khác

2.4.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí chỉ sử dụng trong các trường hợp định giá xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo công trình.

2.4.3 Yêu cầu của phương pháp

Để đảm bảo tính chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi

phí thay thế hay tái tạo công trình phải được tính đầy đủ, chính xác Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, không những người định giá phải nắm vững các qui định hiện hành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng, mà còn phải tham khảo thêm giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất

Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng được chi phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹ thuật cao và lao động quản lý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động

áp dụng tại khu vực nơi có bất động sản

Khi ước lượng tổng giảm giá tích lũy công trình, rất khó ước lượng chính xác hao mòn vật lí, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, bất động sản so sánh được giả định là không chịu sự chậm trễ quá mức Giả định này thiếu thực tế Phương pháp chi phí sử dụng cách cộng dồn nhưng tổng của nhìều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ

Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị toàn quyền sở hữu của bất động sản cần định giá còn đối với những bất động sản cho thuê hoặc sở hữu bộ

phận thì người định giá phải làm các điều chỉnh để phản ánh được các quyền lợi thực của bất động sản

Để xác định giảm giá tích lũy công trình, giá trị còn lại công trình đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm, am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng và thị trường đầu tư xây dựng cơ bản

Chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận cho nhà đầu tư là rất khó khăn và dựa trên chủ quan người định giá nên tính khả dụng của phương pháp này rất hạn chế khi đánh giá những bất động sản cũ

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các dự báo có giá trị

3 Phương pháp vốn hóa

3.1 Khái niệm

Phương pháp vốn hóa (hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập) là phương pháp ước xem xét những dữ liệu vê thu nhập và chi phí có liên quan đến bất động sản được định giá và xác định giá trị thông qua quá trình vốn hóa Phương pháp này ước tính giá thị trường của một bất động sản bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của bất động sản về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá

Có 2 phương pháp vốn hóa: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chiết khấu Và mỗi phương pháp có một cách thức tính giá bất động sản khác nhau

3.2 Cơ sở khoa học.

Nguyên tắc dự báo là nguyên tắc cơ bản của phương pháp vốn hóa Tuy nhiên khi áp dụng phương pháp vốn hóa để định giá bất động sản, nguyên tắc thay thế cũng thường được sử dụng Các nhà đầu tư thường quan tâm đến quy mô, sự đảm bảo và thời gian của nguồn thu nhập nhưng họ ít có

cơ hội được thị trường ưu đãi do sự đa dạng và thay thế của các loại đầu tư khác trên thị trường Do vậy nhu cầu đối với bất động sản tạo thu nhập chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế

Kết quả của hoạt động đầu tư phụ thuộc vào giá trị thời gian của đồng tiền nên nhà đầu tư cần nắm vững nguyên lý “tính chuyển dòng tiền hoặc thu nhập từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại”

Ngoài ra, phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với bất động sản như: thời gian thu hồi vốn, tổng thu nhập hiệu quả, thu nhập hoạt động ròng, lợi nhuận ròng, đóng vai trò rất quan trọng đối với nhà đầu tư

3.3 Công thức tính

3.3.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể

Công thức tính:

Trong đó :

- Gbds là giá bất động sản

- NOI là thu nhập hoạt động ròng

- R0 là tỉ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản (tỉ lệ vốn hóa chung)

0

R NOI Gbds=

3.3.2 Phương pháp chiết khấu

Phương pháp chiết khấu hay còn gọi là phương pháp vốn hóa sinh lợi

sử dụng công thức “dòng tiềnchiết khấu” phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn của quá trình kinh doanh:

Trong đó:

- K0 là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thuần thu được

- Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn hoặc thứ (n)

- r là lãi suất bình quân của năm

- n là số năm hoặc số giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập

3.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu

3.4.1 Đối tượng áp dụng

Phương pháp vốn hóa là phương pháp được áp dụng khá phổ biến cho các loại bất động sản được mua bán thường xuyên và được lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư (bất động sản tạo thu nhập) Ví dụ như: công trình thương mại, văn phòng, những căn hộ

Phương pháp vốn hóa cũng có thể áp dụng cho những tài sản thuộc nhà ở một gia đình trong các cộng đồng với một thị trường cho thuê rộng đối với những tài sản đó

Việc áp dụng phương pháp này không được thích hợp đối với nhà ở (của một gia đình) đắt tiền vì chúng thường ít khi được thuê và những yếu tố như sở thích cá nhân, những điều kiện thuế thu nhập, có ảnh hưởng đến thị trường nhà ở dân cư theo các hướng gây khó khăn cho việc sử dụng phương pháp vốn hóa cho dù có đủ số liệu về thuê mướn

Phương pháp này ít khi được sử dụng để định giá cho những tài sản như những công trình của nhà máy được tích hợp trong những hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít khi cho thuê

K r

K r

K

)1()1(

Phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu với các bất động sản đang cho thu nhập như bất động sản thương mại dịch vụ, công nghiệp, hoặc những bất động sản có khả năng sẽ mang lại thu nhập như đất trống.

Phương pháp vốn hóa không sử dụng để xác định giá những bất động sản không mang lại thu nhập

3.4.3 Yêu cầu của phương pháp

Khi tính toán các tỉ lệ lợi nhuận (tỉ lệ thu nhập, tỉ lệ chiết khấu), tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phải quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính toán, điều chỉnh

Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố của bất động sản so sánh như giá trị lịch sử (kinh tế - xã hộ), sự bảo dưỡng sửa chữa của bất động sản so sánh để điều chỉnh tăng hoặc giảm cho bất động sản mục tiêu

Bên cạnh đó người định giá cần dự báo giá thu hồi và thanh lý tài sản để có thể định giá trong những trường hợp như: thế chấp bất động sản để vay ngân hàng, cho thuê theo hợp đồng,

3.5 Hạn chế

Phương pháp vốn hóa đòi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng thị trường và có tài liệu chính xác để tham khảo để xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản từng năm và dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh doanh bất động sản còn lại Đây là công việc khó khăn và gặp phải nhiều hạn chế đặc biệt đối với những nước có nền kinh tế thị trường chưa phát triển như Việt Nam Vì vậy phương pháp này ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà thường được sử dụng để định giá những bất động sản cá biệt Trên đây là 3 phương pháp định giá bất động sản được áp dụng phổ biến nhất Ngoài ra còn có một số phương pháp khác cũng được áp dụng để định giá bất động sản như: phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận

4 Phương pháp thặng dư

1.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển công trình

đã được cải thiện

1.2 Cơ sở khoa học

Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên nguyên lý:

“Sau khi lấy giá trị hoàn thành hoặc phát triển của công trình trừ đi tất cả các chi phí để phát triển hoặc cải tạo công trình đó thì còn lại một

phần gọi là giá trị còn lại Giá trị này chính là giá trị của bất động sản đang

Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp - Chi phí phát triển

của bất động sản của công trình

(3) = (1) - (2)

Bước 4:

Giá đất = Giá trị thặng dư - chi phí - thuế - chi phí tài - lợi nhuận

của bất động sản pháp lý chính của đất liên quan đến đất

1.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu

4.4.1 Đối tượng

Phương pháp thặng dư là phương pháp được sử dụng khá rộng rãi để định giá bất động sản có sự phát triển, có tiềm năng phát triển và với những trường hợp mua nhà riêng ở và tham gia đấu giá

4.4.2 Phạm vi

Là phương pháp tính đơn giản thích hợp trong việc định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển với vốn đầu tư tương đối và thời gian đầu tư tương đối không quá dài

4.4.3 Yêu cầu của phương pháp

Phương pháp thặng dư đòi hỏi người sử dụng phải có kiến thức - kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính các khoản mục khác nhau như chi phí xây dựng (bao gồm phí xây dựng và chuyên môn), chi phí tài chính, chi phí pháp lý

4.5 Hạn chế

Phương pháp thặng dư là phương pháp không gọn, chưa đựng khá nhiều biến số nên khi thực hiện gặp phải nhiều khó khăn

Việc ước tính giá trị sử dụng cao nhất tốt nhất gặp khó khăn

Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền

Do vậy để có kết quả chính xác người định giá buộc phải điều chỉnh một số khỏan mục theo xu hướng dự phòng cho những biến động rủi ro có thể xảy ra

5 Phương pháp lợi nhuận

1.1 Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận hay còn lại là phương pháp hạch toán là phương pháp ước tính giá thuê bất động sản phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động hàng năm của bất động sản được một khoản lợi nhuận Phần lợi nhuận này gồm lợi

nhuận của nhà quản lý và phần đóng góp của bất động sản Giá thuê bất động sản phụ thuộc cơ bản vào quyết định phân bổ lợi nhuận Ví dụ: Phân bổ lợi nhuận 60% do đóng góp của người quản, 40% do bất động sản tạo ra

1.2 Cơ sở khoa học

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa trên nguyên tắc cân bằng

và nguyên tắc đóng góp

1.3 Công thức tính

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của hoạt động kinh doanh liên quan đến việc

kinh doanh bất động sản đem lại.(1)

Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra

thu nhập của bất động sản (2)

Bước 3: Tính thu nhập hoạt động ròng từ hoạt động kinh doanh: (3) = (1) – (2)

Bước 4:

- Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh (4.1)

- Tính tiền thưởng công do rủi ro, tháo vát của người quản lý bất động sản (4.2)

Bước 5: Lợi nhuận để chia: (5) = (3) – (4.1)

Bước 6: Phân bổ lợi nhuận cho người quản lý và bất động sản

5.4.2 Phạm vi

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá bất động sản có khả năng tạo thu nhập

5.4.3 Yêu cầu của phương pháp

Để áp dụng phương pháp lợi nhuận ta cần giả thiết người sử dụng bất động sản đi thuê bất động sản độc quyền hay một người nào đó trả tiền cho

việc sử dụng bất động sản mà liên quan đến sức mạnh kiếm lời của bất động sản độc quyền.

Các số liệu sử dụng trong quá trình tính toán phải được chủ kinh doanh khai báo đúng và phải ít nhất là 3 năm

Phương pháp này áp dụng để định giá bất động sản có khả năng tạo thu nhập do đó việc ước tính thu nhập ròng phải được tính cẩn thận

5.5 Hạn chế

Phương pháp lợi nhuận không cho giá trị thị trường chính xác mà chỉ cho chỉ số giá trị tương đối Vì vậy sử dụng phương pháp này chỉ mang tính tham khảo và phải kết hợp với phương pháp khác để cho giá trị chính xác

III NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ

13. Chính sách của nhà nước

Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển Do đó để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản

Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, qui định của nhà nước liên quan đến giá đất Nghị định 181, nghị định

188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá Chúng tác động cả tốt lẫn xấu tới hoạt động của thị trường bất động sản Nhưng trên hết đó là cơ sở để những người thẩm định định giá bất động sản

14. Sự quản lý của nhà nước

Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng

bộ, thống nhất thì thị trường đi vào hoạt động công khai và hiệu quả Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất định cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường

Thêm vào đó, nhà nước tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm gia tăng tính pháp lý và nghĩa vụ của các trung tâm định giá.

3 Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm Sở dĩ như vậy là do bất động sản

có giá trị lớn và quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định

Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham giam giao dịch phải nắm được thông tin chính xác về bất động sản, từ đó dẫn đến quyết định mua bán tự nguyện và chính xác Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi người tham gia phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nước đối với bất động sản

Tầm quan trọng của thông tin không những tác động đến quyết định của người tham gia thị trường mà còn ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản (hoạt động có thể coi là trung gian tạo cơ sở cho các cuộc giao dịch như mua bán, thế chấp, ) Thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì cán bộ định giá mới có thể tiến hành công việc Dữ liệu về các cuộc mua bán tương tự hay thông tin về kinh tế - thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá Hơn nữa nó còn là nhu cầu tất yếu và rất cần thiết để thúc đẩy sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung

và của hoạt động định giá bất động sản nói riêng

4 Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá

Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá bất động sản Do đó vai trò của người định giá là không nhỏ, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành định giá

Dựa trên qui trình định giá sẵn có, người định giá tiến hành thu thập

và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá Do đó với người định giá chuyên nghiệp có kinh nghiệm và chuyên môn, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn Bên cạnh đó, công tác định giá đòi hỏi người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc, và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản

Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng tới quá trình xử lý thông tin, số liệu và điều hòa các chỉ số giá trị Quá trình này đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá bất động sản

5 Các yếu tố kinh tế - xã hội

Ngoài các nhân tố ảnh hưởng đến định giá về phía nhà nước, sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và người trực tiếp tiến hành định giá,

ta phải kể đến các yếu tố kinh tế xã hội Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc, cùng với sự đổi mới không ngừng của công nghệ khoa học - kỹ thuật đã kéo theo sự chuyển chuyển biến không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công trình Chúng ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điều chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu, tác động tới quá trình tính các khoản giảm giá tích lũy công trình, Do đó sự phát triển của nền kinh tế có ảnh hưởng không nhỏ tới kết quả định giá cũng như thúc đẩy hay hạn chế hoạt động định giá trên thị trường bất động sản

Bên cạnh yếu tố về kinh tế là yếu tố về xã hội Đây là yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới định giá bất động sản Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm lí, sở thích, trào lưu và cả phong tục - tập quán Chúng tác động tới giá của bất động sản như những cơn sốt giá tạo

ra giá bất động sản cao hơn nhiều giá của chúng hay thị trường bất động sản chung cư hoạt động sôi nổi, Đây chính là yếu tố tác động từ phía những người tham gia thị trường (có thể là người mua hoặc người bán bất động sản) Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều

yếu tố Nó đòi hỏi người định giá phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm cùng với sự hỗ trợ của nhà nước để ngày càng tạo ra vị thế của công tác định giá, trở thành một chuyên ngành quan trọng của nền kinh tế quốc dân.

IV CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Định giá bất động sản là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học vào để tính giá trị bất động sản

 Nhìn nhận theo cách tổng quát, ta có thể khái quát quá trình định

giá bất động sản theo 4 bước sau:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường

Bước 2: Phân tích số liệu

Bước 3: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Bước 4: Điều chỉnh hòa hợp các chỉ số giá trị và ước lượng giá trị

cuối cùng của bất động sản mục tiêu

 Nhìn nhận theo cách chi tiết cụ thể, một qui trình định giá có thể

thực hiện theo mô hình sau

Mô hình 1: Qui trình định giá bất động sản

Làm rõ những vấn đề

Nhận biết về

bất động sản

Nhận biết về quyền trong bất động sản

Ngày định giá

Mục đích định giá

Giá trị xác định

Điều tra ban đầu kế hoạch định giá

Thông tin cần

thiết

Nguồn thông tin

Nhân viên cần

Kế hoạch thời gian tới

Hoàn thiện theo sơ đồ

Thu thập và phân tích thông tin

Thông tin tổng quát Thông tin chi tiết

giá

Bất động sản so sánh

Phương pháp vốn hóa

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thu nhập

Điều hòa các chỉ số giá trị

Tính giá trị bất động sản mục tiêu lần cuối

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI

I NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI

1 Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá1.1 Sự thành lập công ty

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Công ty Tôgi được thành lập theo giấy phép số 01454/GP-UB do Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 18/10/1994 và đăng ký kinh doanh số 058997 do

Ủy Ban Kế Hoạch Hà Nội cấp ngày 24/10/1994 với ngành nghề kinh doanh chính là:

- Kinh doanh bất động sản và động sản; đầu tư, môi giới, dịch vụ bất động sản, cho thuê nhà; nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê-Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho các tổ chức, cá nhân

-Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất-Nhận uỷ thác đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

-Sản xuất vật liệu xây dựng, vật liệu trang trí, đồ gỗ và trang trí nội thất

-Kinh doanh du lịch, khách sạn, nhà hàng

-Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị-Tư vấn xây dựng (bao gồm thiết kế công trình, đầu tư, giám sát xây dựng)-Dịch vụ quảng cáo thương mại

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi có số vốn điều lệ 41 tỷ đồng Trong thành phần cổ đông có:

 03 Ngân hàng:

- Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank)

- Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank)

- Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh (VPBank)

 01 công ty tài chính nước ngoài (VEIL ESTATES LIMITED) - đại diện

là Dragon capital

 Một số doanh nhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật Ngoài hội sở chính tại Hà Nội, công ty Tôgi có các chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, Thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh và Xí nghiệp Thiết kế - Xây dựng tại Hà Nội

1.2 Sự thành lập trung tâm định giá tại các chi nhánh

Hoạt động định giá tại “Trung tâm giao dịch bất động sản” chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh hoạt động rất uy tín có từ ngày đầu thành lập công ty

và trở thành nguồn thu chính của chi nhánh

Ở phía bắc, nhu cầu thẩm định giá bất động sản không sôi động như phía nam nhưng tiềm năng là rất lớn Vì vậy Ban giám đốc quyết định thành lập “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản” tại hội sở chính Hà nội Được sự cho phép của Hội đồng quản trị, ngày 17/11/2004 công ty hoàn tất

thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh “Dịch vụ định giá tài sản, bất động

sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất”.

Phòng kinh doanh của công ty có nhiệm vụ hoạt động như một trung

tâm định giá và giao dịch bất động sản.

2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản”

2.1 Cơ cấu tổ chức

Để đáp ứng cho nhu cầu định giá của xã hội và đặc biệt là lượng khách hàng tìm đến công ty Tôgi nhờ định giá, Ban lãnh đạo công ty đã lựa

chọn và quyết định số lượng nhân viên định giá của các chi nhánh công ty như sau:

Bảng 1: Số lượng nhân viên định giá bất động sản ở các chi nhánh của công ty Tôgi

Đơn vị : Người

Hội sở(Hà Nội)

Chi nhánhTP.Hồ Chí Minh

Chi nhánhTP.Đà Lạt

Nguồn: Phòng tổ chức hành chính – Công ty Tôgi

Ở mỗi chi nhánh, trung tâm định giá bất động sản hoạt động dưới sự giám sát của giám đốc trung tâm của chi nhánh đó

2.2 Chức năng nhiệm vụ

Hoạt động với chức năng là một trung tâm chuyên cung cấp dịch vụ

tư vấn, định giá bất động sản (thu phí định giá tùy thuộc theo bất động sản) Thực hiện các điều chỉnh với các loại bất động sản khác nhau, đưa ra các bằng chứng, chứng cứ cụ thể để định giá bất động sản

Định giá những bất động sản do Ban lãnh đạo công ty chỉ định, bất động sản công ty đang đầu tư khai thác kinh doanh

Định giá những bất động sản của khách hàng của công ty với phương châm tạo sự hài lòng, thỏa mãn nhất cho khách hàng

3 Phí định giá bất động sản của công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Bảng 2: Bảng phí định giá bất động sản ở công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Bất động sản từ 100 đến 200 cây vàng 400.000

Bất động sản trên 200 cây đến 300 cây vàng 500.000

Bất động sản trên 300 cây đến 400 cây vàng 600.000

Bất động sản trên 400 cây đến 500 cây vàng 700.000

Bất động sản trên 500 cây đến 600 cây vàng 800.000

Bất động sản trên 600 cây đến 700 cây vàng 900.000

Bất động sản trên 700 cây đến 800 cây vàng 1.000.000

Bất động sản trên 800 cây đến 900 cây vàng 1.100.000

Bất động sản trên 900 cây đến 1000 cây vàng 1.200.000

Bất động sản trên 1000 cây đến 1300 cây vàng 1.600.000

Bất động sản trên 1300 cây đến 1600 cây vàng 2.500.000

Bất động sản trên 1600 cây đến 1900 cây vàng 3.000.000

Bất động sản trên 1900 cây đến 2200 cây vàng 4.000.000

Bất động sản trên 2200 cây đến 2500 cây vàng 5.000.000

Bất động sản trên 2500 cây đến 3000 cây vàng 6.000.000

Bất động sản trên 3000 cây vàng Theo thỏa thuận

II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI

1 Kết quả đạt được

1.1 Một số chỉ tiêu tài chính

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là công ty hoạt động trong lĩnh

vực bất động sản trong đó có dịch vụ “Định giá bất động sản” Đối với lĩnh

vực định giá bất động sản, Tôgi là công ty đầu tiên đưa dịch vụ định giá đến

cho các doanh nghiệp, tổ chức trong và ngoài quốc doanh, các cá nhân với các

mục đích chính sau:

- Vay vốn ngân hàng

- Góp vốn trong các hoạt động kinh doanh sản xuất của các tổ chức, doanh nghiệp

- Cơ sở để thanh lý và đấu giá tài sản cố định của các tổ chức doanh nghiệp

- Hồ sơ du học nước ngoài

Từ những sự cố gắng trong hoạt động, công ty đã đạt được kết quả sau:

Bảng3: Doanh thu hoạt động định giá của công ty Tôgi

Bảng 4: Doanh thu hoạt động định giá bất động sản của hội sở Hà Nội

- Khu đất rộng 4 ha tại đường 3/2, quận 11 (của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất - Sở tài chính vật giá thành phố Hồ Chí Minh)

- Khu công nghiệp Việt Hương ở thị trấn Đức Giang, Gia Lâm, Hà Nội

- Hơn 5.000m2 đất tại thị trấn Đức Giang, Gia Lâm, Hà Nội (của công ty Logitem Việt Nam – Corp No2)

- Khu Công nghiệp Nội Bài 1100m2

- Tòa nhà văn phòng 1598m2 tại 104 Thái Thịnh, Hà Nội

- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật bằng gần 4000m2) tại khu quy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội.

- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng trên mặt bằng gần 500m2 tại 48 Tràng Tiền, Hà Nội

và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở tại các tỉnh Lạng Sơn, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây…

1.3 Đối tác

Một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như công ty Tôgi muốn tồn tại và phát triển thì yếu tố quan hệ là rất cần thiết, không những vậy mà còn có ý nghĩa duy trì sự tồn tại của doanh nghiệp Đặc biệt trong lĩnh vực định giá bất động sản, tạo dựng mối quan hệ rộng rãi với những khách hàng tiềm năng, khách hàng hiện có và khách hàng cũ là rất quan trọng Ban giám đốc công ty Tôgi đã và đang tạo dựng mối liên hệ làm

ăn mật thiết với nhiều đối tác (chủ yếu là các ngân hàng), từ đó tạo doanh thu

ổn định cho hoạt động định giá Có thể kể đến các đối tác sau:

- Ngân hàng kỹ thương Việt Nam Techcombank

- Ngân hàng thương mại Việt Nam Vietcombank

- Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn AGB

- Các ngân hàng PNB, VIB, MayBank, VID, Citybank

- Quỹ môi trường Việt Nam

và rất nhiều các doanh nghiệp, cá nhân khác

2 Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôgi

2.1 Các phương pháp định giá được sử dụng

Định giá là quá trình sử dụng các phương pháp khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản Quá trình này đòi hỏi người định giá phải có thông tin, dữ liệu đầy đủ và phải có kiến thức chuyên môn sâu rộng Kết quả định