II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1 Kết quả đạt được
3.1.2.Định giá “Bất động sản tại địa chỉ: Số 22 – Ngõ 19 Phố Kim Đồng Phường Giáp Bát Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội”
3. Thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể
3.1.2.Định giá “Bất động sản tại địa chỉ: Số 22 – Ngõ 19 Phố Kim Đồng Phường Giáp Bát Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội”
Đồng - Phường Giáp Bát - Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội”
Ngày định giá: Ngày 7 tháng 4 năm 2006 Đặc điểm bất động sản:
+ Phân loại: Hình dạng đất: Vuông vắn Mặt tiền: 4,6m
Cấp nhà: Xây bê tông 3,5 tầng + Diện tích: Diện tích khuôn viên đất: 50,6 m2 Diện tích đất xây dựng : 50,6 m2 Tổng diện tích xây dựng: 177,1 m2
+ Tổng quan: Khu vực dân cư quy hoạch đẹp, mặt đường rộng, xa trung tâm
3.1.2.1. Giá trị bất động sản tính theo qui định Nhà nước
Áp dụng theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29 tháng 12 năm 2004 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện nghị định số 188/NĐ-CP ngày 11 tháng 1 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Đơn giá đất: Phố Kim Đồng - vị trí 2 – giá 11.200.000 đ/m2 Giá trị đất là: 50,6 m2 x 11.200.000 đ/m2 = 566.720.000 đ
3.1.2.2. Giá trị bất động sản tính theo giá thị trường
- Giá trị đất:
+ Đơn giá đất theo thị trường: 5,5 cây vàng/m2
50,6 m2 x 5,5 cây vàng/m2 x 10.000.000 đ/cây vàng = 2.783.000.000 đ - Giá trị nhà: + Giá trị còn lại: 2.125.000 đ/m2 + Giá trị nhà: 177,1 m2 x 2.125.000 đ/m2 = 376.337.500 đ - Tổng giá trị tiền nhà và đất: 2.783.000.000 đ + 376.337.500 đ = 3.159.337.500 đ ~ 315,93 cây vàng
Nhận xét chung: Với những trường hợp định giá những căn nhà nhỏ, thông dụng trên thị trường, cán bộ định giá của công ty Tôgi đã xác định cả giá bất động sản theo khung giá nhà nước và giá bất động sản theo giá thị trường. Tuy nhiên công ty đã gợi ý với khách hàng rằng việc xác định giá theo qui định Nhà nước chỉ là để tham khảo và giá này dùng để tính thuế. Ta có thể khái quát chung các bước định giá của công ty theo những trường hợp này như sau:
Mô hình 2: Các bước định giá bất động sản là những căn nhà nhỏ, lẻ sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí của công ty Tôgi
Thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu
Phân tích, xử lý thông tin
Tính giá trị bất động sản theo khung giá nhà nước
Tính giá trị bất động sản mục tiêu theo giá thị trường Giá đất theo giá thị trường Giá trị nhà tính theo giá trị còn lại
Trên đây chỉ là một mô hình tổng quát tương đối về cách tiến hành định giá được tổng kết từ thực tế điều tra và các chứng thư định giá. Do đó có thể có những hạn chế nhất định và có những trường hợp khác không hoàn toàn trùng khớp. Tuy nhiên việc định giá ở những trường hợp bất động sản nhỏ, lẻ thông dụng ở công ty Tôgi có những đặc điểm sau:
- ước tính giá thị trường của bất động sản mục tiêu một cách đơn giản không đưa ra ví dụ so sánh
- Ước tính giá trị còn lại của công trình trên đất một cách đơn giản, không đưa ra căn cứ, tính toán về chi phí tái tạo, giá trị khấu hao,..
Trên đây là những ví dụ cụ thể minh họa cho công tác định giá ở công ty Tôgi trong trường hợp công ty sử dụng phương pháp chi phí, phương pháp so sánh để định giá bất động sản là những căn nhà nhỏ, lẻ thường được mua bán trên thị trường. Để tiếp tục tìm hiểu sâu với thực trạng sử dụng các phương pháp định giá ở công ty Tôgi, ta tiếp tục phân tích các chứng thư định giá có phần phức tạp hơn ở phần sau.
3.2.Trường hợp định giá bất động sản có tiềm năng phát triển, có khả năng tạo thu nhập
Trong thực tế hoạt động ngoài những bất động sản được tiến hành định giá theo trường hợp như trên (sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp so sánh), công ty còn nhận được những yêu cầu định giá những bất động sản có giá trị lớn đòi hỏi phải kết hợp các phương pháp định giá khác nhau để đưa đến giá bất động sản phù hợp nhất. Những trường hợp này, công ty Tôgi sử dụng kết hợp 2 hoặc 3 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp vốn hóa, phương pháp thặng dư và thường được áp dụng để định giá những mảnh đất trống hoặc những công trình có mục đích đầu tư kinh doanh tạo thu nhập. Khi đó người định giá không dễ dàng ước lượng giá trị bằng cách so sánh giá bán trên thị trường và người sở hữu bất động sản cũng đòi hỏi chứng thư định giá có sức thuyết phục hơn. Sau đây là 2 bất động sản cụ thể đã được công ty định giá giúp ta hiểu rõ hơn về quá trình sử dụng kết hợp các phương pháp định giá ở công ty Tôgi: