II. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔG
2. Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân
2.1.2. Những hạn chế trong cách sử dụng các phương pháp định giá bất động sản ở công ty Tôg
giá bất động sản ở công ty Tôgi
Mỗi công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản có thể
áp dụng cho mình một cách thức làm việc hay định giá riêng, điều này lại còn phụ thuộc vào mỗi cán bộ định giá. Tuy nhiên chúng vẫn phải tuân thủ theo những bước nhất định trong qui trình định giá chung và không thể khác đi hay bỏ qua. Sau đây là một vài điểm khác biệt trong cách áp dụng các phương pháp vào định giá ở công ty Tôgi dẫn đến sự thiếu chính xác trong kết quả định giá.
Phương pháp so sánh
Như ta đã biết, phương pháp so sánh là phương pháp được công ty sử dụng phổ biến nhất với mọi bất động sản (những bất động sản có thể thu thập thông tin bất động sản so sánh). Tuy nhiên việc sử dụng phương pháp này ở công ty Tôgi lại khác nhau trong những trường hợp khác nhau.
Trường hợp bất động sản là những căn nhà nhỏ, lẻ được giao dịch thông dụng trên thị trường, không có mục đích đầu tư kinh doanh: ví dụ cụ thể là “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 - Phố Thụy Khê -
Phường Thụy Khê - Quận Tây Hồ – Hà Nội”.
Ở những trường hợp này chuyên viên định giá thực hiện so sánh với các bất động sản tương tự và đặc biệt dễ dàng với các nhân viên định giá có kinh nghiệm. Tuy nhiên do khách hàng (có thể là chủ sở hữu bất động sản) chỉ yêu cầu công ty đưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản mà không quan tâm đến quá trình tính toán. Chính vì vậy mà nhân viên định giá công ty đã bỏ qua bước đưa ra các dẫn chứng so sánh, để từ đó tiến hành điều chỉnh, mà trực tiếp chỉ ra giá đất của bất động sản (1.012.500đ). Việc làm này có vẻ đơn giản nhưng dựa vào chứng thư định giá thì cách định giá này không có cơ sở
khoa học mà chủ yếu dựa trên ý kiến chủ quan của nhân viên định giá bất động sản.
Trường hợp định giá những bất động sản lớn, có thể là mảnh đất trống hoặc các bất động sản có tiềm năng phát triển, bất động sản đang tạo thu nhập hoặc có khả năng tạo thu nhập.
Cụ thể công ty đã định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng
Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”. Nhân viên định giá của
công ty đã tiến hành thu thập thông tin so sánh của 4 bất động sản tương tự. Tuy nhiên việc sử dụng kỹ năng của phương pháp so sánh lại chỉ dừng ở bước đưa ra giá trị so sánh, sau đó trực tiếp chỉ ra giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu là 49.200.000đ/m2. Như vậy, cán bộ định giá của công ty đã bỏ qua giai đoạn đánh giá và điều chỉnh các thông tin thị trường thu được.
Ở một ví dụ khác, định giá “Khu đất 103.756 m 2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Nhân viên
công ty sau khi đưa ra giá giao dịch của 6 khu đất dùng để so sánh nằm lân cận trong khu vực quy hoạch, đã tiến hành điều hòa chỉ số đưa ra giá đất (đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật) của bất động sản mục tiêu là “16.240.000đ/m2”. Tuy nhiên việc điều hòa này lại được cán bộ định giá của công ty thực hiện bằng cách chia đều các giá so sánh. Cách làm này đã thể hiện quan điểm trung hòa, đứng giữa các thông tin giá so sánh mà không đưa ra một đánh giá, nhận xét nào so với bất động sản mục tiêu. Trong khi đáng lẽ bước điều hòa này phải được thực hiện qua việc đánh giá, xếp loại sự giống nhau, tương tự so với bất động sản mục tiêu; để từ đó gắn trọng số với từng chỉ số giá rồi mới tính giá bất động sản mục tiêu (như ở phần lý thuyết về phương pháp so sánh đã trình bày).
Sự sai khác của quá trình áp dụng phương pháp so sánh trong thực tiễn định giá ở công ty Tôgi có thể dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường, thông tin so sánh trở nên vô ích và cách định giá của công ty trở nên thiếu tính khoa học và chính xác.
2.1.2.2.Phương pháp chi phí
Theo lý thuyết định giá, phương pháp chi phí là phương pháp ước lượng giá trị bất động sản bằng tổng của giá trị đất và chị phí thay thế đã được khấu hao. Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tìm hiều thực trạng công trình, và ước lượng các giá trị liên quan đến nguyên vật liệu, các hạng mục công trình, sự giảm giá của chúng. Tuy nhiên các nhân viên định giá công ty Tôgi đã bỏ qua giai đoạn kiểm tra thực tế, điều tra chi tiết mà chỉ sử dụng các thông tin do khách hàng cung cấp. Do đó họ không tiến hành ước lượng giá trị tổng giảm giá tích lũy công trình hay chi phí thay thế công trình mà tính thẳng trực tiếp giá trị hiện tại của công trình. Cách ước lượng giá trị công trình đơn giản như vậy của công ty Tôgi có thể ngộ nhận giá trị thực của công trình. Do đó nếu so với cơ sở lý thuyết khoa học của phương pháp chi phí ta có thể nghi ngờ kết quả định giá của công ty đưa ra.
2.1.2.3. Phương pháp thặng dư và phương pháp vốn hóa
Trong quá trình sử dụng 2 phương pháp định giá này, trên cơ các giả định đưa ra, người định giá phải tính toán thông số liên quan các chi phí, tiến độ đầu tư, doanh thu,.. Đây là quá trình tính toán phức tạp và không dễ thực hiện, đòi hỏi năng lực và hiểu biết cao của người định giá. Vì vậy, các cán bộ định giá công ty Tôgi đã dựa trên kết quả tính toán của phòng dự án (như tính các chi phí xây dựng hạ tầng như chi phí san lấp mặt bằng, chi phí điện, nước,..) để việc tính toán đúng với chuyên môn, đúng ngành nghề và tăng thêm sự chính xác cho kết quả. Nhưng thực tế việc làm này lại làm mất đi tính thống nhất và sự hợp lý của số liệu sử dụng vì chính người định giá là người tiến hành thu thập thông tin, đưa ra giả định và tiến hành các điều chỉnh số liệu.