II. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔG
2.1.1.Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá
2. Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân
2.1.1.Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá
tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá
Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất động sản.
Thông tin, số liệu về bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh đóng vai trò là cơ sở, nền tảng cho công việc định giá. Thông tin sử dụng có thể là thông tin do khách hàng cung cấp hoặc thông tin do chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu thập hay phân tích. Tuy có sự điều chỉnh nhưng không thể tránh khỏi những vướng mắc, không chính xác như sau:
-Thông tin về bất động sản mục tiêu được công ty sử dụng dựa vào thông tin do khách hàng cung cấp. Đó là các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng và tất cả vấn đề có liên quan. Với mục đích là định giá cho khách hàng và làm hài lòng khách hàng, công ty đã hoàn toàn tin tưởng vào sự trung thực và chính xác của các thông tin mà khách hàng cung cấp. Công ty đã không kiểm chứng sự chính xác thông tin về bất động sản do đó thông tin được sử dụng thiếu sự chính xác, khách quan. Hơn nữa, công ty không thực hiện việc điều tra chi tiết để xác định tính hợp lý với các điều kiện cơ bản để chứng nhận tính nguyên trạng của cấu trúc hoặc để phân loại chất lượng của nó. Điều này dẫn đến việc ước lượng các giá trị gặp khó khăn, chỉ mang tính ước đoán của nhân viên định giá.
-Thông tin thị trường được các cán bộ công ty thu thập khá rộng rãi. Tuy nhiên việc chọn lọc và xử lý thông tin để có những dữ liệu tính toán thực hiện chưa được tốt. Trong khi đó yêu cầu của quá trình này là phải tìm kiếm những bất động sản so sánh tương tự, có đặc điểm hoặc được sử dụng khá giống, tương đồng với bất động sản mục tiêu. Trong cách sử dụng các dữ liệu so sánh này người định giá còn chưa chỉ ra nét tương đồng đó và chưa phân loại, sắp xếp thứ tự gần giống nhất với bất động sản mục tiêu. Vì vậy dẫn đến việc trung bình cộng các chỉ số so sánh, không coi chỉ số nào là gần đúng nhất hay
có sự phân biệt chúng làm cho giá bất động sản mục tiêu có thể có sai số lớn hơn.