II. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔG
1.3.2.Lựa chọn các phương pháp thích hợp để định giá bất động sản
Sau khi thu thập và xử lý các thông tin, người định giá tiếp tục thực hiện tiến trình định giá. Lúc này, người định giá phải lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp để đưa ra giá bất động sản một cách chính xác nhất. Công việc này phụ thuộc vào khả năng chuyên môn của người định giá. Ở công ty Tôgi, các chuyên viên định giá là những người có trình độ năng lực cao kết hợp với bề dày kinh nghiệm tạo những thuận lợi trong việc lựa chọn sử dụng các phương pháp định giá.
Xuất phát từ việc phân tích bất động sản mục tiêu và mục đích định giá của chủ sở hữu bất động sản hay chủ đầu tư bất động sản mà cán bộ định giá ra quyết định chọn lựa sử dụng phương pháp định giá nào cho thích hợp. Các nhân viên ở công ty Tôgi đã thành công trong việc đánh giá những ưu, nhược điểm của từng phương pháp, từ đó chọn ra phương pháp định giá sử dụng. Kết quả của việc lựa chọn này khá thích hợp và chính xác so với lý thuyết định giá (đã được trình bày ở chương 1).
- Phương pháp so sánh trực tiếp được công ty sử dụng thường xuyên và phổ biến trong mọi trường hợp định giá. Có những trường hợp phương pháp này là phương pháp chính nhưng có lúc chỉ mang tính chất tham khảo để so sánh hay để điều chỉnh thông tin về bất động sản so sánh phục vụ cho quá trình tính toán.
- Phương pháp chi phí được công ty sử dụng trong việc xác định giá trị của những bất động sản nhỏ, thông dụng. (Tuy cách làm có phần đơn giản hơn là chỉ đưa ra kết quả là giá trị còn lại của công trình, nhưng xét theo góc độ lựa chọn phương pháp thích hợp để định giá thì khá chính xác và hợp lý).
- Phương pháp vốn hóa: là một trong hai phương pháp thường được sử dụng nhất ở công ty Tôgi (cùng với phương pháp so sánh trực tiếp). Đây là phương pháp mang tính toán học, được xây dựng dựa trên cơ sở tài chính. Vì vậy công ty Tôgi đã sử dụng phương pháp này để định giá đối với các bất động sản đang tạo thu nhập hoặc có khả năng tạo thu nhập, vốn đầu tư lớn, chi phí và doanh thu phân kỳ. Việc lựa chọn sử dụng phương pháp này không những hợp lý mà kết
quả tính toán có tính thuyết phục cao, đồng thời thể hiện được hiệu quả đầu tư của dự án.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp đơn giản được các nhà thẩm định của công ty nhận định là thích hợp trong việc định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, với vốn đầu tư tương đối và thời gian đầu tư tương đối không dài. Điều này phù hợp với các phân tích lý thuyết của phương pháp thặng dư (đã trình bày ở chương I). Công ty thường sử dụng phương pháp này kết hợp với phương pháp vốn hóa và phương pháp so sánh trực tiếp.