1.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển công trình đã được cải thiện.
1.2. Cơ sở khoa học
Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên nguyên lý:
“Sau khi lấy giá trị hoàn thành hoặc phát triển của công trình trừ đi tất cả các chi phí để phát triển hoặc cải tạo công trình đó thì còn lại một phần gọi là giá trị còn lại. Giá trị này chính là giá trị của bất động sản đang cần định giá”.
1.3. Công thức tính
Bước 1: Tính toàn bộ tổng giá trị phát triển và hoàn thành công trình (1)
Bước 2:
Chi phí phát triển = chi phí + lợi nhuận + chi phí + chi phí + chi phí khác (2) xây dựng nhà đầu tư marketing tài chính liên quan
Bước 3:
Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp - Chi phí phát triển của bất động sản của công trình
(3) = (1) - (2)
Bước 4:
Giá đất = Giá trị thặng dư - chi phí - thuế - chi phí tài - lợi nhuận
1.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu
4.4.1. Đối tượng
Phương pháp thặng dư là phương pháp được sử dụng khá rộng rãi để định giá bất động sản có sự phát triển, có tiềm năng phát triển và với những trường hợp mua nhà riêng ở và tham gia đấu giá.
4.4.2. Phạm vi
Là phương pháp tính đơn giản thích hợp trong việc định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển với vốn đầu tư tương đối và thời gian đầu tư tương đối không quá dài.
4.4.3. Yêu cầu của phương pháp
Phương pháp thặng dư đòi hỏi người sử dụng phải có kiến thức - kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính các khoản mục khác nhau như chi phí xây dựng (bao gồm phí xây dựng và chuyên môn), chi phí tài chính, chi phí pháp lý..
4.5. Hạn chế
Phương pháp thặng dư là phương pháp không gọn, chưa đựng khá nhiều biến số nên khi thực hiện gặp phải nhiều khó khăn.
Việc ước tính giá trị sử dụng cao nhất tốt nhất gặp khó khăn
Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Do vậy để có kết quả chính xác người định giá buộc phải điều chỉnh một số khỏan mục theo xu hướng dự phòng cho những biến động rủi ro có thể xảy ra.