II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1 Kết quả đạt được
2. Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôg
2.1. Các phương pháp định giá được sử dụng
Định giá là quá trình sử dụng các phương pháp khoa học để đưa ra giá trị của bất động sản. Quá trình này đòi hỏi người định giá phải có thông tin, dữ liệu đầy đủ và phải có kiến thức chuyên môn sâu rộng. Kết quả định
giá không những phụ thuộc những yếu tố đó mà còn chịu ảnh hưởng trực tiếp của nhận định chủ quan của cán bộ định giá, trong đó có việc lựa chọn sử dụng các phương pháp định giá sao cho phù hợp với mỗi bất động sản. Ở công ty Tôgi, các nhân viên định giá thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí
- Phương pháp vốn hóa - Phương pháp thặng dư
Trong đó, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà nhỏ thông dụng (bản chất của phương pháp chi phí là kết hợp phương pháp so sánh để tính giá đất và phương pháp chi phí để tính giá nhà). Còn phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư thường được sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để ước lượng giá những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập (những trường hợp này trong những phần trình bày sau được gọi là trường hợp định giá phức tạp, phải điều hòa các chỉ số giá trị).
2.2. Thông tin, dữ liệu sử dụng trong quá trình định giá
Thông tin là yếu tố đầu vào vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá. Vì vậy việc thu thập thông tin để tính toán đòi hỏi sự cẩn thận, chọn lọc và kĩ lưỡng của nhân viên định giá. Chuyên viên định giá ở công ty Tôgi thường thu thập và phân tích thông tin trong quá trình định giá theo các cách sau:
- Công ty sử dụng các thông tin, tài liệu do khách hàng cung cấp. Đó là thông tin về bất động sản mục tiêu, thông tin về quyền sở hữu bất động sản mục tiêu hoặc có thể là mục đích đầu tư – kinh doan của chủ sở hữu bất động sản.
- Tiến hành thu thập thông tin thị trường để lấy dữ liệu thực tế về bất động sản mục tiêu hoặc bất động sản so sánh, từ đó có các điều chỉnh để đưa ra giá bất động sản mục tiêu
2.3. Qui trình định giá bất động sản tổng quát của công ty Tôgi
Mỗi một nhân viên định giá có nhận định và năng lực cũng như kinh nghiệm khác nhau về định giá bất động sản. Nhưng nhìn chung có cách thực hiện định giá khá giống nhau. Ở công ty Tôgi, với sự chuyên nghiệp của cán bộ định giá cùng với việc được tham dự khóa đào tạo về định giá bất động sản (được Bộ tài chính cấp chứng chỉ), quá trình định giá của công ty có những điểm tương đồng với cách định giá trên lý thuyết và có cả những điểm khác biệt. Tuy nhiên, ta có thể khái quát qui trình định giá ở công ty Tôgi theo 4 bước căn bản sau:
- Thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh - Phân tích, xử lý thông tin
- Sử dụng các phương pháp định giá bất động sản - Điều hòa các phương pháp định giá bất động sản