II. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔG
1.3.3.Quá trình sử dụng các phương pháp định giá
Như đã trình bày ở phần trên, để dễ dàng cho việc phân tích cách sử dụng các phương pháp định giá ở công ty Tôgi ta chia thành 2 trường hợp định giá. Một trường hợp định giá những căn nhà nhỏ, lẻ không có mục đích đầu tư kinh doanh, người định giá dễ dàng tìm kiếm thông tin so sánh trên thị trường và đưa ra kết quả nhanh chóng. Một trường hợp khác đòi hỏi kỹ năng phân tích của người định giá hơn, đó là định giá những bất động sản có khả năng tạo thu nhập, có tiềm năng phát triển. Dựa vào phân tích ở trên trong phần “Thực trạng công tác định giá bất động sản của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể”, ta sẽ đánh giá xem từng trường hợp đã được công ty thực hiện như thế nào, có những ưu điểm gì khi thực hiện như vậy.
1.3.3.1. Trường hợp định giá những căn nhà riêng, nhỏ phổ biến trên thị trường
Ở những trường hợp này, cán bộ định giá công ty Tôgi đã chia phần tính giá thị trường của bất động sản mục tiêu thành 2 phần: tính giá trị đất theo giá thị trường (dựa trên cơ sở phương pháp so sánh) và tính giá trị nhà theo giá trị còn lại của nhà (dựa trên cơ sở phương pháp chi phí). Tuy nhiên quá trình định giá này được các nhân viên công ty đơn giản hóa đi rất nhiều.
Khi sử dụng phương pháp so sánh thông thường, người định giá phải tiến hành thu thập thông tin các bất động sản so sánh tương tự rồi từ đó tiến
hành điều chỉnh để đưa ra giá bất động sản mục tiêu. Nhưng ở đây, các nhân viên công ty đã trực tiếp đưa ra giá thị trường của bất động sản mà không trình bày rõ quá trình điều chỉnh để có đuợc mức giá cuối cùng. Thực tế này giúp chứng thư định giá có vẻ đơn giản hơn, khiến bất cứ người đọc nào cũng có thể hiểu được và không phải băn khoăn việc điều chỉnh các chênh lệch giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu (vì đánh giá việc điều chỉnh các chênh lệch là rất khó và không chính xác với những người không có chuyên môn, hơn nữa việc điều chỉnh các chênh lệch chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc năng lực và ý kiến chủ quan của cán bộ định giá).
Tương tự như vậy trong việc sử dụng phương pháp chi phí, cán bộ định giá đã không tính phần tổng giám giá tích lũy, chi phí thay thế mà dựa vào khảo sát công trình mà đưa ra mức độ, tình trạng căn nhà ở hiện tại. Ở đây thể hiện nhiều ý kiến chủ quan của người định giá tuy nhiên với những khách hàng không đòi hỏi cặn kẽ mà chỉ cần đưa ra giá cuối cùng của bất động sản thì việc làm này sẽ giảm thiểu thời gian trong quá trình định giá, thỏa mãn sự hài lòng của khách hàng.
Như vậy, với những bất động sản không đòi hỏi tính toán chi tiết, không có mục đích đầu tư, kinh doanh thì công ty áp dụng hình thức định giá đơn giản. Hình thức định giá này dựa trên cơ sở các cán bộ định giá của công ty nắm thông tin thị trường khá chính xác, rộng rãi cùng với kinh nghiệm thực tế và chuyên môn cao đã giúp công ty chỉ trong thời gian ngắn (thường là 3 ngày) có thể cung cấp chứng thư định giá cho khách hàng với kết quả khá chính xác và tạo sự hài lòng cho khách hàng. Điều này đã được thể hiện qua uy tín của công ty trong thời gian hoạt động và ngày càng có nhiều bất động sản được công ty định giá.
1.3.3.2. Trường hợp định giá những bất động sản lớn, có khả năng tạo thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển
Trong những chứng thư định giá của các bất động sản có khả năng tạo thu nhập hay có khả năng phát triển, công ty thường sử dụng kết hợp các
phương pháp định giá là phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư. Cách tiến hành định giá này phức tạp hơn trường hợp trên, đưa đến kết quả dựa trên nhiều phương pháp định giá, làm chủ sở hữu có cái nhìn tổng quan về bất động sản của họ. Không những thế, nó còn làm hài lòng khách hàng, phục vụ nhu cầu định giá bất động sản theo mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất (hoạt động cho thuê, bán, kinh doanh,..). Ta có thể thấy rõ cách làm của công ty trong trường hợp này qua mô hình 4 ở phần trên. Trong phương pháp so sánh, nhân viên định giá đã thu thập và đưa ra các thông số của các bất động sản so sánh. Sau đó tiến hành điều hòa đưa ra giá trị của bất động sản mục tiêu bằng trung bình cộng các giá trị so sánh. Cụ thể ở “khu đất 103.756 m 2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Sau khi chỉ ra 6 giá đất tiếp cận khu vực quy hoạch (đã giao dịch trên thị trường), công ty tính ra giá đất (đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị) như sau:
Như vậy cán bộ công ty đã thực hiện việc chia trung bình các chỉ số so sánh để chỉ ra giá bất động sản mục tiêu. Cách làm này đơn giản, dễ hiểu do đó dễ dàng được mọi người chấp nhận. Nó cũng thể hiện quan điểm của nhân viên định giá là khách quan, không nghiêng về giá của bất động sản so sánh nào. Còn trong các phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư, cán bộ định giá của công ty đã tiến hành rất cẩn thận từ việc điều tra chọn lọc dữ liệu đưa vào tính toán. Việc tính toán đơn giản hơn khi được thực hiện trên phần mềm của máy tính và được sự giúp đỡ của các nhân viên phòng dự án (khi áp dụng phương pháp thặng dư phải tính các chi phi phát triển công trình,..). Nói chung hai phương pháp này được công ty thực hiện khá hoàn hảo và theo qui trình định giá chung.
Như vậy các bước sử dụng các phương pháp định giá được nhân viên định giá công ty Tôgi thực hiện khá tốt và chuẩn xác thể hiện trình độ
22 16,240 / 2 16,240 / 5 18 7 , 16 16 5 , 15 15 1m = tr+ tr + tr + tr + tr = trđ m
chuyên môn cao của nhân viên công ty, đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra giá bất động sản mục tiêu.
1.3.3.3. Điều hòa các chỉ số giá trị
Ở công ty Tôgi, bước điều hòa các chỉ số giá trị được các chuyên viên định giá thực hiện bằng cách lấy trung bình cộng của các giá bất động sản đã tính được theo các phương pháp trên:
Giá giá bds pp(1) + giá bds pp(2)+ giá bds pp(3) bất động sản 3
Trong đó: bds là bất động sản pp là phương pháp
Cách làm này đơn giản dựa trên cơ sở 3 kết quả đã tính được theo 3 phương pháp định giá, tạo thuận lợi cho khách hàng khi xem chứng thư định giá. Ngoài ra việc đánh giá đồng đều các giá trị theo 3 phương pháp đã góp phần điều hòa được các mối quan hệ liên quan đến bất động sản mục tiêu. Đó là chủ sở hữu bất động sản, người muốn giao dịch với chủ sở hữu của bất động sản hoặc những người có liên quan đến bất động sản. Cách bình quân giá này đưa đến “giá bất động sản mục tiêu” ở mức giá chung nhất, không thiên lệch theo mục đích nào hay coi giá của bất động sản theo phương pháp nào là gần với giá thực tế hơn. Phương pháp này dễ dàng được khách hàng chấp nhận do tính khách quan của nó.
1.4. “Chứng thư định giá” và sự hài lòng của khách hàng
Quá trình định giá là quá trình đòi hỏi người định giá phải vận dụng những kĩ năng chuyên môn định giá cũng như những kinh nghiệm thực tế. Và kết quả của một quá trình định giá được thể hiện trên chứng thư định giá mà công ty cung cấp cho khách hàng, là cầu nối giữa khách hàng và công ty. Tuy không thể truyền tải hết thông tin hay quá trình ước lượng tính toán nhưng nhìn chung cũng phản ánh đa phần công việc định giá. Chính vì vậy, công ty
Tôgi đã rất thành công trong việc thuyết phục khách hàng đặt niềm tin vào mình thông qua chứng thư định giá và giấy chứng nhận định giá của công ty. Trước tiên, ta phải nói đến tính chính xác của các kết quả định giá. Đó là kết quả của một loạt các bước thực hiện tính toán, ước lượng cả trên máy tính, trong văn phòng cũng như trên thực tế. Với đội ngũ lành nghề lâu năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và là công ty tiên phong trong lĩnh vực định giá, Tôgi đã ngày càng trưởng thành, phát triển và tạo dựng lòng tin trong lòng khách hàng.
Có thể nói định giá là việc ước lượng giá trị của bất động sản (gồm đất và công trình gắn liền với đất) trên cơ sở khách hàng cung cấp thông tin, các cán bộ tự thu thập (thông tin thị trường) và trên những tính toán giả định (phương pháp vốn hóa, phương pháp thặng dư). Tuy phương pháp nào cũng có những hạn chế nhất định nhưng chúng đã được nghiên cứu và sử dụng rộng rãi nên không thể phủ nhận tính chính xác tương đối của chúng.
Bên cạnh đó, ở một số chứng thư định giá còn trình bày cả phần xác định giá đất theo qui định của Nhà nước (chỉ rõ đất của bất động sản mục tiêu thuộc loại nào, mức nào, vị trí nào, hệ số bao nhiêu theo qui định nào của Nhà nước). Từ đó công ty đưa ra gợi ý đây là giá đất theo khung giá nhà nước, được áp dụng để tính thuế. Điều này tạo điều kiện cho khách hàng nhận biết được bất động sản của mình là thuộc loại nào, ở mức độ nào và có cơ sở so sánh với giá thị trường.
Thêm vào đó, chứng thư định giá của công ty được trình bày khá đẹp mắt, cẩn thận, thể hiện cả phần thành lập công ty lẫn các căn cứ định giá, sự đánh giá tổng quan về bất động sản. Và thêm một yếu tố đã tạo thuận lợi cho việc thuyết phục khách hàng bằng lòng với kết quả định giá của công ty là trong chứng thư định giá của công ty có trình bày cả những phương pháp định giá được sử dụng, công thức tính, ưu nhược điểm của chúng và tại sao lại sử dụng phương pháp đó, kết quả đó. Tóm lại, chứng thư định giá của công ty đã
đưa ra căn cứ khoa học để khách hàng cùng theo dõi và có thể hiểu rõ hơn công việc định giá, giúp cho khách hàng thừa nhận kết quả định giá dễ dàng hơn. Mặt khác, cách tiến hành định giá của công ty đơn gián, linh hoạt, sử dụng kết hợp các phương pháp tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên định giá có thể ước lượng giá bất động sản trong thời gian ngắn thỏa mãn nhu cầu của khách hàng.
Nói chung, mục đích của công việc định giá của các công ty là đưa ra giá bất động sản hợp lý nhất, thỏa mãn khách hàng. Và công ty Tôgi là công ty đã rất thành công và có uy tín trong lĩnh vực này. Nhưng bên cạnh những ưu điểm đó còn tồn tại một số bất cập trong hoạt động định giá ở công ty Tôgi. Đó có thể là về phía nhân viên định giá hay cách thu thập, xử lý thông tin đầu vào hoặc là sự khác biệt trong cách sử dụng các phương pháp định giá. Tất cả những vấn đề đó được trình bày trong phần sau: “Một số vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở công ty Tôgi”.
Để có được những kết quả trên, đó là dựa vào một số thuận lợi ở công ty Tôgi đã tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản của công ty phát triển:
Cơ sở vật chất
Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là công ty tiên phong trong lĩnh vực hoạt động định giá bất động sản. Sớm nhận ra tiềm năng phát triển ngành định giá bất động sản, Ban giám đốc công ty đã thực hiện sự đầu tư trên các lĩnh vực. Đó là đầu tư đào tạo, phát triển đội ngũ định giá cũng như việc tạo dựng cơ sở vật chất hoàn thiện với mục đích biến hoạt động định giá trở nên chuyên nghiệp, góp phần đem lại doanh thu ổn định cho công ty. Đặc biệt là hai trung tâm giao dịch bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, uy tín của công ty khẳng định rõ rệt thông qua hoạt động định giá. Đó là nhờ sự trang bị phương tiện hoạt động theo hướng hiện đại, chuẩn mực: Phần mềm định giá chuyên nghiệp, phần mềm quản lý thông tin dữ liệu, máy in
màu, máy ảnh kỹ thuật số, máy tính cá nhân… tạo thuận lợi cho quá trình định giá của nhân viên.
Công tác tổ chức, định hướng hoạt động
Một trong các yếu tố tạo nên thành công của công ty Tôgi trong hoạt động định giá phải kể đến “công tác tổ chức định hướng hoạt động” của các cán bộ cấp cao. Đó là Hội đồng quản trị, Ban giám đốc cho đến các trưởng phòng kinh doanh. Họ đều là những người có tầm nhìn chiến lược, ở tầm vĩ mô để đưa ra quyết định sáng suốt nhằm định hướng hoạt động cho cả công ty và cho các cán bộ định giá nói riêng. Từ việc đàm phán với các ngân hàng cho đến các tổ chức khác để tạo dựng mối quan hệ đối tác là việc làm vô cùng cần thiết và mang tính lãnh đạo chuyên nghiệp. Ngay cả việc thành lập trung tâm giao dịch, định giá bất động sản cũng là sản phẩm trí tuệ của những cán bộ quản lý công ty. Có thể nói, những người đứng đầu công ty trong thời gian qua đã tổ chức hoạt động và định hướng phát triển cho công ty khá đúng đắn và tốt đẹp, góp phần tạo dựng nên uy tín của công ty trên thị trường bất động sản nước ta.
Công tác quản lý nhân viên
Bên cạnh việc đưa ra hướng hoạt động cho cả công ty, ban lãnh đạo còn chịu trách nhiệm quản lý nhân viên để họ hoạt động theo đúng mục đích đề ra và mục tiêu đã xác định. Công việc quản lý cán bộ định giá thuộc chức trách phòng kinh doanh do vậy trưởng phòng kinh doanh hay giám đốc trung tâm giao dịch là người chịu trách nhiệm về kết quả làm việc của cán bộ định giá. Không những quản lý về việc thực hiện qui chế làm việc, thực hiện yêu cầu của công ty mà còn phải kiểm soát cả thái độ làm việc cũng như tinh thần trách nhiệm và tính chính xác của chứng thư định giá.
Nói chung, công ty quản lý nhân viên một cách chặt chẽ, thể hiện thái độ làm việc nghiêm túc nhưng kết hợp với việc quản lý linh động, khéo léo làm hài lòng nhân viên, tạo mối quan hệ tốt đẹp, gắn bó với nhân viên. Đó là mô hình quản lý lấy nhân viên làm trung tâm cho việc quản lý, quan tâm
đến đời sống tinh thần và vật chất của nhân viên. Sự quản lý này gây thiện cảm, tạo dựng lòng tin và sự trung thành của các cán bộ với công ty, sẽ góp phần nâng cao năng suất làm việc.
Những khuyến khích hỗ trợ làm việc
Nhằm tạo điều kiện cho công tác quản lý cán bộ được dễ dàng và nâng cao tinh thần làm việc của cán bộ công nhân viên, công ty đã đề ra một số chỉ tiêu khen thưởng nhằm tạo điều kiện và khuyến khích hoạt động cho cán bộ nhân viên công ty như:
- Chế độ thưởng theo doanh số - Cấp xăng xe
Và những hỗ trợ khác trong quá trình làm việc của nhân viên.
Hoạt động phúc lợi cho cán bộ nhân viên
Trong hơn 10 năm hoạt động kể từ ngày thành lập, với mục tiêu phát triển vững chắc và toàn diện, công ty cổ phần bất động sản Tôgi đã không ngừng quan tâm tới đội ngũ cán bộ nhân viên.
Theo qui định của Đại hội cổ đông thường niên, công ty trích từ 1% đến 2% lợi nhuận ròng hàng năm cho quỹ phúc lợi xã hội. Nhân viên lao động