Thực trạng và giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tôgi

Nguyên tắc phù hợp

Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu là sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản (gồm đất đai và công trình trên đất). Vì vậy một bất động sản cùng lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh - dịch vụ; giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng,.

Nguyên tắc cạnh tranh

Trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Ngày nay, sự phát triển vượt bậc của khoa học kĩ thuật cho phép các nhà cung cấp bất động sản không ngừng cung ứng các bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội.

Nguyên tắc đóng góp

Một người mua sẽ không bỏ thêm chi phí để có được một bất động sản nếu như họ có thể có một bất động sản tương tự. Cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong vùng, cạnh tranh giữa các khu vực trong nước;.

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài. Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất.

Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

• Phương pháp so sánh trực tiếp
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp vốn hóa
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp lợi nhuận

Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, không những người định giá phải nắm vững các qui định hiện hành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng, mà còn phải tham khảo thêm giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất. Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển công trình đã được cải thiện.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI

NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI

• Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá
• Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản”

Ngoài hội sở chính tại Hà Nội, công ty Tôgi có các chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, Thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh và Xí nghiệp Thiết kế - Xây dựng tại Hà Nội. Hoạt động định giá tại “Trung tâm giao dịch bất động sản” chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh hoạt động rất uy tín có từ ngày đầu thành lập công ty và trở thành nguồn thu chính của chi nhánh. Được sự cho phép của Hội đồng quản trị, ngày 17/11/2004 công ty hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất”.

Nguồn: Phòng tổ chức hành chính – Công ty Tôgi Ở mỗi chi nhánh, trung tâm định giá bất động sản hoạt động dưới sự giám sát của giám đốc trung tâm của chi nhánh đó.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 1. Kết quả đạt được

• Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôgi
• Thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể

Còn phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư thường được sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để ước lượng giá những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập (những trường hợp này trong những phần trình bày sau được gọi là trường hợp định giá phức tạp, phải điều hòa các chỉ số giá trị). Ở công ty Tôgi, với sự chuyên nghiệp của cán bộ định giá cùng với việc được tham dự khóa đào tạo về định giá bất động sản (được Bộ tài chính cấp chứng chỉ), quá trình định giá của công ty có những điểm tương đồng với cách định giá trên lý thuyết và có cả những điểm khác biệt. Trường hợp định giá đơn giản thông thường là những trường hợp định giá những căn nhà tư nhân nhỏ, lẻ; không gắn với những công trình lớn hay không có mục đích đầu tư kinh doanh, không khó khăn trong quá trình ước lượng giá và đặc biệt là những căn nhà này thường xuyên được giao dịch trên thị trường.

Để hiểu rừ thờm về cỏch định giỏ đơn giản này, ta tiếp tục tỡm hiểu một chứng thư định giá khác để có thể có cách nhìn tổng quát về cách thực hiện của công ty Tôgi ở những trường hợp tương tự (khi công ty sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp so sánh để định giá bất động sản). Trong thực tế hoạt động ngoài những bất động sản được tiến hành định giá theo trường hợp như trên (sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp so sánh), công ty còn nhận được những yêu cầu định giá những bất động sản có giá trị lớn đòi hỏi phải kết hợp các phương pháp định giá khác nhau để đưa đến giá bất động sản phù hợp nhất. Từ phần trình bày trên về một số bất động sản cụ thể được định giá ở công ty Tôgi, ta thấy được vai trò của người định giá vô cùng quan trọng trong quá trình định giá, từ giai đoạn thu thập thông tin đến xử lí thông tin, tiếp theo là việc lựa chọn các phương pháp định giá và đưa ra giá bất động sản mục tiêu.

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 1. Ưu điểm

• Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân

Ngoài ra, các nhân viên định giá của công ty là những người rất chịu khó trong việc tìm hiểu thông tin thị trường, tạo dựng các mối quan hệ để từ đó xây dựng nên hệ thống cung cấp thông tin cho các cuộc định giá.Tuy hệ thống này hoạt động chưa phải chính thức và mức độ chuyên nghiệp, chính xác chưa cao nhưng nó là kết quả đáng khen ngợi của tinh thần làm việc và trách nhiệm của các chuyên viên định giá ở công ty Tôgi. Phục vụ cho việc sử dụng phương pháp định giá so sánh trực tiếp và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình sử dụng các phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa chuyên viên định giá của công ty đã phải tiến hành việc khảo sát thực địa, tìm kiếm thông tin trên thị trường, thu thập và xử lý chúng để làm căn cứ cho định giá bất động sản mục tiêu. Trường hợp định giá những căn nhà riêng, nhỏ phổ biến trên thị trường Ở những trường hợp này, cán bộ định giá công ty Tôgi đã chia phần tính giá thị trường của bất động sản mục tiêu thành 2 phần: tính giá trị đất theo giá thị trường (dựa trên cơ sở phương pháp so sánh) và tính giá trị nhà theo giá trị còn lại của nhà (dựa trên cơ sở phương pháp chi phí).

Thực tế này giúp chứng thư định giá có vẻ đơn giản hơn, khiến bất cứ người đọc nào cũng có thể hiểu được và không phải băn khoăn việc điều chỉnh các chênh lệch giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu (vì đánh giá việc điều chỉnh các chênh lệch là rất khó và không chính xác với những người không có chuyên môn, hơn nữa việc điều chỉnh các chênh lệch chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc năng lực và ý kiến chủ quan của cán bộ định giá). Thực tế trong việc chưa có qui định nào của nhà nước yêu cầu tính pháp lý của các báo cáo định giá cũng như trách nhiệm của nhân viên định giá đã dẫn đến chất lượng định giá bất động sản ở nước ta còn rất kém, đòi hỏi Chính phủ và Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp thích hợp để có thể khắc phục những tồn tại đó. Với sự hình thành muộn và việc phát triển trong điều kiện chưa cú khung phỏp lý rừ ràng, sự phỏt triển yếu kộm của cụng nghệ thụng tin là một rào cản khá lớn gây bất lợi trong việc định giá bất động sản nói chung, khiến một số nhân viên của công ty trong quá trình định giá vẫn không tránh khỏi những nhầm lẫn, thiếu sót, hay bỏ qua các bước thực hiện trong qui trình định giá chung.

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI

• CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI

Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm giảm đi số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng lên số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh.). - Định giá đất phục vụ mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tính lệ phí trước bạ hoặc phục vụ mục đích thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa với hình thức định giá phát sinh khi có yêu cầu. Mặt khác, sự phát triển một hệ thống thông tin bất động sản quốc gia sẽ làm cho thị trường bất động sản đi vào hoạt động chính thức và lành mạnh, các thông tin liên quan đến bất động sản được công khai rộng rãi trên thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản lý bất động sản.

Ví dụ khi thu thập giá thị trường của bất động sản ở một khu phố hay vùng hay ở khu trung cư, ta có thể thu thập thông tin từ các hộ gia đình khu phố đó hoặc thông qua cán bộ địa chính, cán bộ quản lý khu phố hoặc cán bộ quản lý khu trung cư hoặc từ những công ty hoạt động kinh doanh bất động sản nằm trong vùng – khu vực đó.