Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

Báo cáo kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá

Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rừ ý kiến chớnh thức của mỡnh về mức giỏ của tài sản được khách hàng yêu cầu.

CÁC PP TĐG BẤT ĐỘNG SẢN

• Pp so sánh Pp so sánh

(1)Ảnh hưởng bởi hệ số pháp lý và quyền tài sản (1)Ảnh hưởng bởi hệ số pháp lý và quyền tài sản. Đối với đất chưa có giấy tờ hợp pháp: hiện trạng là đất ở, nằm trong khu dân cư hiện hữu, phù hợp với quy hoạch, không có. Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích là 100m2.

Trong trường hợp này, theo Nghị định Trong trường hợp này, theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất xin cấp 198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. CP thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng CP thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận qsd đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất. - Giá trị thị trường của 1m2 sau khi hợp thức chủ quyền là : BĐS 3: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền.

Ví dụ: Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời. Giá chuyển nhượng thực tế ở mặt tiền tại khu vực này với những lô đất dt trên dưới 100m2 là 2tr/m2 (chiều rộng mặt tiền từ.

Pp chi phí giảm giá Pp chi phí giảm giá

• Ước tính hao mòn Ước tính hao mòn

- Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc phụ thuộc Nguyên tắc phụ thuộc. • Chi phí tái tạo là chi phí ước tính theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây. • Chi phí thay thế là chi phí ước tính theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng một tòa nhà có công năng công dụng tương tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng vật liệu hiện đại, theo các tiêu chuẩn thiết kế, kiến trúc hiện hành.

Giá trị của công trình xây dựng được ước tính bằng cách so sánh những công trình kiến trúc tương tự với công trình cần thẩm định. Lưu ý: Đơn giá xây dựng có thể được cung cấp bởi các công ty tư vấn xây dựng, hoặc tham khảo tài liệu “Suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản” do Bộ Xây dựng ban hành hàng năm. Định mức dự toán xây dựng cơ bản là định mức kinh tế kỹ thuật xác định mức hao phí cần thiết về vật liệu, lao động và máy thi công để hoàn thành một đơn vị.

Theo phương pháp này chi phí xây dựng công trình được tính toán căn cứ vào đơn giá chi tiết hiện hành của vật liệu và lao động, khối lượng công tác của công trình và định mức dự toán xây dựng cơ bản để tổng. Ví dụ tiếng ồn, sự ô nhiểm, việc sử dụng đất không phù hợp; Các tác nhân kinh tế như quy hoạch, lãi suất, mất cân bằng cung cầu, suy thoái kinh tế. Lưu ý: hao mòn vật lý và hm chức năng được chia thành có thể sửa chữa được và không thể sửa chữa được.

- Hao mòn gọi là sửa chữa được nếu sự sửa chữa là có thể về mặt thực tế và hợp lý về mặt kinh tế, tức là chi phí sửa chữa nhỏ hơn giá trị đóng góp mà sự sửa chữa mang lại. • Tuổi đời thực tế: là thời gian từ lúc công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng đến thời điểm thẩm định. • Tuổi đời kinh tế: là thời gian mà theo đó công trình trên đất đóng góp vào giá trị của bất động sản.

• Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian mà sự tồn tại của công trình còn có thể đóng góp vào giá trị. Bước 1: Chọn các BDS trên thị trườbng đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (BDS ss). Bước 3: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.

Pp thặng dư Pp thặng dư

Các thông số tính doanh thu phát triển Các thông số tính doanh thu phát triển. Stt Các hạng mục chi phí Mô tả 1 CF chuẩn bị dự án -CF khảo sát, thiết kế, lập dự án. 4 CF xd cơ sở hạ tầng CF xd hệ thống giao thông, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, thông tin liên lạc, sân bãi.

5 CF xây dựng cơ bản CF nguyên vật liệu, nhân công, máy thi công, lợi nhuận nhà thầu xây dựng. 7 CF marketing và quản lý CF quảng cáo, tiếp thị, hoa hồng môi giới, qlý dự án 8 CF tài chính Lãi vay ngân hàng.

• Trình tự tiến hành Trình tự tiến hành