2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VẤN đỀ: đỀN BÙ GIẢ
2.1.8. Các nhân tố ảnh hưởng ựến công tác ựền bù giải phóng mặt bằng các dự
dự án ựầu tư
Quản lý nhà nước về ựất ựai ựền bù giải phóng mặt bằng
Các năm gần ựây, việc thu hồi ựất giải phóng mặt bằng là ựiều kiện tiên quyết ựể sử dụng ựất phục vụ cho mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, số lượng các dự án ngày càng tăng, công tác ựền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, những mặt hạn chế tiêu cực của cấp có thẩm quyền trong công tác ựền bù giải phóng mặt bằng chưa ựược khắc phục kịp thời, không ắt các trường hợp, ựại diện nhà nước tại ựịa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng ựất của các chủ sử dụng vi phạm pháp luật ựất ựai hoặc không có chứng từ pháp lý. Tình trạng tranh chấp ựất ựai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ hay vì những quyết ựịnh sai chế ựộ, chắnh sách của các cấp có thẩm quyền ở ựịa phương
không có dấu hiệu giảm. Vì vậy tăng cường công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai, nâng cao năng lực thể chế, ổn ựịnh pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết các mối quan hệ ựất ựaị đồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác ựộng rất lớn ựối với việc thực hiện chắnh sách ựền bù giải phóng mặt bằng trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất ựộng sản. Thể hiện qua 5 nội dung sau:
+ Công tác ựiều tra, khảo sát, ựo ựạc phân hạng ựất và lập bản ựồ ựịa chắnh. Thông qua bản ựồ ựịa chắnh, cơ sở pháp lý của thửa ựất và các thông tin ban ựầu ựược xác ựịnh. Những thông tin này phản ánh ựầy ựủ hiện trạng sử dụng ựất khu vực dự án.
+ Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chắnh quyền ở một số ựịa phương chưa ựồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch là kẽ hở tạo ựiều kiện cho kẻ xấu lợi dụng, ựầu cơ buôn bán ựất. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng ựất mang tắnh ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế Ờ xã hội và nguồn vốn ựầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng ựất ựai hàng năm bị sai lệch, tác ựộng ựến tắnh khả thi của kế hoạch và tiến ựộ giải phóng mặt bằng khi có dự án.
+ Nhiệm vụ giao ựất, cho thuê ựất là một trong những nội dung tác ựộng ựến công tác ựền bù Giải phóng mặt bằng. Nguyên tắc giao ựất, cho thuê ựất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ựiều kiện bắt buộc.
+ đất ựai là ựối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ựộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hộị Trong những năm gần ựây, hệ thống pháp luật ựất ựai nói chung, chắnh sách ựền bù giải phóng mặt bằng nói riêng ựã ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hoá quy ựịnh của pháp luật ựất ựai chưa ựầy ựủ, thiếu chặt chẽ, tắnh pháp lý không cao, chậm trễ.
+ Lập và quản lý hệ thống hồ sơ ựịa chắnh có vai trò quan trọng hàng ựầu ựể quản lý chặt chẽ ựất ựai trong quá trình phát triển thị trường bất ựộng
sản, là cơ sở xác ựịnh tắnh pháp lý của ựất ựaị
Thực tế hiện nay, một số ựịa phương vẫn sử dụng hệ thống bản ựồ theo chỉ thị 299/TTg loại bản ựồ này ựã lạc hậu sai lệch thực tế quá lớn so với hiện trạng, không ựáp ứng yêu cầu cho việc ựền bù Giải phóng mặt bằng; Công tác phân hạng, loại ựất do không cập nhật biến ựộng ựất ựai thường xuyên và ựầy ựủ dẫn ựến hậu quả là xác ựịnh giá trị sinh lợi khi lập phương án ựền bù gặp nhiều khó khăn gây bất cập trong việc xác ựịnh giá ựất ựể ựền bù thiệt hạị Những hạn chế của công tác này ựã làm ảnh hưởng ựến việc quản lý quỹ ựất của các ựịa phương và xây dựng phương án ựền bù thiệt hại trong giải phóng mặt bằng.
định giá ựất và giá ựất
Thực tế hiện nay, thị trường bất ựộng sản ựang ựược hoàn thiện thông qua hoạt ựộng thực tiễn của nền kinh tế ựất nước mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật.
Trên thực tế trong quá trình thực hiện thu hồi ựất giải phóng mặt bằng, hầu hết ựều bị ách tắc trong vấn ựề giải quyết ựền bù, mặc dù khung giá ựất của các ựịa phương ựã ựược ựiều chỉnh nhưng với khung giá ựất hiện nay, nếu áp dụng ựể tắnh thuế thì người dân chấp thuận, nếu dùng ựể tắnh giá ựền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất thì người dân chưa chấp thuận vì giá ựất trong quan hệ sở hữu toàn dân về ựất ựai ở nước ta là một vấn ựề mớị Trong ựiều kiện hiện nay thực hiện tốt công tác ựịnh giá ựất ựồng nghĩa với việc góp phần ựiều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng ựất ựai ựáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của ựất nước, thu hút nguồn vốn ựầu tư nước ngoài và giải quyết ựược mục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hộị
Tắnh pháp chế
Yếu tố pháp chế có tác ựộng rất lớn trong quá trình hoạt ựộng của pháp luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng ựến công tác giải phóng mặt bằng. Các yếu tố tác ựộng ựến gồm:
Thứ nhất: đối với cơ chế, chắnh sách.
+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác ựền bù giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp hành ựộng chưa ựáp ứng ựược yêu cầu về tiến ựộ của các chủ ựầu tư, Hội ựồng ựền bù trì trệ trong việc lập và thẩm ựịnh phương án cũng như việc ựề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công tác ựền bù giải phóng mặt bằng.
+ Công tác giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy ựịnh chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn ựến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không thống nhất. Chưa có quy ựịnh và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế ựối với những hộ, cá nhân sử dụng ựất lợi dụng chắnh sách Nhà nước ựể ựầu cơ, trục lợi trong ựền bù giải phóng mặt bằng.
+ điều kiện ựể ựược ựền bù thiệt hại về ựất khi vận dụng vào thực tế khu ựô thị, với quy ựịnh thu tiền sử dụng ựất, khi xét hợp thức hoá ựể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và quyền sở hữu nhà ở tại ựô thị ựể áp giá ựền bù giải toả có nhiều phức tạp. Việc xác ựịnh thời gian sử dụng ựất ựể áp dụng các chắnh sách ựền bù cụ thể ựối với từng trường hợp rất khó khăn, một phần do chắnh quyền các cấp không có ựầy ựủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến ựộng nhà ựất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng ựất ựai trái phép mà các ựịa phương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý ựược.
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Ở ựịa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội ựồng ựền bù giải phóng mặt bằng chưa niêm yết công khai phương án ựền bù cho nhân dân biết nên có nhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chắnh sách của Nhà nước. Bên cạnh ựó, việc hỗ trợ ựào tạo chuyển nghề ựối với các dự án có quy mô thu hồi diện tắch ựất nông nghiệp lớn chưa ựược các dự án chú trọng.
việc tổ chức thực hiện công tác ựền bù giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ ựạo, hướng dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chắnh quyền cơ sở, bộ máy tổ chức thực hiện công tác ựền bù giải phóng mặt bằng ựa số ở các ựịa phương là sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chắnh sách về pháp luật ựền bù dẫn ựến sai sót trong công tác ựiều tra, lập phương án, áp dụng chế ựộ chắnh sách của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân.
+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa ựộng bộ, kịp thời, thay ựổi liên tục là cơ sở ựể người bị thu hồi ựất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến ựộ thực hiện dự án.
+ Trình ựộ dân trắ, sự hiểu biết về pháp luật của nhân dân các ựịa phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chắnh sách ựền bù Giải phóng mặt bằng chưa ựược chắnh quyền các cấp, Hội ựồng ựền bù các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu không ựúng chủ trương của đảng, chắnh sách pháp luật của Nhà nước và chắnh sách ựền bù thiệt hại dẫn ựến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về ựền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút, thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án ựầu tư.
Thứ ba: đối với người bị ảnh hưởng.
Trên thực tế, Nhà nước ựã có rất nhiều cố gắng trong việc quy ựịnh các chắnh sách ựền bù thiệt hại phù hợp, có những quy ựịnh sát với thực tiễn, quan tâm ựến quyền lợi của người bị thu hồi ựất và bị thiệt hại về tài sản. Tuy nhiên trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận thức không ựầy ựủ chắnh sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia ựình cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức ựền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả ựáng, ựòi tăng tiền ựền bù, khiếu kiệnẦ
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở
việc xác ựịnh ựiều kiện ựược ựền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến ựộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ở hầu hết các ựịa phương vẫn còn rất chậm trễ. Việc xác ựịnh giá trị pháp lý của các loại ựất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất rất khó khăn, cản trở công tác thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng. Thực tế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựối với ựất ở ựô thị, nông thôn ựạt tỷ lệ thấp.
đền bù giải phóng mặt bằng với việc quản lý dự án
Vấn ựề ựền bù giải phóng mặt bằng phải ựược ựề cập trong mọi giai ựoạn của chu trình dự án. đây là một vấn ựề rộng lớn, phức tạp. Làm thế nào ựền bù giải phóng mặt bằng kịp thời cho các dự án xây dựng.
Công việc khó khăn lớn nhất khi triển khai các dự án xây dựng là việc ựền bù giải phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến ựộ thi công kéo dài, gây lãng phắ lớn, không ắt ựơn từ khiếu kiện kéo dàiẦ gây khó khăn cho các ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân, thiếu sót này cần sớm có biện pháp khắc phục.
Dự án là tập hợp một số biện pháp nhằm ựạt ựược mục tiêu nhất ựịnh trong một thời gian nhất ựịnh với giá thành quy ựịnh và chất lượng theo yêu cầụ Muốn quản lý dự án ựược tốt phải chú ý cả chu trình của nó từ giải phóng mặt bằng ựến chuẩn bị, thực hiện thiết kế, xây lắp, nghiệm thu và quản lý ựưa vào sử dụng. Muốn quản lý dự án tốt ựạt ựược yêu cầu trên, cần phải giải quyết một cách toàn diện và ựồng bộ. Có nhiều vấn ựề vừa có liên quan với nhau nhưng ựôi khi lại có mâu thuẫn. Trong các vấn ựề thường xuyên nảy sinh, vấn ựề giải phóng mặt bằng là một vấn ựề thường gặp nhất, thuộc loại nhảy cảm hàm chứa những lợi ắch kinh tế, xã hội và chắnh trị trái ngược nhau mà trong hầu hết các trường hợp khó có thể dung hoà ựược. Vì vậy muốn quản lý dự án thành công, nghĩa là dự án mang lại kết quả mong muốn thì trong tất cả các chu trình của dự án ựều phải chú ý ựến vấn ựề ựền bù và giải phóng mặt bằng. Cũng chắnh giải quyết vấn ựề ựền bù và giải phóng mặt bằng
không tốt mà nhiều dự án bị kéo dài, ựang thực thi phải dừng lại, hoặc công trình ựã ựưa vào sử dụng từ lâu mà còn phải dai dẳng giải quyết nhiều vấn ựề, thậm chắ dẫn ựến những vụ khiếu tố gay gắt.
- Trước hết, cần phải xây dựng các khu tái ựịnh cư mới với ựầy ựủ cơ sở hạ tầng: ựường xá, ựiện, cấp thoát nước, chợ, trường học, cơ sở y tế, viễn thôngẦ làm sao ựể người dân di dời về khu tái ựịnh cư mới tốt hơn, khang trang hơn, giá thành hợp lý và quan trọng hơn cả là phải có việc làm.
- Giá ựền bù sao cho thoả ựáng, phải có sự xem xét thấu ựáo những tình tiết ựể có thể vận dụng, bảo vệ quyền lợi chắnh ựáng của công dân phù hợp với pháp luật. Dân chủ và công khai trong việc ựịnh giá. đối với những nhà có chủ quyền hợp pháp, cư ngụ nhiều ựời thì giá ựền bù phải ựảm bảo cho người dân mua hoặc xây dựng nhà mới tương ựương hoặc khang trang hơn, chắc chắn hơn nhà cũẦ Nhà nước có thể cho vay thêm với lãi suất ưu ựãi ựể người dân tự xây dựng hoặc mua nhà tốt hơn.
- Coi trọng công tác tuyên truyền vận ựộng quần chúng, phải làm cho mọi người thông suốt chắnh sách của Nhà nước về ựền bù giải toả. Trước tiên là cán bộ, đảng viên, các cựu chiến binh, ựoàn thanh niên và các tổ chức ựoàn thể khác của đảngẦ phải làm cho mọi người thấy rõ lợi ắch lâu dài khi công trình ựược xây dựng mà hi sinh khó khăn trước mắt. Phải khơi dậy lòng yêu nước và tắnh tự hào dân tộc rất sẵn trong lòng mọi người Việt Nam không cam chịu nghèo nàn lạc hậuẦ khi người dân ựã thông suốt thì thực hiện mọi việc sẽ ựược dễ dàng.
- Có chắnh sách ưu tiên, giải quyết việc làm, nhất là những người dân sinh sống bằng nghề nông nghiệp bằng cách mở các trường ựào tạo công nhân kỹ thuật miễn phắ hoặc học phắ thấp cho những người còn ựộ tuổi lao ựộng. Tìm việc làm cho họ sau khi ựược ựào tạo, có thể hỗ trợ họ lập các hợp tác xã, các xắ nghiệp vừa và nhỏẦ ựào tạo và hướng nghiệp phải ựi ựôi với giải toả di dời dân.
- Quy hoạch xây dựng ựô thị phải ựược nghiên cứu một cách nghiêm túc, ựồng bộ, có cơ sở khoa học càng chi tiết càng tốt. Và phải tuyệt mật khi chưa ựược cấp có thẩm quyền xét duyệt. Mọi rò rỉ thông tin từ quy hoạch sẽ làm giàu cho bọn ựầu cơ mua bán ựất gây rối loạn thị trường nhà ựất. Khi quy hoạch nhà ựất ựã ựược duyệt thì phải công khai hoá ựể mọi người dân biết và có thể tham gia ý kiến cụ thể. Mọi mua bán ựất thuộc diện quy hoạch ựều là bất hợp pháp. Quy hoạch chung không sát thực tế, ựiều chỉnh, sửa chữa nhiều lần không ấn ựịnh thời gian thực hiện sẽ tạo tâm lý bất an trong lòng dân. Sẽ di dời song di dời ựi ựâu, làm lại nhà, sửa nhà cũng không ựược ựó là nỗi khổ của những người dân sống trong vùng thuộc diện quy hoạch, giải toả không cụ thể, không ổn ựịnh.
- Phải chọn ựược những cán bộ, đảng viên có lập trường tư tưởng vững vàng phẩm chất ựạo ựức tốt, có năng lực, kiến thức pháp luật, có chuyên môn ựể làm công tác chắnh sách ựền bù, tái ựịnh cư. Họ phải là những người tham mưu trung thực, ựáng tin cậy cho ban chỉ ựạo và hội ựồng ựền bù, giải phóng mặt bằng.
- Việc giải phóng mặt bằng không chỉ có di dời dân, mà còn nhiều