3.2.3.1. Cải cách thủ tục hành chính:
Trên cơ sở rà soát lại toàn bộ các thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện cho vay tín dụng, cấp phép thực hiện dự án, thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà, BĐS chính quyền Thành phố cần thực hiện bổ sung, sửa đổi rút ngắn các bước trong quy trình thủ tục theo hướng đơn giản hóa, nhằm tiết kiệm thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, doanh nghiệp có thể vay vốn; doanh nghiệp nhanh được cấp phép thực hiện các dự án mới; người dân được nhanh chóng hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà, BĐS.
Cần tổ chức đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ, công chức theo hướng tiếp cận nhanh chóng với công nghệ mới, kiến thức chuyên môn mới, nhất là ứng dụng công nghệ thông tin, nâng cao tính minh bạch, công khai các thủ tục hành chính. 3.2.3.2 . Giải pháp hỗ trợ cho người thu nhập thấp
Tăng số lượng nguồn cung nhà giá rẻ. Hiện nay thị trường BĐS đóng băng, hàng tồn kho BĐS cao, phần lớn hàng tồn kho này thuộc phân khúc nhà trung, cao cấp. Trong khi thị trường Cao cấp nhu cầu hạn chế thì nhu cầu đối với nhà giá rẻ lại rất lớn, tuy nhiên nguồn cung của các căn hộ này là rất ít. Giải pháp để tăng số lượng nhà giá rẻ đáp ứng nhu cầu cho ngườ thu nhập thấp hiện nay là:
- Ủy ban nhân dân thành phố tìm nguồn vốn phù hợp để mua lại các khu nhà làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội, ký túc xá sinh viên, nhà ở chính sách...
- Chuyển đổi các dự án căn hộ cao cấp, trung cấp có diện tích lớn, sang các dự án căn hộ có diện tích nhỏ, phù hợp với điều kiện của người dân.
- Chuyển các dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2.
Hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà: Nhu cầu mua nhà giá rẻ đối với người dân là rất lớn, nhưng để quyết định mua một căn hộ thì đó vẫn là một vấn đề khó khăn đối với thu nhập của nhiều người, mặc dù giá nhà ở đã giảm nhiều so với vài năm trước đây nhưng vẫn còn cao so với đa số thu nhập của người dân. Để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua nhà thì về tín dụng Thàh phố cần có các giải pháp:
- Tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ, chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước cho người thu nhập thấp được vay tiền trong gói tín dụng 30.000 tỷ.
- Chỉ đạo các ngân hàng thương mại mở rộng điều kiện cho vay, giảm lãi suất mua nhà đối với các hộ mua nhà lần đầu và thực sự có nhu cầu về nhà ở,
- Có cơ chế, chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho cán bộ công chức, đối tượng chính sách mua nhà (VD như ở thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương cho vay tối đa là 400 triệu đồng/ trường hợp, với lãi suất hiện đang áp dụng là 7,5%/năm, thời gian vay tối đa là 15 năm).
Hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, đối tượng chính sách: Tập trung phát triển nhà ở xã hội thông qua các hình thức Nhà nước đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở thông qua cơ chế tạo điều kiện ưu đãi về giao đất, cho thuê đất, giảm thuế, miễn tiền sử dụng đất, cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay với điều kiện, lãi suất ưu đãi và cho phép doanh nghiệp tự xác định giá trong trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách theo nguyên tắc và phương pháp xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua do Nhà nước quy định; Để các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện việc xây dựng nhà ở xã hội Thành phố cần giám sát việc thực hiện các quy
định trong pháp luật về nhà ở như chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên để xây dựng nhà ở xã hội.
3.2.3.3 . Giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS
Như ta đã biết hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều hoạt động dựa trên nguồn vốn vay là chủ yếu. Tất cả các dự án của doanh nghiệp, chủ đầu tư đều có vốn vay từ hệ thống ngân hàng, từ khoản tiền góp vốn của khách hàng. Hiện nay thị trường BĐS sụt giảm, căn hộ, nhà ở không bán được, gây khó khăn về tài chính cho các doanh nghiệp này, trong khi các khoản lãi vay, tiền vay, thuế thu nhập... , doanh nghiệp vẫn phải chi trả hàng tháng, khiến cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư đã khó càng thêm khó. Giải pháp gỡ khó trước mắt cho doanh nghiệp là giãn, giảm tiền nộp thuế, giảm lãi suất vay và tiếp tục được vay vốn để hoàn thiện, tiếp tục xây dựng các dự án dang dở, hạ giá hàng hóa từ đó sớm đưa các dự án này vào thị trường, giúp phục hồi thị trường.
Thành phố cũng có giải pháp dừng, thu hồi đất đối với các dự án chưa triển khai, hoặc đã giải phóng mặt bằng nhưng trong một thời gian dài không xây dựng; đối với dự án đã triển khai nên hướng dẫn cho chủ đầu tư chuyển các dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, các căn hộ tồn kho không bán được do diện tích quá lớn có thể chia nhỏ thành các căn hộ nhỏ, phù hợp với thu nhập của người dân.
Hỗ trợ về vốn: Thành phố cần có biện pháp giúp các doanh nghiệp, chủ đầu tư tiếp cận với các ngân hàng, được vay vốn của ngân hàng. Kéo dài thời hạn cho vay của ngân hàng, không chỉ tính trong 2,3 năm mà phải tính đến khi nào bán được sản phẩm (vì hàng sản xuất ra không phải tiêu dùng được ngay). Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư tiếp cận nguồn tín dụng từ các ngân hàng với việc đơn giản hóa thủ tục vay vốn và yêu cầu thế chấp tài sản của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Hỗ trợ về thuế: Thành phố Chỉ đạo Cục thuế tiếp tục thực hiện Việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, tiền thuế đất và tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài Chính:
ngày 08 tháng 02 năm 2013 của bộ Tài Chính;
- Thực hiện thông tư Số: 141/2013/TT-BTC ngày 16 tháng 10 năm 2013 của Bộ Tài Chính, về giảm thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp, áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với thu nhập của doanh nghiệp từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội từ ngày 01 tháng 7 năm 2013; áp dụng thuế suất GTGT 5% kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Hỗ trợ giải quyết các dự án nhà ở tồn kho:
- Chỉ đạo sở Xây dựng rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự án phát triển nhà ở, bất động sản và xử lý theo hướng dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương. Đối với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn, tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động. Đối với các dự án nhà chung cư đã xây dựng xong nhưng chưa bán, chủ đầu tư được phép lập phương án điều chỉnh lại diện tích căn hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường (giảm diện tích căn hộ) nhưng với điều kiện không được tăng diện tích sàn đã được duyệt. Khi điều chỉnh phải đảm bảo quy hoạch và quy định về an toàn theo quy định của Quy chuẩn xây dựng hiện hành. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở hoặc đang xây dựng dở dang thì cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường. Trường hợp các dự án nhà ở thương mại được chuyển thành nhà ở xã hội thì cho phép chủ
đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định.
- Thành phố cũng tìm nguồn vốn thích hợp từ Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở ... để mua lại các dự án nhà ở thương mại tồn kho, không bán được để làm nhà ở xã hội, ký túc xá, bệnh viện, trường học...
3.2.3.4. Giải pháp cân đối cung cầu
Thành phố cần tăng cường vai trò điều tiết đối với thị trường bất động sản, đồng thời thực hiện công tác quản lý, cân đối cơ cấu nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường. Rà soát lại cung, cầu về nhà ở, xác định nhu cầu cụ thể thị trường để cơ cấu lại sản phẩm.
Sự phát triển của thị trường BĐS Hà Nội nói riêng và thị trường BĐS thành thị nói chung còn mang tính tự phát cao, chưa có chiến lược, kế hoạch cụ thể. Thời gian qua, thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo tính cân đối, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở trung, cao cấp, giá trị lớn để bán trong khi đó lại chưa quan tâm đầu tư các loại nhà có quy mô nhỏ, giá rẻ dành cho người thu nhập thấp. Thị trường nhà cho thuê chưa tương xứng với nhu cầu xã hội đòi hỏi.
Để giải quyết tình trạng dư thừa, cân bằng cung cầu thị trường BĐS, cần có giải pháp phát triển đa dạng hóa chủng loại hàng hóa phù hợp với đa dạng các đối tượng trong xã hội, phù hợp với nhu cầu thực của xã hội cần sự can thiệp của Nhà nước và UBND Thành phố thông qua các biện pháp:
- Nghiên cứu quy định cơ cấu tỷ lệ các loại nhà ở theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê khi quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới;
- Tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định để khuyến khích, hỗ trợ các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê;
- Nghiên cứu cho phép đầu tư xây dựng đa dạng các loại hình căn hộ, nhà ở để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi đối tượng trong xã hội đặc biệt là căn hộ cho đối tượng độc thân.
- Nghiên cứu đa dạng hóa các hình thức sở hữu như sở hữu có thời hạn 30, 50 năm hoặc thuê mua..vv
3.2.3.5. Giải pháp giám sát, minh bạch hoá thị trường BĐS
Kể từ khi thị trường BĐS Hà Nội phát triển, hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường này vẫn còn nhiều bất cập. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật mà trực tiếp là Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở, các luật thuế liên quan và các văn bản dưới luật khác… tuy nhiên vẫn còn có sự chồng chéo giữa luật này với luật kia, việc hướng dẫn các văn bản luật chưa sát với thực tế, còn nhiều kẽ hở. Hệ thống giao dịch BĐS đã được đưa vào tuy nhiên hoạt động chưa hiệu quả, thị trường bất động sản vẫn hình thành tự phát và hoạt động tự do theo các quan hệ giao dịch. Các hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch, mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm“ trốn lậu thuế còn khá phổ biến trên hầu hết các địa bàn, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm, hoạt động của thị trường BĐS thiếu ổn định và bền vững. Để khắc phục thực trạng trên, UBND Thành phố cần ban hành các cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm“ thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm phí xác định sở hữu BĐS nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.
Tính cạnh tranh minh bạch của thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường BĐS Hà Nội còn thấp, nhất là thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để cho chủ đầu tư mặc dù đã được Chính phủ, Thành phố quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tế còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai cần được kiểm tra, rút kinh nghiệm để khắc phục.
Để thực hiện mục tiêu công khai minh bạch, hạn chế đầu cơ, hạn chế hoạt động tạo nhu cầu ảo, chống làm giá ảo, tăng cường tính ổn định và lành mạnh cho thị trường BĐS, UBND Thành phố cần thực hiện đồng bộ các giải pháp:
- UBND Thành phố chỉ đạo các ngành, cấp tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các hoạt động đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất xen kẹp, đất công nghiệp sang đất xây dựng nhà ở;
- Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định về giao dịch qua sàn đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Thực hiện chế tài không đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với các bất động sản không giao dịch đúng theo quy định của pháp luật;
- Tiếp tục phát triển, hoàn thiện hệ thống mạng các sàn giao dịch bất động sản; tăng cường kiểm tra công tác đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và thành lập các sàn giao dịch bất động sản; có chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản;
- Nghiên cứu bổ sung quy định việc thông báo công khai thông tin các dự án nhà ở xã hội sắp được đưa vào thị trường cần công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, website) và tại các trụ sở cơ quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, đăng ký mua.
3.2.3.6. Giải pháp hỗ trợ, động viên các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả chính sách chính là cơ chế khuyến khích, mức độ động viên để khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế, không thực sự mang lại động lực cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong thị phần này. Do đó cần rà soát các văn bản để xây dựng thêm các cơ chế, chính sách hỗ trợ, động viên hấp dẫn các doanh nghiệp. Cụ thể:
- Thực hiện rà soát lại các cơ chế, chính sách hỗ trợ, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội để từ đó có những bổ sung, sửa đổi