Nhà ở và thị trường bất động sản là lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế, trong khi lại chưa có sự nghiên cứu, phân tích các căn cứ cụ thể, cùng với sự thiếu hệ thống giám sát theo dõi, thống kê số liệu đáng tin cậy và kịp thời nên có một số chính sách được ban hành nhưng thiếu đồng bộ, thiếu tính đột phá, một số chủ trương chính sách không hợp lý, thiếu tính khả thi nhưng không được điểu chỉnh bổ sung kịp thời, đã gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện. Chẳng hạn, UBND TP Hà Nội ban hành quyết định 26 ngày 21/6/2010 qui định với các dự án có qui mô trên 20ha, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu bằng tối thiếu 20% của tổng số vốn đầu tư. Qui định này không thực tế và tạo rủi ro cho hệ thống vì một chủ đầu tư một thời điểm có thể đầu tư nhiều dự án.
Việc tổ chức thực hiện chính sách còn nhiều yếu kém. Nhìn chung, chủ trương chính sách ban hành nhiều nhưng thực hiện chưa hết mức do thiếu nguồn lực tài chính, nhân lực tương ứng, thiếu kiểm tra, đôn đốc, sự phối hợp của các ngành, các cấp, sự tham gia của các tổ chức đoàn thể còn rất hạn chế.
- Thứ hai, bất cập của chính sách chuyển đổi loại hình dự án BĐS, cơ cấu căn hộ
Nhiều công ty đã làm hồ sơ xin chuyển đổi ngay từ khi có Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhưng đến nay vẫn chưa được phê duyệt. theo quy định thì sau khi hoàn thiện hồ sơ xin chuyển đổi và xây dựng phương án xin chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội, công trình dịch vụ (kèm theo bản vẽ thuyết minh) theo hướng dẫn và được cơ quan chức năng chấp nhận, sau đó là trách nhiệm của Sở Xây dựng phải “tổ chức thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định”. Thế nhưng, nếu muốn công việc trôi chảy, doanh nghiệp buộc phải tiếp tục tham gia vào tất cả các bước tiếp theo của một quy trình thẩm định dù “không phải việc của mình”.
Tại Thông tư số 02/2013/TT-BXD của bộ Xây dựng đã quy định rõ: “Trong quá trình thẩm định hồ sơ xin điều chỉnh, chuyển đổi dự án, Sở Xây dựng tổ chức họp để lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, gồm: Sở Kiến trúc - Quy hoạch (nếu có); Sở
Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và Đầu tư; Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có dự án (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện). Đơn vị đầu mối phải gửi hồ sơ tới các cơ quan liên quan trước khi tổ chức họp. Ý kiến của đại diện các cơ quan tại cuộc họp thẩm định là ý kiến chính thức về dự án và được lập thành biên bản”.
Theo quy định trên, doanh nghiệp muốn nhanh phải làm thay cho Sở Xây dựng trong việc đứng ra tổ chức cuộc họp trên, gửi trước hồ sơ cho từng vị xem trước. Sau cuộc họp, phải tiếp tục đi xin “ý kiến chính thức” về dự án, vì có vị đại diện được cử đi dự họp, nhưng lại không có quyền quyết định. Sau khi được thẩm định, Sở Xây dựng trình lên UBND cấp tỉnh, thành phố để “được chấp thuận chủ trương”, sau đó mới được tiến hành các bước tiếp theo. Bao gồm doanh nghiệp phải xây dựng lại thiết kế chi tiết dự án đến từng căn hộ, sau đó xin Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt; rồi thiết kế lại toàn bộ hệ thống cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy để xin các cơ quan chức năng thẩm định phê duyệt. Chưa kể, nếu dự án nằm trong diện phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng thì lại phải “nhờ vả, thúc giục” Sở Xây dựng làm giúp tờ trình cho sớm.
Ngoài ra các nội dung khác như thiết kế cơ sở, thiết kế điện, nước, cứu hỏa… đều phải làm lại. Ví dụ, trước đây, phương án phòng cháy chữa cháy được phê duyệt ngay theo quy hoạch 1/500, nhưng nay phương án này phải được thiết kế riêng theo quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy mới. Hay như quy định trước đây là dự án khu đô thị đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, thì khi tiến hành xây dựng không phải xin phép, nhưng nay theo quy định tại Nghị định 64 thì bất kể dự án nào khi xây dựng đều phải có giấy phép.
Theo quy định hiện hành thì dự án sau 12 đến 24 tháng là phải triển khai, nếu không sẽ bị thu hồi. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải đóng tiền thuê đất, hoặc tiền sử dụng đất, mà nếu chậm nộp sẽ bị phạt 0,05%/ngày hay 18%/năm. Nay dự án được vào diện “đang xin chuyển đổi” thì đồng nghĩa với việc không bị thu hồi và được chậm nộp tiền sử dụng đất.
Nếu doanh nghiệp không quyết liệt xin chuyển đổi thì có lẽ phải mất 1 đến 2 năm mới chuyển đổi xong cho 1 dự án. Đến khi đó, nếu không xong mà thị trường phục hồi thì doanh nghiệp lại tiếp tục triển khai dự án nhà ở thương mại. Đó chính là ý định của nhiều doanh nghiệp xin chuyển đổi, nhưng lại mong cho tiến độ chậm lại.
- Thứ ba, vướng mắc trong việc giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ
Sau 6 tháng triển khai, kết quả giải ngân vẫn rất thấp, giá trị giải ngân đạt chưa đầy 2% của gói hỗ trợ do 4 nguyên nhân chủ yếu là:
Thứ nhất, do chính sách tín dụng hỗ trợ nhà ở là một chính sách mới, lần đầu được triển khai thực hiện, vì vậy không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc ban đầu.
Thứ hai, có một thực tế là một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc giải quyết các trình tự, thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư của các dự án nhà ở xã hội, cũng như việc xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay (căn hộ nhỏ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) theo Nghị quyết 02 của Chính phủ.
Nguyên nhân thứ ba, một số ngân hàng thương mại được giao nhiệm vụ triển khai việc cho vay còn quá thận trọng, dẫn đến việc chậm trễ trong việc xét duyệt, thẩm định đối tượng cho vay vốn.
Nguyên nhân cuối cùng là trong quá trình triển khai thực hiện đã phát sinh một số vướng mắc liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở xã hội, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm trong việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng mà hiện nay chưa được điều chỉnh bởi pháp luật có liên quan.
Để khắc phục những tồn tại nêu trên, Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ ngành đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự
án nhà ở thương mại theo đề xuất của chủ đầu tư để góp phần tăng nguồn cung về nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các địa bàn trọng điểm.
- Thứ tư, giá BĐS hiện nay vẫn cao so với thu nhập của đa số người dân
Nhu cầu của người dân thành thị đối với những căn hộ có giá vừa phải là rất lớn, nhất là những gia đình gồm hai vợ chồng trẻ hoặc dân nhập cư. Thế nhưng, đa số họ chưa hoặc không nghĩ đến việc mua một căn hộ, dù là một căn hộ nhỏ và rẻ nhất. Vì giá bán thấp nhất cũng trên 10 triệu đồng/m2, phổ biến từ 12-14 triệu đồng/m2. Với mức giá rẻ nhất này, loại căn hộ một phòng ngủ diện tích 40 - 50m2 cũng đã hơn nửa tỉ đồng, còn căn hộ hai phòng ngủ có giá lên tới cả tỉ đồng.
Thu nhập bình quân đầu người nước ta thấp hơn nhiều so với một số nước trong khu vực nhưng giá nhà đất tại các thành phố lớn của chúng ta lại cao hơn cả các nước phát triển. Bởi thế nên nếu người dân các nước phát triển chỉ cần dành dụm ít năm là đã có thể mua nhà, thì ở Việt Nam nhiều người làm suốt đời vẫn chưa thể đủ tiền sở hữu một căn hộ nhỏ.
Nguyên nhân của việc giá BĐS cao như vậy là do chi phí từ công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục hồ sơ, tiền sử dụng đất... . Một khi thị trường hanh thông thì chi phí giải phóng mặt bằng cao, chi phí “chạy dự án”, tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước 100% theo giá thị trường... đều có thể “chấp nhận được”. Cõng ngần ấy chi phí, toàn là giá cao, nếu xây nhà giá rẻ thì không doanh nghiệp nào chịu nổi, phải xây chung cư cao cấp với diện tích lớn, để đẩy giá bán lên.
Chính quyền thấy doanh nghiệp vẫn nộp tiền sử dụng đất đầy đủ, làm ăn có lãi, nộp thuế thu nhập… chứng tỏ số tiền phải thu không quá sức doanh nghiệp, nên cũng không chỉnh sửa. Vòng xoay đó đã dẫn đến thực trạng thị trường căn hộ đa phần là những sản phẩm dành cho người đầu cơ, vỡ bong bóng địa ốc và cuối cùng là… bất động như hiện nay.
Các doanh nghiệp BĐS là người bị kết tội đầu tiên do muốn thu được nhiều lợi nhuận nên bất chấp nhu cầu thực của thị trường, chỉ nhắm vào phân khúc trung, cao cấp, đẩy giá căn hộ lên cao. Nhưng các cơ quan ban ngành cũng góp phần khiến
cho giá bất động sản không ngừng tăng lên, cụ thể là việc thu tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường (Nghị định 69, có hiệu lực từ năm 2009).
Doanh nghiệp bất động sản một mặt phải mua đất từ người dân theo giá ngày càng tăng, sau đó tiếp tục đóng thêm một lần tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá tăng tương ứng đó. Sau khi có đất sạch và cộng hết các khoản chi phí để dự án được cấp phép, giá thành xây dựng, phí quản lý… và một tỷ lệ lợi nhuận hợp lý, nếu không xây dựng căn hộ diện tích lớn, cao cấp, doanh nghiệp khó lòng mà thu được lợi tức như kỳ vọng.
Và thế là giá thành một mét vuông căn hộ hoàn chỉnh được định ở mức cao, sau đó người dân ngày càng muốn được đền bù ở mức cao hơn trước, doanh nghiệp trả tiền mua đất và thuế sử dụng đất cao hơn, lại tính vào giá thành…Tất cả khiến cho giá bất động sản leo dần lên mức mà người có thu nhập trung bình không thể mơ tới.
- Thứ năm, từ phía chủ đầu tư
Hiện nay một số dự án nhà ở được chủ đầu tư đưa vào thị trường nhưng chưa hoàn thiện đã và đang thực hiện thu tiền đặt cọc mua nhà. Mục đích của việc thu tiền đặt cọc này được chủ đầu tư lý giải là để “giữ chân” khách hàng cam kết chắc chắn mua nhà tại dự án. Khi ký hợp đồng mua nhà, số tiền đặt cọc sẽ được chuyển thành tiền đóng đợt 1. Nếu khách hàng không mua sẽ mất tiền đặt cọc. Đặc biệt là đối với những dự án chưa khởi công, một số chủ đầu tư đã mời chào khách hàng đặt cọc tiền với lý do là nếu nộp tiền đặt cọc thì sau này sẽ chắc suất mua hơn. Tuy nhiên nếu khách hàng nộp tiền sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu như khi bốc thăm căn hộ, bốc phải căn hộ có diện tích lớn, gia đình không đủ tiền mua thì rất khó, lúc đó nếu mua thì lấy đâu ra tiền để trả, không mua thì mất tiền đặt cọc.
Trong số các dự án yêu cầu đặt cọc này có nhiều dự án là dự án nhà ở xã hội như dự án Tây Nam Linh Đàm, dự án 143 Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội) chủ đầu tư đã và đang thu tiền đặt cọc mua nhà của mỗi khách hàng là 70 triệu đồng. Việc phải đặt cọc vài chục triệu đồng để mua nhà sẽ tạo rào cản cho những người muốn tiếp cận loại hình nhà ở này.
Nếu thỏa thuận sẽ đặt cọc tiền để mua nhà thì cần có cam kết, ràng buộc chủ đầu tư, ví dụ đến thời điểm nào chủ đầu tư phải giao nhà, nếu không giao được thì chủ đầu tư phải bị phạt gấp đôi số tiền đã đặt cọc chẳng hạn tránh rủi ro xảy ra với người mua nhà.Việc chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của người mua nhà theo Bộ Xây dựng sẽ giúp cho doanh nghiệp có thể chủ động xác định khách hàng nào sẽ mua nhà, tránh tình trạng khách hàng đăng ký mua nhà sau đó lại xin rút hồ sơ sẽ khiến cho chủ đầu tư mất chủ động trong việc lên kế hoạch kinh doanh. Tuy nhiên để đảm bảo lợi ích của cả người mua nhà và chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì bộ Xây dựng nên tổ chức một cuộc họp có sự tham gia cả hai bên để lấy ý kiến xác đáng nhất, đảm bảo quyền lợi cho cả hai phía.
CHƯƠNG 3