1.2.2.1. Do tình trạng khủng hoảng thừa của thị trường BĐS hiện nay
Tình trạng tiêu thụ giảm là nguyên nhân gây ra hàng hóa dư thừa, tuy nhiên tình trạng trên không phải do mức tiêu dùng của người dân đã bão hòa mà chủ yếu là sức mua của người dân cũng như của thị trường nói chung bị suy giảm.
Theo số liệu chưa đầy đủ của 44 Tỉnh, Thành phố tính đến ngày 31/8/2012, lượng căn hộ chung cư tồn kho 16.469 căn, trong đó Hà Nội có 2.392 căn, lượng nhà ở thấp tầng là 5.176 căn, lượng đất nền là 1.624.878 m2, lượng văn phòng trung tâm thương mại là 25.870 m2. Tổng giá trị tồn kho ước tính khoảng 40.750 tỷ dồng, chưa tính đến các dự án hoặc các công trình dang dở dang do thiếu vốn để đầu tư tiếp. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/8/2012, dư nợ tín dụng của BĐS khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu 6,6%. Nếu tính dư nợ tín dụng liên
quan đến BĐS, trong đó gồm cho vay để kinh doanh BĐS, vay để đầu tư sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng BĐS thì dư nợ tín dụng này khoảng 57% tổng dư nợ, tức là khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng. Những nguyên nhân chính dẫn đến việc hàng hóa BĐS tồn kho cao là:
- Các dự án BĐS phát triển một cách tự phát, thiếu tuân thủ quy hoạch và kế hoạch dẫn tới các dự án quá nhiều vượt xa so với nhu cầu thực của xã hội, của thị trường, theo thống kê tại Hà Nội đang có 368 dự án với khoảng 20.000 ha cho BĐS, trong đó có 233 dự án đang triển khai, chiếm khoảng 8.000 ha;
- Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, có thể nói là vừa thừa vừa thiếu. Từ trước tới nay các chủ đầu tư BĐS chủ yếu chú trọng vào việc xây dựng căn hộ trung và cao cấp, phục vụ nhu cầu một bộ phận người dân, trong khi nhu cầu của đa số người dân về căn hộ giá rẻ lại không được chú trọng đã dẫn đến cung - cầu không gặp nhau.
- Vốn đầu tư cho BĐS chủ yếu dựa vào vốn vay và vốn góp của người mua, phần lớn chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu rất thấp, khi tín dụng BĐS thắt chặt, lãi suất cao, chủ đầu tư không đủ tài chính để thực hiện dự án.
1.2.2.2. Để góp phần phục hồi nền kinh tế
BĐS là lĩnh vực xương sống của nền kinh tế, có liên quan tới các lĩnh vực khác của nền kinh tế như vật liệu xây dựng, đồ nội thất đến dịch vụ thiết kế, hoàn thiện nhà… Kinh doanh BĐS nằm ở nhiều lĩnh vực, trong đó chủ yếu là nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, hạ tầng khu công nghiệp, các công trình giao thông có kinh doanh, có đầu tư của doanh nghiệp. Trong mối liên hệ này tình trạng chỉ số hàng tồn kho cao của BĐS sẽ kéo theo làm tăng chỉ số hàng tồn kho của loại hàng hóa khác. Hơn nữa tình trạng này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp mà còn làm gia tăng tình trạng nợ xấu, giảm sút của tổng cầu, sự đình trệ của nền kinh tế và giảm sút sức mua của dân cư. Tăng nhanh nhu cầu thị trường BĐS, hỗ trợ các doanh nghiệp mở rộng thị trường, nâng cao năng lực quản lý, giảm chi phí, hạ giá thành… là các nhóm giải pháp lớn cần thực hiện để giải tỏa tình trạng hàng tồn kho cao, đưa thị trường lại mức bình thường.
Như trên đã phân tích thị trường BĐS đang trong tình trạng tồn kho cao. Một trong những giải pháp để thúc đẩy sự phát triển kinh tế đó là Chính phủ cần kích cầu thị trường BĐS; Kích cầu BĐS chính là kích cầu người tiêu dùng. Muốn kích cầu người tiêu dùng không có nghĩa là mình cho người ta tiền, nhưng giá rẻ chính là kích cầu. Chẳng hạn, chúng ta phát triển BĐS, tháo gỡ khó khăn này là chuyển từ căn hộ cao cấp hay trung cấp xuống căn hộ bình dân thì đây cũng là một giải pháp để kích cầu; chuyển những dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì đó cũng chính là kích cầu; hay miễn giảm tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư thì cũng chính là gián tiếp một gói kích cầu, một gói tiền của Chính phủ gián tiếp cho người dân… Cho nên giảm giá xuống tức là hỗ trợ cho người dân một khoản tiền nhưng mà không trực tiếp. Ví dụ, lẽ ra phải mua một giá là 10 triệu đồng/m², nhưng do có chính sách như vậy, người dân chỉ phải mua với giá 8 triệu/m² cộng với những căn hộ có cơ cấu hợp lý, nên sẽ phù hợp với đại đa số khả năng thanh toán của người dân. Chúng ta làm được điều này vừa có ý nghĩa về kinh tế, tức là tháo gỡ khó khăn cho BĐS, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, mà khi nền kinh tế đi lên thì nó sẽ chia đều các lợi ích cho người dân, tức là những người không mua nhà cũng được lợi. 1.2.2.3. Cứu các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng đồng thời giải phóng các khoản nợ xấu cho nền kinh tế
Hiện nay thị trường BĐS đang trong tình trạng đóng băng. Trong một vài năm vừa qua một số doanh nghiệp phải hoạt động cầm chừng, một số không còn khả năng chống đỡ với những khó khăn và buộc phải ngừng hoạt động, vì BĐS không tiêu thụ được và khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Theo số liệu tại cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, trong năm 2012 có 680 doanh nghiệp BĐS giải thể, ngừng hoạt động.
Với vị trí là tế bào của hệ thống kinh tế quốc dân, sức khỏe của các doanh nghiệp phản ánh trực tiếp sức khỏe của cả nền kinh tế. Khi doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn, sản xuất kinh doanh bị đình đốn, tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế cũng bị giảm sút. Năm 2012 tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước GDP chỉ đạt khoảng 5,2% thấp nhất trong 13 năm trở lại đây.
Tình trạng đình trệ trong tiêu thụ dẫn đến đình trệ trong xây dựng. Hậu quả tất yếu của tình trạng này là sự thiếu việc làm của người lao động. những doanh nghiệp gặp khó khăn trong sản xuất đã buộc phải sa thải công nhân hoặc cho nghỉ việc luân phiên. Đời sống của người dân đã gặp khó khăn khi giá cả nhiều mặt hàng trên thị trường tăng cao, lại càng khó khăn hơn khi bị mất việc hoặc thu nhập giảm sút.
Để giảm các khoản nợ xấu cần kiên quyết khắc phục tình trạng dàn trải, phân tán vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước đối với lĩnh vực BĐS, cụ thể là tập trung vào những công trình, dự án có khả năng phát huy tác dụng rõ rệt trong ngắn hạn và có tác động lan tỏa tới phục hồi tăng trưởng của các ngành, các lĩnh vực kinh tế khác, tạo việc làm cho người lao động. Xây dựng nhà ở, nhà ở cho cộng nhân ở khu công nghiệp, bệnh viện, trường học, ký túc xá sinh viên,… cần được ưu tiên. Tập trung vào những công trình này không chỉ tác động tới giải tỏa hàng vật liệu xây dựng (thép, xi măng, gạch…) vốn đang có lượng tồn kho cao, mà có tác động mạnh tới phục hồi sản xuất của nhiều ngành công nghiệp có liên quan khác.