Việt Nam.
Ngày 03/6/2008, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Chính sách này sẽ thí điểm trong 5 năm, kể từ 01/01/2009. Sau khi Nghị quyết hết hiệu lực, các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua nhà ở Việt Nam tiếp tục được quyền sử dụng đến hết số thời gian đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ngày 03/6/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/8/2009. Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn về giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài; trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo đó, để chứng minh thuộc đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp, kèm theo một số yêu cầu cụ thể.
2.2.4.1. Tác động tích cực của chính sách
Trong những năm qua, Việt Nam thu hút dòng vốn FDI lớn, kéo theo nhiều doanh nghiệp, cá nhân người nước ngoài đến sinh sống và làm việc. Nhu cầu mua nhà ở của người nước ngoài làm ăn và sinh sống tại Việt Nam là rất lớn, với số lượng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc ở Việt Nam hiện nay khoản 80.000 người đây là một nguồn cầu thu hút một nguồn tiền lớn vào thị trường BĐS.
Đồng thời với cộng động người Việt đang sinh sống tại nước ngoài có khoảng 5 triệu người, đây là những đối tượng tiềm năng, có nguồn tài chính tốt. Một phần trong số này đều muốn trở về quê hương sau nhiều năm buôn ba xứ
người. Đây cũng là một kênh giải quyết câu chuyện hàng tồn kho của thị trường BĐS hiện nay.
Hiện nay thị trường bất động sản đã bị đóng băng do cầu yếu và các căn hộ hoặc nhà ở vượt quá sức mua của người dân. Những dự án cao cấp, biệt thự liền kề và ngay cả phân khúc thị trường trung bình hiện nay đang tồn kho nhiều nhưng chưa có giải pháp nào thực sự có thể khắc phục được tình trạng này. Trong khi đó những đối tượng có thể sở hưu được phân khúc này chỉ có một số ít người thu nhập cao, người nước ngoài hoặc Việt kiều mới có khả năng tài chính để mua. Việc Chính phủ "mở rộng cửa" cho người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam có thể là một giải pháp nữa tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Chính sách này hỗ trợ tình hình bất động sản đang trì trệ hiện nay. Việc cho người nước ngoài mua nhà sẽ thu hút một lượng lớn nguồn tiền nước ngoài vào thị trường bất động sản vào các căn hộ chung cư cao cấp. Điều này có thể giúp kích thích làn sóng mua các bất động sản cao cấp, từ đó làm tăng thanh khoản cho phân khúc này. Sau đó, thị trường có thể trở nên ấm lên với nhiều người dân địa phương mua các bất động sản thấp và trung cấp. Việc làm ấm từng phần thị trường như vậy là quan trọng vì nó sẽ giúp chấm dứt thái độ chờ đợi và xem xét của nhiều người mua, vốn đang tiếp tục chờ đợi cho giá xuống thấp hơn nữa. Khi một số giao dịch mua bán được tiến hành, tâm lý của người dân sẽ thay đổi theo hướng cho rằng nếu bây giờ họ không mua thì có thể bỏ lỡ một cơ hội tốt để sở hữu tài sản.
Chính sách này cũng tháo gỡ một phần khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp sẽ bán được hàng, hàng tồn kho ở phân khúc nhà ở cao cấp cũng sẽ có cơ hội giảm đáng kể. Mà phân khúc này mới chiếm tỷ trọng lớn cả về số lượng và giá trị trong thị trường BĐS hiện nay. Đẩy được các căn hộ BĐS có giá trị lớn này chủ đầu tư cũng sẽ có vốn để cơ cấu lại hoạt động đầu tư xây dựng, hoàn thiện các dự án còn dang dở, tập trung vào các phân khúc thị trường mới, phù hợp với nhu cầu thị trường hiện tại. Từ đó tính thanh khoản của thị trường BĐS được tăng lên, khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Chính sách này được đưa ra thì với hàng triệu Việt kiều và người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam thì trong tương lai sẽ có hàng chục nghìn căn hộ chung cư cao cấp tại Việt Nam được bán cho người nước ngoài, bao gồm trước hết những người nước ngoài đang sinh sống, kinh doanh, làm việc tại Việt Nam, thân nhân và bạn bè của họ, sau đó là người Việt sinh sống tại nước ngoài mua để về hồi hương, mua cho người thân con cái. Vốn thu hồi từ việc bán căn hộ chung cư cho người nước ngoài chắc chắn sẽ tạo lực cầu để phục hồi nhanh chóng ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, qua đó giảm bớt được khó khăn cho ngân hàng và một số ngành kinh tế khác.
2.2.4.2. Hạn chế
Tuy Nghị Quyết đã được ban hành và đã có nhiều điểm mở nhưng đây mới chỉ là thí điểm nên nó vẫn còn nhiều hạn chế.
Thứ nhất là về loại nhà được mua. Theo quy định tại Nghị quyết, cá nhân,
các tổ chức nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam được mua, sở hữu căn hộ tại chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại trong thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (đối với cá nhân nước ngoài), và thời hạn tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp (đối với tổ chức nước ngoài). Mỗi cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà tại Việt Nam chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu một số căn hộ chung cư cho nhân viên của mình. Căn hộ đó chỉ được dùng vào mục đích để ở chứ không được cho thuê, làm văn phòng hay sử dụng vào mục đích khác.
Thứ hai là về đối tượng được mua. Người Việt kiều, người nước ngoài được
mua nhà tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà và sở hữu nhà tại Việt Nam bị hạn chế, trong khi đó, điều kiện để các đối tượng này mua nhà ở Việt Nam cũng rất khắt khe. Có 5 đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam bao gồm:
1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;
2. Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
3. Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Thứ ba là về số lượng, diện tích và thời gian sở hữu sẽ là những rào cản đối
với các đối tượng trên. Đơn cử, thời gian sở hữu đối với người nước ngoài là 50 năm, gia hạn tiếp 50 năm hoặc 70 năm, việc không được gia hạn sẽ dẫn tới sự bất bình đẳng về giá ở ngay trong một dự án. Một lô đất cạnh nhau, nếu bán vĩnh viễn cho người Việt và bán có thời hạn cho người nước ngoài thì chủ đầu tư chắc chắn vẫn chỉ bán một giá như vậy gây ra sự bất bình đẳng về giá, sau đó nếu người nước ngoài chuyển nhượng cho bên thứ 3 mà vẫn bị hạn chế về mặt thời gian sở hữu BĐS đó thì lúc này việc chuyển nhượng sẽ rất khó khăn, có thể làm giảm tính thanh khoản của BĐS, nếu như vậy thì sẽ gây thiệt thòi cho người mua thứ nhất, những người định cư không lâu dài ở Việt Nam, dẫn tới làm giảm số lượng người mua BĐS.
Thứ tư là Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại cấm các cá nhân và tổ chức
khi theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội cũng không đề cập gì tới vấn đề này. Điều này có nghĩa là cá nhân và tổ chức nước ngoài không thể mua bất động sản cho mục đích kinh doanh, chẳng hạn như để cho thuê lại. Việc xem xét lại quy định trong lĩnh vực này là sẽ rất có ích, Trong thời đại toàn cầu hóa hiện nay, việc kinh doanh nên được mở rộng hơn, ngay cả với lĩnh vực BĐS. Nếu một công ty xây dựng bất động sản có thể bán một số lượng lớn các căn hộ trong một tòa nhà cho một nhà đầu tư nước ngoài rồi sau đó nhà đầu tư nước ngoài có thể bán lại các bất động sản đó trên thị trường thứ cấp hoặc cho thuê lại thì đó cũng là một giải pháp để phát triển hơn nữa thị trường BĐS, vì xét cho cùng thì một chủ đầu tư nước ngoài sẽ phục vụ người nước ngoài tốt hơn là người Việt Nam phục vụ, từ đó khuyến khích người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nhiều hơn.