Cụ thể hóa Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ban hành: 1. Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
2. Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15 tháng 5 năm 2013 hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở.
3. Thông tư số 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở.
2.2.3.1. Nội dung và tác động của chính sách
Các Thông tư trên quy định về đối tượng được vay vốn. Đối với người mua là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và đối tượng thu nhập thấp vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; đối với người bán là chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được vay vốn chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
Thông tư của Bộ Xây dựng đã cho phép các đối tượng là người thu nhập thấp được vay vốn với lãi suất thấp để mua nhà. Người thu nhập thấp chiếm tỷ lệ lớn trong dân số, trong khi nhu cầu được sở hữu một ngôi nhà đối với họ là luôn có. Tuy nhiên từ trước đến nay giá BĐS luôn cao và phát triển nóng, lãi suất để người dân được vay vốn là vượt quá khả năng và thu nhập của những người dân này. Vì vậy việc quy định đối tượng và điều kiện được vay vốn giá rẻ mua nhà là đã đánh đúng vào điểm khúc mắc lớn nhất của thị trường hiện nay. Một phần trong số các đối tượng sẽ có vốn làm tăng cầu BĐS, giúp thị trường được hồi phục.
Thông tư số 02/2013/TT-BXD cũng hướng dẫn cho phép chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh quy mô căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ hoặc chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ (bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, khách sạn, công trình thương mại…). Đây là một chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư và cũng giúp cho người dân thu nhập thấp được tiếp cận với các căn hộ thương mại có giá hợp lý. Hiện nay thị trường BĐS đã ”đóng băng”, nguyên nhân do phân khúc thị
trường căn hộ trung, cao cấp có diện tích lớn phục vụ một bộ phận người dân đang dư thừa, trong khi nhu cầu của đa số người dân về căn hộ giá rẻ lại không được chú trọng, dẫn đến cung – cầu không gặp nhau. Để làm tăng cung loại căn hộ giá rẻ trên thị trường thì giải pháp chuyển đổi cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội là hợp lý nhất trong thời điểm hiện nay. Chính sách sẽ giúp giải tỏa được các căn hộ tồn kho không bán được do diện tích lớn hoặc giá cả không hợp lý, mà đưa vào thị trường cá căn hộ có diện tích và mức giá phù hợp cho người tiêu dùng. Các chủ đầu tư giải phóng được hàng hóa sẽ có nguồn vốn để thi công, xây dựng các dự án dang dở và cơ cấu lại các dự án đầu tư phù hợp với nhu cầu thị trường.
Nguyên nhân của tình trạng đóng băng, trầm lắng của thị trường bất động sản Hà Nội do sự phát triển quá nóng trong thời gian qua, đặc biệt do tình hình kinh tế suy giảm, sức mua giảm sút. Giá nhà tăng mạnh chủ yếu là do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường, dẫn đến thị trường nhà ở mất cân đối. Thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, thiếu hàng hóa có diện tích và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Có thể nói cung trên thị trường BĐS là vừa thiếu lại vừa thừa, trong khi thị trường cao cấp dư thừa nguồn cung thì thị trường dành cho người thu nhập thấp nguồn cung rất hạn chế.
Chính vì vậy Thành phố sẽ rà soát, xem xét điều chỉnh quy hoạch, quy mô các dự án BĐS cũng như điều chỉnh tiêu chuẩn định mức các căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ, tạo điều kiện đa dạng hóa sản phẩm. Thành phố Hà Nội cũng chỉ đạo sở Xây dựng tiếp nhận xem xét đề nghị của các chủ đầu tư chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ. Cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở tồn kho không bán được sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại theo các nguyên tắc quy định tại Điều 2 Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
TP đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại Nhà nước cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, chuyển đổi loại hình dự án sang nhà ở xã hội, chuyển đổi công năng của dự án với lãi suất và kỳ hạn trả nợ ưu đãi trong gói tín dụng 30.000 tỷ của Ngân hàng Nhà nước thông qua các ngân hàng thương mại. 2.2.3.2. Hạn chế
Chia nhỏ căn hộ sẽ làm thay đổi cấu trúc, kết cấu, công trình không còn được bảo đảm an toàn như thiết kế ban đầu. Như vậy điểm hạn chế của chính sách đó chính là những bất cập khi đưa vào trong thực tế cuộc sống.
Thứ nhất: Mỗi căn chung cư hay khu dân cư đều được các chủ đầu tư cũng như những người tham gia dự án tính toán và thiết kế cơ sở hạ tầng phục vụ cho lượng người nhất định. Giờ nếu số căn hộ tăng lên, đồng nghĩa với việc lượng người tăng lên thì công năng, tiện nghi, không gian căn hộ sẽ bị ảnh hưởng; những vấn đề như chỗ để xe, dịch vụ vui chơi, giải trí, thang máy, dịch vụ vệ sinh, môi trường... sân chơi xung quanh cũng chịu tải nhiều hơn, khó mà đáp ứng.
Thứ hai: Cơ sở hạ tầng quan trọng nhất ở đây chính là hệ thống điện, một
“điểm nóng” rất dễ gây ra hỏa hoạn. Phần lớn, hệ thống dây điện tòa nhà đều được đi ngầm. Vậy nếu như người dân trong các căn hộ đã chia nhỏ đều sử dụng hết công suất điện thì hệ thống điện liệu có đảm bảo an toàn. Đấy là còn chưa nói đến vấn đề nước sinh hoạt và nước thải. Cứ cho là bể nước sạch có thể xây thêm nhưng hệ thống nước thải cũng sẽ phải thay lại hoàn toàn hoặc chỉnh sửa toàn bộ thiết kế để đảm bảo đáp ứng được nhu cầu của toàn bộ tòa nhà.
Thứ ba: Số người cư trú tại các tòa nhà tăng lên đồng nghĩa gia tăng áp lực
về hạ tầng xã hội như đường giao thông, trường học, bệnh viện... tại khu địa phương của dự án sẽ có thể bị quá tải.
Thứ tư: Với những công trình xây chuẩn theo thiết kế thì chắc chắn khi lượng
người tăng lên sẽ khiến cơ sở hạ tầng bị quá tải, dẫn đến thời gian sử dụng bị giảm và chất lượng xuống nhanh. Như vậy đối với các công tình bị chuyển đổi như hiện nay thì hậu quả của việc chia tách căn hộ sẽ làm ảnh hướng đến chất lượng toàn nhà là khá rõ ràng.