3.1.1.1.Dự báo thị trường trong ngắn hạn
Trong những tháng còn lại của năm 2014 và các năm tiếp theo thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung sẽ tiếp tục khó khăn, giá tiếp tục duy trì ở mức thấp, tại nhiều khu vực đặc biệt là những nơi có mặt bằng giá cao sẽ có hiện tượng giá tiếp tục giảm thêm, giao dịch trầm lắng..
Nguồn cung nhà ở tiếp tục gia tăng trong thời gian tiếp theo, trong đó chủ yếu là nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội và các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, còn các dự án thương mại trung cấp và cao cấp vẫn chỉ trên giấy hoặc trong tình trạng dở dang. Đây chính là hậu quả của quá trình xây dựng ồ ạt không theo nhu cầu của thị trường. Nguồn cung được bổ sung bởi các chủ đầu tư dự án có nhiều dự án buộc phải xả bớt hàng nhằm giảm dư nợ.
Sức cầu bất động sản tiếp tục yếu. Mặc dù nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội cũng như toàn thị trường còn rất lớn, nhưng cầu có khả năng thanh toán rất có hạn, đặc biệt khi tình hình kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn. Người mua vì mục đích đầu tư sẽ vẫn hạn chế vì khả năng bán hàng trong tương lai sẽ khó khăn, người mua nhà để ở thì chưa muốn tham gia thị trường vì giá nhà vẫn cao, muốn chờ đợi giá tiếp tục giảm và nguồn cung nhà ở phù hợp điều kiện kinh tế vẫn còn hạn chế. Quan hệ cung-cầu đối với phân khúc nhà ở giá rẻ tiếp tục căng thẳng do nguồn hàng mới cũng như nguồn hàng thứ cấp vẫn rất hạn chế trong khi đó số lượng người có nhu cầu mua để ở lại rất lớn.
Thanh khoản của thị trường tiếp tục ảm đạm. Lý do chủ yếu là do quan hệ cung cầu, thêm vào đó sức cầu bị hạn chế lớn bởi nguồn tiền có hạn. Tính thanh khoản sẽ chỉ
được cải thiện đối với hai mảng chính là phân khúc nhà ở giá rẻ và hoạt động mua bán doanh nghiệp, mua bán dự án. Trong điều kiện thị trường vốn tiếp tục khó khăn, nguồn tiền không có và nếu có thì giá vốn quá cao nên nhiều chủ dự án buộc phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án.
3.1.1.2. Cơ sở của các dự báo ngắn hạn:
Thứ nhất, kinh kế vĩ mô vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn và tiếp tục bất ổn trong 1-2 năm tới
- Tình hình kinh tế thế giới và khu vực vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn và bất ổn. Kinh tế Việt Nam hiện nay đã mở cửa, hội nhập với thế giới, điều đó có nghĩa những tác động xấu của tình hình kinh tế thế giới sẽ trực tiếp ảnh hưởng tới kinh tế Việt Nam.
- Nền kinh tế Việt nam sẽ tiếp tục khó khăn, sản xuất kinh doanh đình đốn, nhiều doanh nghiệp phải ngừng sản xuất, thị trường xuất khẩu truyền thống bị thu hẹp và việc mở thị trường mới sẽ rất khó khăn, lượng hàng hoá xuất khẩu bị giảm và một số mặt hàng chủ lực bị áp các loại phi thuế quan…
- Hiệu quả sử dụng vốn đầu tư thấp, các chính sách tài khóa và tiền tệ sẽ được nới lỏng hơn để thúc đẩy tăng trưởng dẫn đến việc lạm phát có khả năng sẽ cao hơn so với năm 2013 sức mua của hàng hoá trên thị trường chưa cao. Thị trường BĐS vẫn trầm lắng, giao dịch ảm đạm, thậm hụt mậu dịch tiếp tục gia tăng, dự trữ ngoại hối chưa được cải thiện, nợ nước ngoài chiếm tới 42% GDP.
Thứ hai, Chính phủ đã ban hành các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô theo hướng tháo gỡ khó khăn cho sản xuất trong đó có một số giải pháp có lợi cho thị trường BĐS.
Chủ trương của Chính phủ từ đầu năm 2013 cho đến nay là tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, đặc biệt là hỗ trợ cho thị trường BĐS, đồng thời vẫn phải duy trì mục tiêu kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Đầu năm 2013 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu. Tiếp theo đó là Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước và Thông tư số
18/2013/TT-BXD của bộ Xây dựng quy định hướng dẫn về Nghị quyết 02 của Chính phủ.
Các Chính sách này đã được đưa ra nhằm mục đích hỗ trợ cho thị trường bất động sản vốn đã đóng băng từ năm 2012. Từ tháng 6/2013 Ngân hàng nhà nước dành 30.000 tỷ đồng để cho khách hàng mua, thuê, thuê mua và doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2. Chính sách này của Chính phủ đã chấm dứt thời kỳ thắt chặt tín dụng từ đầu năm 2011 gây nên tình trạng đóng băng hoàn toàn đối với thì trường BĐS. Qua việc ban hành và thực hiện có hiệu quả các chính sách, giải pháp hỗ trợ có thể dự đoán rằng thị trường BĐS sẽ giảm bớt khó khăn và có thể phục hồi từ năm 2015.
Thứ ba, thị trường BĐS đã dư cung tại một số phân khúc trong khi đó cung đối với thị trường căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp hạn chế.
Do định hướng, do sức hút của lợi nhuận mà trong vài năm gần đây các chủ đầu tư BĐS chỉ tập trung cho các phân khúc nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê trong đó tập trung chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp. Sức cầu đối với 2 phân khúc này trước đây chủ yếu là đầu cơ kiếm lợi ( chiếm khoảng 60%), sức cầu thực tế rất hạn chế do thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam nói chung còn thấp, lãi suất cho vay cao và thu nhập trong tương lai của đại đa số người lao động không sáng sủa nên không kích thích được sức mua. Chính vì những lý do trên nên khi thị trường khó khăn, nhà đầu tư, giới đầu cơ rời bỏ thị trường thì hai phân khúc trung và cao cấp này trở nên dư thừa, hàng tồn của các chủ đầu tư lớn, thêm vào là lượng hàng rất lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp đã làm bội thực thị trường.
Mặc dù sức cầu đối với phân khúc nhà giá rẻ rất lớn, nhưng do không được chú trọng trước đây. Ngoài ra, hầu hết các chủ đầu tư đang mắc kẹt với các dự án trung và cao cấp nên việc chuyển các dự án này sang phân khúc thấp hơn cũng khó khăn, việc triển khai xây dựng các dự án mới thường mất đến vài năm. Vì vậy, hiện tại và trong tương lai gần nguồn cung cho phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn tiếp tục khan hiếm.
Thứ tư, xuất hiện một số kênh đầu tư liên thông hấp dẫn hơn.
Gửi tiền hưởng lãi suất, đầu tư vàng, chứng khoán, ngoại tệ và bất động sản luôn là các kênh đầu tư liên thông. Tuy nhiên hiện nay BĐS đóng băng, tính thanh khoản của thị trường xuống thấp. Giá vàng trong nước đã được kiểm soát, từ đầu năm 2013 tới nay không có những lần biến động lên xuống lớn như những năm về trước, giá vàng cũng giảm liên tục không còn là kênh đầu tư hấp dẫn. Thị trường chứng khoán đã ổn định và có đấu hiệu hồi phục sau thời kỳ xuống dốc, còn gửi tiết kiệm luôn là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả. Như vậy, trong ngắn hạn, trong khi kinh tế vĩ mô chưa ổn định thì nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản sẽ bị san sẻ cho các kênh đầu tư khác.
3.1.1.3. Dự báo thị trường trong dài hạn
Theo Quyết định số 1081/2011QĐ-TTg ngày 06/7/2011 phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 đạt các mục tiêu cụ thể là:
- Dân số: năm 2030 dân số toàn thành phố có khoảng 9,2 triệu người (trong
đó thành thị 6,2 triệu người, nông thôn khoảng 3 triệu người, tốc độ đô thị hóa 65- 68%), kéo theo nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, có sở SXKD…đòi hỏi thị trường BĐS Hà Nội phải đáp ứng đảm bảo an sinh xã hội và tăng trưởng kinh tế.
- Sử dụng đất: Tổng quỹ đất xây dựng cả thành thị và nông thôn khoảng 125.500ha, chiếm xấp xỉ 37,5% tổng diện tích đất tự nhiên; trong đó xây dựng thành thị khoảng 92.000ha, chiếm 27,5% so với đất tự nhiên toàn thành phố; Đô thị hạt nhân có diện tích khoảng 40.000ha, khu vực phát triển mới diện tích khoảng 31.000ha, trong đó 5 đô thị vệ tinh diện tích khoảng 32.000ha, đất xây dựng nông thôn khoảng 33.500ha.
- Định hướng phát triển nhà ở: giai đoạn đến 2030, nhà ở đô thị phấn đấu đạt 33.8m2/người và nhà ở nông thôn đạt 27.1m2/người, nhu cầu xây dựng mới khoảng trên 76.12 triệu m2 sàn.
- Định hướng mạng lưới các trường đại học và cao đẳng: theo dự báo đến năm 2015 tổng số sinh viên các trường Đại học, Cao đằng, Trung cấp và dạy nhgề
trên Thành phố có khoảng 1.000.000 người, trong đó có khoảng 60% có nhu cầu ở ký túc xá. Dự kiến diện tích cần xây dựng theo từng giai đoạn với diện tích bình quân khoảng 6m2/chỗ. Cụ thể:
+ Trong giai đoạn 2012-2015 nhu cầu cần khoảng 1.300.000 m2 sàn nhà ở, đáp ứng 200.000 chỗ ở;
+ Trong giai đoạn 2016-2020, nhu cầu cần khoảng 800.000 m2 sản nhà ở cho các đối tượng nêu trên, đáp ứng 130.000 chỗ ở;
+ Giai đoạn 2021-2030 nhu cầu cần khoảng 400.000 m2 sàn nhà ở cho các đối tượng trên, đáp ứng 65.000 chỗ ở.
- Dự kiến dành khoảng 200ha để xây dựng mạng lưới y tế.
- Định hướng xây dựng mạng lưới công nghiệp: Đến năm 2030 hình thành 3 vùng công nghiệp, diện tích khoảng 7000-8000ha, gồm: Khu công nghiệp Sóc Sơn, Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm. Khoảng 4000 - 4500ha phát triển công nghiệp nặng, kho tàng, dịch vụ trung vận chuyển hàng hóa gắn với sân bay quốc tế Nội Bài và hành lang kinh tế Côn Minh - Hà Nội - Hải Phòng. Khoảng 1000- 1500ha phát triển công nghiệp chế biến, công nghiệp đa ngành gắn với vùng nông nghiệp phía Nam Hà Nội và hành lang kinh tế Bắc - Nam dọc Quốc lộ 1A. Khoảng 2000ha phát triển khu công nghệ cao Hòa Lạc, công nghệ chế biến, đa ngành tại Xuân Mai, Miếu Môn gắn kết đường Hồ Chí Minh và các tuyến hướng tâm Hà Nội.
- Xây dựng các trung tâm giao thương, tài chính-thương mại Quốc tế 910- 15ha ở Tây Hồ Tây, Hội chợ triển lãm thương mại Quốc tế (10-50ha) tại Mỹ Đình, Đông Anh. Trung tâm dịch vụ trung chuyển hàng hóa gắn với chợ đầu mối nông sản tổng hợp cấp vùng(50-100ha/chợ) tại khu vực Mê Linh, Thường Tín-Phú Xuyên, Hòa Lạc, Thạch Thất, Gia Lâm; mạng lưới trung tâm mua sắm bán buôn cấp vùng (20-50ha/trung tâm) gắn khu vực đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và các đầu mối giao thông liên vùng tại Sóc Sơn, Thường Tín, Phú Xuyên, Hòa Lạc, Chúc Sơn, Gia Lâm.
Như vậy, trong dài hạn nhu cầu phát triển thị trường BĐS là rất lớn, hiện tại, thị trường bất động sản mới đang ở cấp độ sơ khai còn rất nhiều cơ hội cho phát triển, thị
trường tài chính bất động sản hiện mới dừng ở mức hỗ trợ tín dụng đơn thuần. Nhu cầu nhà ở khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và cơ học cũng như sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình (tăng số hộ độc thân kéo theo số bình quân nhân khẩu hộ gia đình giảm hơn so với giai đoạn 10 năm trước đây). Ngoài ra, nhu cầu nhà ở gia tăng còn do nhu cầu nâng cao chất lượng, tăng diện tích sử dụng nhà ở (tăng diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người) hoặc cải tạo lại nhà ở đã hư hỏng, xuống cấp của các hộ gia đình.
3.1.1.4. Các cơ sở của việc dự báo thị trường BĐS dài hạn
Thứ nhất, tốc độ đô thị hóa cao
Theo số liệu thống kê, trong 10 năm từ 2000-2010, tốc độ đô thị hóa không cao, đến năm 2013 tỷ lệ đô thị cả nước khoảng 33%. Trong 10 năm tới, tốc độ đô thị hóa sẽ tăng nhanh (bình quân 1,5%/năm). Theo Định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009, năm 2015, dự báo tỷ lệ đô thị cả nước là 38%, năm 2020 là 45%, năm 2025 là 50%. Hiện tại, tốc độ đô thị hóa của Hà Nội đang ở mức 40% (chủ yếu do diện tích mới mở rộng lên 3,6 lần), đến năm 2030 tốc độ này là khoảng 65-68%.
Thứ hai, thay đổi cơ cấu hộ gia đình
Theo số liệu thống kê, tại thời điểm năm 1999, bình quân nhân khẩu của một hộ gia đình tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao, khoảng 4,5 người/hộ; trong 10 năm qua, cơ cấu hộ gia đình ở nước ta đã có nhiều thay đổi (hầu hết các hộ gia đình chỉ có 02 thế hệ ở chung), đến thời điểm 01/4/2009, bình quân nhân khẩu của một hộ gia đình tại khu vực đô thị chỉ còn là 3,7 người/hộ. Trong 10 năm tới, cơ cấu hộ gia đình, đặc biệt là tại khu vực đô thị nước ta sẽ còn thay đổi với xu hướng bình quân nhân khẩu tiếp tục giảm, dự báo vào khoảng 3,2-3,4 người/hộ.
Thứ ba, tăng diện tích ở bình quân của người dân
- Trong 10 năm tới, điều kiện kinh tế - xã hội và thu nhập của các hộ gia đình sẽ có bước tiến đáng kể (theo định hướng GDP năm 2020 theo giá so sánh bằng khoảng 2,2 lần so với năm 2010. GDP bình quân đầu người theo giá thực tế đạt
khoảng 3.000 - 3.200 USD); các hộ gia đình sẽ có nhu cầu nâng cao chất lượng tiện nghi và tăng diện tích sử dụng nhà ở.
- Tại Hà Nội có hơn 23 khu chung cư cũ cao từ 3 đến 5 tầng gồm 982 nhà chung cư cũ tập trung ở 4 quận nội thành Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng và 173 nàh chung cư, nhà tập thể khác do Bộ Quốc phòng quản lý. Hầu hết cá chung cư cũ này đã được xây dựng cách đây vài chục năm, do mật độ dân số tăng nhanh dẫn đến tình trạng nhà ở bị cơi nới, lún, nứt kết cấu và hạ tầng kỹ thuật đã bị xuống cấp, tình trạng nhà thiếu nước, thấm dột diễn ra phổ biến. Đặc biệt có một tỷ lệ đáng kể nhà chung cư cũ hiện đã bị xuống cấp, hư hỏng, có chất lượng và tiện nghi không còn đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại, đòi hỏi cần phải cải tạo, xây dựng lại. Mặt khác, việc triển khai các dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng đường giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội... cần phải có quỹ nhà ở dành cho công tác di dời giải phóng mặt bằng, tái định cư... cũng tạo áp lực tăng thêm về nhu cầu nhà ở.
- Theo tính toán của cục phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng đến năm 2015 tốc độ đô thị hóa là 38% số lượng căn hộ cần sẽ là 10.2 triệu đơn vị tổng diện tích tăng so với thời điểm cuối 2009 là 429 triệu m2 nhà ở. Với tốc độ đô thị hóa 43% thì đến năm 2020 nhu cầu về nhà ở đô thị là 13,5 triệu đơn vị và tổng diện tích tăng thêm so với cuối năm 2009 là 784 triệu m2 nhà ở.
Bảng 3.1: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở đô thị
TT Chỉ tiêu Đơn vị 2009 2015 2020