Chính sách tín dụng.

Sự thăng trầm của thị trường bất động sản luôn gắn liền với những quyết sách về tài chính, tiền tệ. Gần đây tại Thành phố Hà Nội đã diễn ra 2 cơn sốt đất lớn đó là vào năm 2003 và 2009. Cơn sốt đất năm 2009 diễn ra trong suốt cả năm, đến

cuối năm lại tăng mạnh, nhưng chỉ sau vài tuần giá đất nhiều nơi đột ngột giảm mạnh. Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này là do nguồn vốn tín dụng cho thị trường BĐS bị chặn lại theo quyết định của NHNN nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ. Tuy nhiên, đến tháng 3/2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường BĐS được tháo gỡ khi NHNN nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, ngay lập tức thị trường BĐS khởi sắc trở lại. Cùng với những thay đổi lớn về quy hoạch của thủ đô, giá đất ở xung quanh Hà Nội tăng lên nhanh chóng ngoài dự đoán của giới đầu tư. Năm 2011 với chủ trương thắt chặt tín dụng được thể hiện rõ tại nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 và đặc biệt chỉ thị số 01/2011/CT-NHNN của Ngân Hàng Nhà nước ấn định tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất xuống còn 22% vào tháng 6/2011 và 16% vào cuối năm 2011. Nguồn tín dụng không những không được cung cấp thêm mà còn bị rút từ 37% năm 2009 xuống 29% năm 2010 và năm 2011 là 17%. Thị trường BĐS Hà Nội bị tác động mạnh mẽ, nhiều khu vực giảm tới 20-30%, gần như không có giao dịch, văn phòng môi giới BĐS đóng cửa hàng loạt.

Tín dụng BĐS ngày càng đóng vai trò quan trọng. Dư nợ cho vay BĐS luôn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS luôn chiếm tỷ lệ cao, tương ứng từ năm 2009 đến năm 2012 chiếm 9,32% , 11,2%, 7,32%, 7,17% tổng dư nợ toàn thành phố.

Bảng 2.4. Dư nợ cho vay BĐS ở Hà Nội

(đơn vị tính tỷ đồng)

Năm 2009 2010 2011 2012

Tổng dư nợ 376,911 509,951 586,121 652,926

Dư nợ BĐS 35,158 57,150 42,946 46,840

* Nguồn: Cục thống kê Hà Nội năm 2013

Từ năm 2012 tới nay thị trường BĐS lâm vào tình trạng “đóng băng”, để hỗ trợ cho thị trường này Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và UBND thành phố Hà Nội đã ban hành một số văn bản:

1. Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về “Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu”;

2. Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc “Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP”.

3. Chương trình hành động số 22/Ctr-UBND về một số chính sách, giải pháp nhằm giải quyết tồn kho BĐS, nhà ở, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Để hỗ trợ cho doanh nghiệp, người mua nhà. Thành phố đã có chỉ đạo trích nguồn vốn từ nguồn dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần mà Nhà nước chiếm cổ phần chi phối được Chính phủ cho vay hỗ trợ, Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố tiếp nhận để cho vay trực tiếp đến các đối tượng: (i) thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; (ii) Các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội. Đồng thời giao công tác quản lý, kiểm soát và thu hồi nợ đối với các khoản cho vay này cho Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố thực hiện để hoàn trả nguồn vốn vay.

Thành phố cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại trên địa bàn đảm bảo chất lượng tín dụng, tiếp tục cho vay đối với các dự án đang xây dựng có tính hiệu quả cao.

2.2.1.1 Tác động của Chính sách tới người mua

Từ cuối năm 2010 thị trường BĐS Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng lâm vào tình trạng thoái trào. BĐS của Hà Nội gần như rơi vào tình trạng đóng băng, số lượng giao dịch thấp, hàng loạt các công ty, văn phòng kinh doanh BĐS phải đóng cửa. Để ngăn chặn tình trạng đóng băng, giao dịch thấp của thị trường BĐS, ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ ban hành Nghị quyết số

02/NQ-CP. Cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính phủ, ngày 15 tháng 5 năm 2013 Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở. Nguyên nhân là vì tình hình thị trường bất động sản mấy năm qua tăng nóng nên giá bất động sản vẫn cao quá so với thu nhập của người dân. Người thu nhập thấp khó lòng tiếp cận vốn nhà ở, dẫn đến doanh nghiệp BĐS và ngân hàng khó khăn, kéo theo khó khăn các ngành nghề khác, cuối cùng làm cho khả năng có nhà đối với người thu nhập thấp ngày càng xa vời. Các văn bản này ra đời đã có tác động tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS, tăng cầu-kéo người có thu nhập thấp lại gần BĐS. Cụ thể theo Thông tư 11 NHNN đã dành một khoản tín dụng là 30 ngàn tỷ đồng với lãi suất 6%/năm trong đó bao gồm 21 ngàn tỷ đồng cho người dân mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

2.2.1.2 Tác động của Chính sách tới doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Từ tháng 9/2011 đến tháng 6/2013, NHNN đã 8 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động tiền gửi VND. Cụ thể, lãi suất huy động VND có kỳ hạn dưới 1 tháng đã giảm từ 6%/năm xuống 1,25%/năm, kỳ hạn từ 1 đến dưới 12 tháng giảm từ 14%/năm xuống còn 7%/năm. Nhằm mục tiêu kiềm chế lạm phát, tháo gỡ khó khăn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh. Đồng thời NHNN cũng ban hành Thông tư số 33/2012/TT-NHNN quy định lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế, các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Trong Nghị quyết 02 của Chính phủ và Thông tư 11 của NHNN dành 9 ngàn tỷ hỗ trợ cho DN làm nhà ở xã hội, hoặc dự án nhà ở thường mại chuyển sang nhà ở xã hội. Từ nhiều năm nay các doanh nghiệp, chủ đầu tư BĐS chủ yếu tập trung vào phân khúc thị trường trung, cao cấp, nhưng từ khi cơn bão khủng hoảng tài chính toàn cầu ảnh hưởng tới Việt Nam bắt đầu từ cuối năm 2009, khiến hoạt động sản xuất kinh doanh giảm sút, thu nhập người dân giảm, dẫn tới việc mua một căn hộ trung, cao cấp là rất khó khăn với phần lớn người dân. Mà như ta biết vốn tự có của các chủ đầu tư là rất hạn chế, chỉ chiếm khoảng từ 10 đến 20%, còn lại là vốn đi

vay (thường chiếm trên 50%) và vốn huy động của khách hàng. Điều này làm ảnh hưởng tới các dự án đang triển khai thực hiện đối với các chủ đầu tư BĐS; thị trường khó khăn, số lượng giao dịch giảm, Ngân hàng siết chặt cho vay dẫn đến các doanh nghiệp BĐS càng lâm vào tình trạng thiếu vốn. Trong khi hầu hết các dự án BĐS thường diễn ra trong thời gian dài, việc thiếu vốn làm ảnh hưởng tới các dự án hiện tại đang triển khai. Sự ra đời của Nghị quyết 02 của Chính phủ và Thông tư 11 của NHNN cung cấp một nguồn tín dụng ổn định, trong trung và dài hạn, hỗ trợ doanh nghiệp, chủ đầu tư BĐS đang gặp khó khăn về tín dụng khi xây dựng nhà ở xã hội, hay nhà ở thương mại có thể chuyển đổi sang nhà ở xã hội để có thể vay vốn tiếp tục đầu tư.

Như trên đã phân tích, gói hỗ trợ của Chính phủ đưa ra chỉ tác động trực tiếp tới một phân khúc BĐS là nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên với sự hỗ trợ về tín dụng của nhà nước và sự nỗ lực của các doanh nghiệp trong việc triển khai nguồn tiền, chế độ lãi suất thì sự tăng trưởng của phân khúc này sẽ là rất cao trong thời gian tới. Vì từ trước tới nay đây là phân khúc ít được các chủ đầu tư quan tâm. Việc làm ấm lên phân khúc thị trường nhà ở xã hội, và nhà ở thương mại nhỏ cũng sẽ tác động gián tiếp tới thị trường BĐS. Các doanh nghiệp BĐS sẽ thấy hướng để chuyển đổi, đầu tư, nếu trước đây thị trường là phân khúc cao cấp, giá cao thì giờ đây sẽ chuyển sang hướng hấp dẫn hơn là nhà ở thu nhập thấp và được sự hỗ trợ của nhà nước. Trong điều kiện BĐS đóng băng hiện nay, việc thúc đẩy cả thị trường trong một lúc sẽ là một điều bất khả thi vì điều kiện nguồn lực là rất lớn. Chính vì vậy việc kích thích một phần, làm ấm lên một phân khúc để từ đó làm thị trường BĐS ấm dần lên sẽ là phương án tốt hơn.

2.2.1.3 Những mặt tồn tại và hạn chế

Thứ nhất đối với Doanh nghiệp

Trong NQ 02 và Thông tư 11 dành 9 ngàn tỉ đồng cho doanh nghiệp, nhưng đối tượng cho vay còn hạn chế. Trong khi một thời gian dài các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc thị trường trung, cao cấp, các phân khúc dành cho người thu nhập thấp

hầu như là chưa có. Như vậy vướng mắc đầu tiên là số lượng dự án nhà ở xã hội còn ít, việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trên thực tế là một vấn đề nhiều khó khăn, vướng mắc của cả chủ đầu tư và với nhà nước vì đa số nhà ở thương mại hầu hết là dự án xây xong nhưng chưa bán được; một vướng mắc nữa là quy định hỗ trợ đối với nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, nhưng đa số nhà ở thương mại được xây hiện nay đều có diện tích trên 70m2. Như vậy Nghị quyết đưa ra sẽ chỉ áp dụng với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cơ bản là khởi công mới, như vậy chỉ giải quyết vấn đề về cung mới chứ chưa thực sự giải quyết khó khăn trước mắt của thị trường BĐS, có nghĩa là chưa đi vào gốc rễ của vấn đề. Lẽ ra thời điểm này, Nhà nước phải có một nghị định cụ thể hơn, bởi các dự án xây dựng nhà ở mới chưa thật phù hợp, nên giải quyết hàng tồn kho trước đã. Cụ thể là một mặt nên tăng cường triển khai thành nhà ở xã hội những công trình đang làm dang dở, nhưng do thiếu vốn mà DN còn bỏ đó, thay vì cho phép những DN khác xây mới những dự án nhà ở xã hội; hai là có chính sách cụ thể để giảm giá đối với nhà ở thương mại. Việc nhà nước hỗ trợ cho những dự án BĐS đang dang dở trên thì sẽ có ngay sản phẩm đưa vào thị trường, nhất là những sản phẩm đó hầu hết phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng.

Thời hạn giải ngân kết thúc vào năm 2016 là hơi ngắn. Trên thị trường hiện nay chia ra làm hai bên, bên doanh nghiệp hiện nay đang gặp khó khăn về tín dụng, có kỳ vọng bán được sản phẩm để hoà vốn hoắc có lợi chút, trông chờ vào sự hỗ trợ của nhà nước; một bên là khách hàng, giá BĐS đã giảm nhiều so với các năm trước, tuy nhiên người tiêu dùng hiện nay vẫn chờ đợi giá giảm hơn nữa, nhất là khi bên cầu không phải chịu áp lực lớn; việc nhà nước hỗ trợ tín dụng là cơ hội chưa từng có của người tiêu dùng, để người tiêu dùng quyết định mua nhà với giá cả hợp lý và được sự hỗ trợ. Chính vì vậy để kích cầu thị trường thời gian giải ngân nên được kéo dài thêm hợp lý, để tất cả mọi người đều được tiếp cận với nguồn vốn này.

Hiện nay các doanh nghiệp đang trong tình trạng hàng tồn kho cao (trong đó phần lớn là các dự án dở dang), nợ xấu của doanh nghiệp cao, nợ xấu cao không hẳn vì doanh nghiệp yếu kém mà do thị trường đóng băng khiến doanh nghiệp

không có các khoản thu, dẫn đến rơi vào tình huống không còn khả năng để trả lãi, trả nợ các khoản vay đến hạn. Vì vậy vấn đề của DN là hoàn thành nốt các dự án dang dở, nhanh chóng đưa vào thị trường. Tuy nhiên hiện nay các ngân hàng thương mại đang siết chặt cho vay bất động sản, việc kiểm tra, thẩm định cho vay cũng nhiều khó khăn thêm vào đó lãi suất ngân hàng càng chưa hợp lý, lãi suất của ngân hàng công bố một đằng nhưng để vay được lại không phải. Chính vì vậy Chính phủ, ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại cần thảo luận, đưa ra cơ chế thông thoáng hơn để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể vay vốn.

Trải qua một thời gian dài trong tình trạng gian khó, các doanh nghiệp tham gia thị trường Bất động sản, đều có các khoản vay và sắp đến hạn, chuẩn bị đến hạn phải trả lãi, gốc và hàng loạt các vấn đề liên quan. Việc quan trọng lúc này là phải xử lý các khoản vay của các doanh nghiệp. Việc thứ hai, tất cả các tài sản thế chấp của doanh nghiệp trong thời gian qua khi đã hoạt động đầu tư đã sử dụng làm tài sản thế chấp, về bản chất họ không còn tài sản để vay tiếp tục các khoản vay mới. Vì vậy, ngân hàng cần có gói tái cấu trúc về các khoản nợ như giãn nợ, khoanh nợ...đối với các doanh nghiệp có lịch sử hoạt động ổn định.

Thứ hai đối với khách hàng

Nghị quyết 02 tưởng những cũng sẽ giải quyết được những khó khăn cho người dân khi các giải pháp tập trung vào căn hộ giá thấp, cũng như hướng thị trường vào phân khúc này để giúp đại đa số người dân đang có mức thu nhập trung bình, thấp mua được nhà. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất rất nhiều giải pháp trong đó có gói tín dụng 30.000 tỷ và chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ để giảm giá thành nhà để giải quyết hàng tồn kho. Tuy nhiên việc triển khai chưa tốt Nghị quyết của chính phủ nên việc giải quyết tình hình vẫn còn khó khăn. Ví dụ như trong gói tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, hiện lãi suất của gói tín dụng được vay là 6%/năm, ngân hàng được tiếp cận mức lãi suất chỉ 4,5%/năm, nhưng người dân vay thì mức lãi là 6%, như vậy người dân phải gánh cả chi phí quản lý là 1,5% là không hợp lý. Doanh nghiệp đang muốn giảm giá, đẩy mạnh số lượng bán, người

tiêu dùng thì thu nhập còn thấp, đang khó khăn về nhà ở thì ngân hàng thương mại cũng nên chia sẻ, nên để người tiêu dùng chỉ trả mức lãi suất là 5% đến 5,5%/năm; có sự chia sẻ giữa mọi thành phần như vậy, việc tiếp cận vốn vay của khách hàng nhất là người có thu nhập thấp sẽ dễ dàng hơn, cuối cùng chính sách đưa ra sẽ thực hiện được tốt nhất vai trò của nó.

Thời hạn giải ngân kết thúc vào năm 2016, như vậy là hơi ngắn, trong khi Nghị quyết chưa thực sự tốt, cũng không có phương án bổ sung cho gói hỗ trợ này. Việc quy định sau thời điểm đến 15-4-2016, NHNN sẽ công bố mức lãi suất cho vay phù hợp để tiếp tục hỗ trợ khách hàng đã vay vốn. Việc NHNN không nói