Trong khuôn khổ phạm vi của đề tài nghiên cứu chỉ đề cập đến một số chính sách chủ yếu sau:
1.2.3.1. Chính sách quản lý đô thị:
Chính sách quản lý xây dựng, quản lý chất lượng công trình:
- Các chính sách tập trung vào việc quản lý các công trình, dự án xây dựng trên địa bàn Tỉnh, thành phố. Bao gồm các vấn đề: quản lý thi công xây dựng công trình, kế hoạch thi công, kiến trúc và thiết kế xây dựng, quản lý cây xanh, không gian xây dựng, chất lượng công trình xây dựng...
- Các văn bản pháp luật quản lý nhà nước đã có tác động tích cực vào thị trường bất động sản, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, gián tiếp tạo ra các sản phẩm đáp ứng được các yêu cầu về chất lượng, thẩm mỹ. Các chủ đầu tư phải căn cứ vào các chính sách, quy hoạch từ đó đưa ra các sản phẩm phù hợp Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, có chất lượng tốt. Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần
ngày càng cao của nhân dân.
Chính sách quản lý quy hoạch:
- Quy hoạch luôn tác động không nhỏ đến thị trường BĐS. Khi có thông tin Trung tâm hành chính quốc gia sẽ được chuyển lên Ba Vì, toàn bộ khu vực Ba Vì và trục đường Hồ Tây - Ba Vì như nằm trọn trong phiên chợ BĐS. Khi đó thông tin được người dân cũng như giới đầu tư đón nhận hồ hởi, quan tâm đặc biệt. Hệ quả của sự quan tâm đó là thị trường bất động sản đã sôi động hơn, tính thanh khoản của thị trường ở tất cả các khu vực, phân khúc cũng tăng lên rõ rệt. Giá đất tăng chóng mặt và biến đổi từng giờ, người mua, kẻ bán như đi tranh cướp. Sau khi các nhà quản lý bác bỏ thông tin quy hoạch trên, ngay lập tức quả bóng BĐS khu vực này xì hơi. Mỗi một con đường, một khu đô thị mới chỉ được vẽ trên giấy cũng đã là dấy lên cơn sốt của BĐS khu vực xung quanh.
- Hiện nay theo Luật Quy hoạch đô thị thì khi đã có quy hoạch chi tiết, cơ quan thẩm quyền sẽ được phép cấp giấy phép quy hoạch, sau đó là được đi thẳng ngay vào quy hoạch 1/500 đối với các dự án đầu tư trên địa bàn. Từ khi chính sách này đưa ra, cơ hội cho các nhà đầu tư đã được tăng lên, thay vào việc phải chờ đến khi có các quy hoạch phân khu thì khi có quy hoạch chi tiết các nhà đầu tư đã có thể đầu tư vào các dự án BĐS.
- Nhiệm vụ của Quy hoạch đó là: Hình thành được các trung tâm đô thị để phục vụ nhân dân như các không gian văn hóa, vui chơi giải trí; Dự báo quy mô dân số và phân bố dân cư hợp lý; Kế hoạch bảo tồn và cải tạo Đô thị lõi lịch sử; Giải quyết các áp lực đô thị hóa đang ngày một gia tăng làm ảnh hưởng đến hệ thống di sản văn hóa và cảnh quan, quỹ đất nông nghiệp Hệ thống giao thông đô thị cần được tiếp tục nâng cấp và mở rộng; Hạ tầng kỹ thuật & hạ tầng xã hội đô thị tiếp tục nâng cấp và mở rộng; Lựa chọn địa điểm xây dựng các trụ sở hành chính các bộ ngành nhằm giảm tải mật độ xây dựng trong nội đô.
- Từ năm 1954 đến nay, Hà Nội đã có 7 lần điều chỉnh quy hoạch chung trong đó lần gần đây nhất là Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm
2030 và tầm nhìn đến năm 2050.
- Ngày 08/11/2011, Thành uỷ Hà Nội ban hành Chương trình số 06-Ctr/TU đẩy mạnh công tác quy hoạch, xây dựng và quản lý đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
1.2.3.2. Chính sách thuế với Doanh nghiệp
Một số loại thuế mà nước ta đang áp dụng với doanh nghiệp như: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế đất, tiền thuê đất…Thuế gắn liền với sự tồn tại, phát triển của Nhà nước và là một công cụ quan trọng mà bất kỳ quốc gia nào cũng sử dụng để thực thi chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuỳ thuộc vào bản chất của Nhà nước và cách thức Nhà nước sử dụng, các nhà kinh tế có nhiều quan điểm về thuế khác nhau.
Chính sách thuế nói chung là công cụ điều tiết phân phối thu nhập, một mặt tăng thu ngân sách Nhà nước, mặt khác đảm bảo công bằng xã hội. Chính sách thuế đối với BĐS không ngoài mục đích chung đó. Nhưng do tính chất đặc thù của thị trường BĐS chứa đựng yếu tố đầu cơ. Đất đai có hạn, nhưng nhu cầu sử dụng đất đai xây dựng các công trình cung cấp BĐS ngày càng tăng và theo đó thì giá của BĐS có xu hướng tăng nhanh. Vì vậy, các cá nhân, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS có bộ phận chấp hành quy định của pháp luật đầu tư kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững. Cũng có bộ phận không nhỏ lợi dụng thị trường và những kẽ hở của pháp luật để lách luật hoạt động đầu cư trục lợi gây rối loạn thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra nhu cầu giả đẩy giá BĐS lên cao, càng làm tăng thêm nguy cơ khủng hoảng.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường ở nước ta, tất cả các thành phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh và bình đằng trên cơ sở pháp luật. Các doanh nghiệp với lực lượng lao động có tay nghề cao, năng lực tài chính mạnh thì doanh nghiệp đó sẽ có ưu thế và có cơ hội để nhận được thu nhập cao; ngược lại các doanh nghiệp với năng lực tài chính, lực lượng lao động bị hạn chế sẽ nhận được thu nhập thấp, thậm chí không có thu nhập. Ðể hạn chế nhược điểm đó, Nhà nước sử dụng thuế thu nhập doanh nghiệp làm công cụ điều tiết thu nhập của các chủ thể có thu nhập cao, đảm
bảo yêu cầu đóng góp của các chủ thể kinh doanh vào ngân sách Nhà nước được công bằng, hợp lý. Phạm vi áp dụng của thuế thu nhập doanh nghiệp là các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoạt động sản xuất, kinh doanh có phát sinh lợi nhuận. Nền kinh tế thị trường nước ta ngày càng phát triển, các doanh nghiệp ngày càng mang lại nhiều lợi nhuận thì khả năng huy động nguồn tài chính cho ngân sách Nhà nước thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp ngày càng dồi dào. Trong quá trình phát triển kinh tế, thuế thường được sử dụng để khuyến khích đầu tư, góp phần thúc đẩy sản xuất. Thuế suất hợp lý và các ưu đãi về thuế trong đầu tư có tác động rất lớn đối với các quyết định đầu tư mới hay mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Đối với thị trường BĐS một số ưu đãi thường được áp dụng dưới hình thức miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, giảm thuế giá trị gia tăng đầu ra, giảm tiền thuê đất hay áp dụng thuế suất khác nhau tuỳ theo điều kiện cụ thể.
1.2.3.3. Chính sách tín dụng ưu đãi cho người mua và chủ thể kinh doanh BĐS
Chính sách tín dụng BĐS là công cụ điều tiết thị trường BĐS. Diễn biến của thị trường BĐS như thế nào là do tác động trực tiếp các biện pháp thắt chặt hay nới lỏng tín dụng. Vì BĐS có giá trị lớn, luôn vượt khỏi năng lực tài chính của chủ đầu tư hoặc là chủ công trình xây dựng xét trong khoảng thời gian nhất định. Song do đặc điểm của BĐS không thể di dời và có thời gian sử dụng dài, cho nên tạo ra những BĐS mới, chủ đầu tư dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS mới, hoặc là thế chấp bằng chính giá trị hình thành nên món vay nhờ giá trị tương lai của BĐS đó để vay từ các nguồn khác nhau: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán công trình với thời hạn trung và dài hạn. Rõ ràng, tín dụng BĐS hình thành là tất yếu, nó phản ánh mối quan hệ vay - mượn giữa các chủ thể cho vay là cá nhân, các tổ chức kinh tế với các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS, dựa trên nguyên tắc hoàn trả có kỳ hạn. Nhưng do tính chất đặc thù về sự biến động giá cả, thời hạn hoãn với các nhân tố diễn biến phức tạp khó lượng của thị trường BĐS lúc sôi động, quy mô mở rộng, khi thì ảm đạm sụt giảm. Những biện pháp, can thiệp điều tiết vĩ mô của Nhà nước, bằng các chính sách tài chính, tiền tệ làm thay đổi đột ngột diễn biến của
thị trường. Khi một chính sách đưa ra người ta chỉ nhìn nhận mặt tích cực của nó, không lường hết những hạn chế, khiếm khuyết của chính sách. Mặt hạn chế được giới đầu cơ khai thác triệt để làm cho thị trường BĐS hoạt động méo mó, phản ánh sai lệch tình trạng cung - cầu, giá cả của hàng hoá BĐS. Chính điều này tiềm ẩn những rủi ro khôn lường của tín dụng BĐS, khi bong bóng BĐS đã phình to đến giới hạn không còn kiểm soát được, một sự đỗ vỡ không tránh khỏi kéo theo cả hệ thống các ngân hàng, công ty tài chính, tổ chức tín dụng đổ vỡ theo. Cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ năm 2007 - 2008 ở Mỹ là minh chứng cụ thể.
Vài năm trở lại đây thị trường BĐS tại Việt Nam đang trong tình trạng khủng hoảng, cầu thị trường sụt giảm nghiêm trọng buộc Chính phủ Việt Nam phải đưa ra các giải pháp tháo gỡ. Trong đó có Nghị quyết Số: 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu có nội dung: các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
1.2.3.4. Chính sách chuyển đổi loại hình dự án BĐS và cơ cấu căn hộ BĐS
Thời gian qua, thị trường BĐS trên cả nước nói chung và các Thành phố như Hà Nội nói riêng hầu như rơi vào tình trạng “đóng băng” điều này làm ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế Việt Nam. Kể từ sau khi cuộc khủng hoảng Kinh tế năm 2008 khởi điểm từ Mỹ nổ ra, thời kỳ tăng trưởng mạnh của thị trường BĐS trong nước cũng từ đỉnh dốc bắt đầu rơi xuống. Giá BĐS cũng bắt đầu hạ nhiệt dần, tuy nhiên mức giá hiện tại có thể nói là chưa phù hợp với đại đa số người dân vì rất nhiều người không có tiền để mua nhà, hoặc có người không đủ tiền để mua căn nhà phù hợp với điều kiện của gia đình mình. Kích cầu BĐS chính là kích cầu từ người tiêu
dùng. Mà muốn kích cầu người tiêu dùng không có nghĩa mang cho người ta tiền mà giảm giá chính là kích cầu. Một lối thoát trong bối cảnh hiện nay đó là chuyển dự án xây dựng đô thị thương mại thành nhà ở xã hội, chuyển từ căn hộ cao cấp, trung cấp, xuống căn hộ bình dân. Từ trước tới nay chủ yếu các chủ đầu tư BĐS chủ yếu chú trọng vào việc xây dựng căn hộ trung và cao cấp, phục vụ nhu cầu một bộ phận người dân, trong khi nhu cầu của đa số người dân về căn hộ giá rẻ lại không được chú trọng đã dẫn đến cung - cầu không gặp nhau. Khiến cho khi khủng hoảng Kinh tế diễn ra, BĐS lập tức rơi vào tình trạng khủng hoảng thừa, gây tồn kho BĐS lớn, nợ xấu của nền kinh tế tăng cao.
Như vậy để phát triển BĐS, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, Nhà nước cần có giải pháp chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, cũng là hỗ trợ người dân. Tuy nhiên việc chuyển đổi hình thức này cho phù hợp quy định và đảm bảo lợi ích giữa các bên cần có các cơ chế, quy định cụ thể. Khi đó, doanh nghiệp được giảm, miễn tiền SDĐ, cũng chính là gián tiếp một gói kích cầu, dùng một gói tiền của Chính phủ gián tiếp “rót” cho người dân. Giảm giá nhà xuống là hỗ trợ cho người dân một khoản tiền, nhưng không trực tiếp. Cộng với việc các căn hộ được cơ cấu lại hợp lý sẽ phù hợp với đại đa số thanh toán của người dân.
Làm việc này vừa đạt được ý nghĩa kinh tế, tháo gỡ khó khăn cho BĐS, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, nền kinh tế đi lên sẽ chia đều lợi ích cho người dân, người không mua nhà cũng được lợi. Ngoài ra những người mua nhà trực tiếp thì được lợi hơn. Hướng để giải cứu thị trường BĐS là hỗ trợ cho những người nghèo, người thu nhập thấp để họ được cải thiện nhà ở.
1.2.3.5. Chính sách với đối tượng được phép mua, sở hữu BĐS
Theo thống kê, từ năm 2004 đến năm 2008, có khoảng 81.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm ăn, sinh sống. Trong đó, gần 25.000 người vào Việt Nam đầu tư, 1.600 người làm việc cho các cơ quan đại diện nước ngoài, các tổ chức quốc tế và gần 54.000 người vào Việt Nam sinh sống và làm việc trong các lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục thể thao, đặc biệt là lĩnh vực kinh tế. Với làn sóng đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng, người nước ngoài đến Việt Nam làm việc và
sinh sống ngày càng nhiều nên nhu cầu được mua và sở hữu nhà là hết sức quan trọng và cần thiết đối với họ. Hơn nữa, tiền thuê nhà trong vài năm của họ cũng đủ để mua một căn nhà. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, sẽ có khoảng 10.000 người trong số 81.000 người nước ngoài đang làm ăn sinh sống lâu dài tại Việt Nam nằm trong diện có đủ điều kiện để mua nhà.
Trong tình hình hiện nay, cho phép người nước ngoài mua nhà là một việc làm phù hợp với thông lệ quốc tế, nhiều nước cũng đã là làm vậy, nhất là khi Việt Nam đã gia nhập WTO, đồng thời làm xuất hiện thêm 1 nguồn cầu cho thị trường BĐS. Phù hợp với nhu cầu hội nhập và phát triển kinh tế, Ngày 03/6/2008 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ưu tiên cho những người nước ngoài thuộc diện đầu tư ở Việt Nam, có công với Việt Nam, có chồng hoặc vợ là người Việt Nam được mua nhà để ở, trong đó mỗi người chỉ được mua 1 căn hộ chung cư. Với chính sách này, nước ta đã mở cửa rộng hơn về lĩnh vực sở hữu BĐS đối với người nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi trong sinh sống và làm việc của người nước ngoài tại Việt Nam, từ đó góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thu hút hơn nữa vốn đầu tư nước ngoài. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1.2.3.6. Chính sách đối với khách hàng của dự án BĐS Chính sách đối với nhà đầu tư thứ cấp
- Trên thị trường hàng hoá, các giao dịch diễn ra luôn có người mua và người bán. Tuy nhiên luôn có một thành phần nữa tham gia thị trường ngoài người chỉ mua và người chỉ bán đó là người trung gian, người này đảm nhận cả chức năng