Chính sách thuế

2.2.2.1. Vai trò của chính sách thuế đối với thị trường BĐS

Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.

Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, hoặc chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường bất động sản.

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả. Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường. Nhà nước thực hiện đánh thuế hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất...

Thứ hai, thuế BĐS là một công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển giao BĐS.

Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư của xã hội hơn là kết quả lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế.

Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh BĐS, từ đó chủ động điều tiết lượng cung-cầu trên thị trường.

Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sáng người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.

Bảng 2.5. Thu thuế từ bất động sản trong 4 năm 2007-2010

(Đơn vị tính: nghìn

đồng)

*Nguồn: Cục thuế Hà Nội 2010 2.2.2.2. Chính sách thuế ưu đãi cho Doanh nghiệp

Nghị định số 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng

Cụ thể hóa Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ, Bộ Tài chính đã ban hành: Thông tư số 16/2013/TT-BTC ngày 08 tháng 02 năm 2013 về việc “Hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu Ngân sách”.

Thông tư số: 141/2013/TT-BTC ngày 16 tháng 10 năm 2013 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thi hành Nghị định số 92/2013/NĐ-CP.

Nhằm phát triển kinh tế của các năm tiếp theo, Chính phủ đã thực hiện đồng thời các giải pháp trong đó là tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu. Như ta đã biết Bất động sản, nhà ở không phải là một lĩnh vực kinh doanh đơn lẻ, mà nó còn liên quan tới các ngành, lĩnh vực khác như hệ thống ngân hàng, các doanh nghiệp xây dựng, doanh nghiệp liên quan đến xây

dựng, tiêu dùng khác. Để kích cầu thị trường Bất động sản, thì không chỉ giải quyết về thúc đẩy giao dịch Bất động sản một cách đơn thuần, mà cần phải kết hợp với các giải pháp khác như hỗ trợ khó khăn cho các doanh nghiệp, giải quyết nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Trong đó về hỗ trợ khó khăn cho doanh nghiệp, Chính phủ đã ban hành các quy định trong đó là giảm, gia hạn thuế thu nhập doanh nghiệp; giảm, gia hạn thuế giá trị gia tăng đầu ra; đồng thời gia hạn thời gian nộp thuế sử dụng đất, giảm tiền thuê đất.

UBND Thành phố có hướng dẫn và cụ thể hóa các thủ tục gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và giảm tiền thuê đất. Cụ thể là theo báo cáo của Cục thuế Hà Nội, Cục đã triển khai nhiều biện pháp để hướng dẫn việc thực hiện thu thuế, hỗ trợ cho doanh nghiệp theo chỉ đạo của Thành phố. Căn cứ vào các nhiệm vụ được giao tính đến tháng 9 năm 2013, ngành thuế Hà Nội đã gia hạn hơn 500 tỷ đồng tiền thuế GTGT và gần 500 tỷ đồng tiền thuế TNDN cho hàng nghìn DN thuộc diện được ưu đãi thuế trên địa bàn. 70 dự án thuộc diện được gia hạn tiền sử dụng đất cũng được gia hạn 15.617 tỷ đồng. Ngành thuế cũng ban hành quyết định giảm 50% tiền thuê đất cho 162 đơn vị với số tiền đã giảm là 143 tỷ đồng. Đồng thời Thành phố cũng gia hạn nộp tiền sử dụng đất cụ thể cho từng loại dự án (thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP).

Gia hạn thời gian nộp thuế

Gia hạn 06 tháng thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp quý I và 03 tháng thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp quý II và quý III năm 2013 cho Doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở, không phân biệt quy mô doanh nghiệp và số lao động sử dụng.

Gia hạn 06 tháng thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng đối với số thuế giá trị gia tăng phải nộp của tháng 1, tháng 2, tháng 3 năm 2013 đối với các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở.

Trong thời gian hiện tại hầu hết các doanh nghiệp đang lâm vào tình trạng khó khăn về vốn, vì vậy việc gia hạn thời gian nộp thuế là giúp cho doanh nghiệp BĐS sắp xếp lại nguồn vốn, tìm được nguồn thu để tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp

Áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đối với doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ (sử dụng dưới 200 lao động làm việc toàn bộ thời gian và có doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng);

Áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đối với thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đây là một trong những giải pháp tích cực đối với các doanh nghiệp, trực tiếp giảm thuế thu nhập doanh nghiệp chính là tăng lợi nhuận của doanh nghiệp, một giải pháp để giảm giá thành sản phẩm. Thay vì doanh nghiệp sẽ phải đóng một khoản tiền vào ngân sách nhà nước thì việc giảm thuế sẽ giúp cho doanh nghiệp có thêm một khoản tiền để bù đắp cho việc kinh doanh.

Tóm lại việc Chính phủ đặt vấn đề giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho DN bằng các biện pháp hỗ trợ giảm thuế, giãn thuế sẽ giúp cho các doanh nghiệp có kinh phí tập trung vào các dự án trọng điểm, xoay vòng vốn, tạo cơ hội tiếp tục phát triển sản xuất, kinh doanh.

Giảm thuế giá trị gia tăng

Giảm 50% số thuế giá trị gia tăng đầu ra từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2014 đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội.

Theo Thông tư số: 141/2013/TT-BTC ngày 16 tháng 10 năm 2013 của Bộ Tài chính giảm 50% số thuế giá trị gia tăng đầu ra từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2014 đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Một giải pháp để giải cứu thị trường Bất động sản đó là giảm thuế giá trị gia tăng, thuế giá trị gia tăng đầu ra là số tiền mà người tiêu dùng phải trả khi mua hàng hóa đó để đưa vào ngân sách nhà nước. Người tiêu dùng mặc dù rất muốn có một căn nhà để ở nhưng giá Bất động sản vẫn quá cao so với thu nhập của hầu hết người dân, trong thời điểm khó khăn này các doanh nghiệp đang thắt chặt “hầu bao“, tiết kiệm chi phí, giảm giá thành để thu hút khách hàng. Như ta biết mặt hàng giá trị càng cao thì tiền thuế giá trị gia tăng càng lớn, giá của bất động sản bằng giá trị của BĐS đó cộng với tiền thuế. Để chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, hỗ trợ thị trường BĐS, và hỗ trợ người có thu nhập thấp Chính phủ đã thực hiện giảm thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với nhà ở xã hội và cả nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2

và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 .

Việc giảm thuế giá trị gia tăng là một giải pháp hỗ trợ hiệu quả. Đây là giải pháp hỗ trợ mà buộc người tiêu dùng phải tham gia thì mới được hưởng lợi ích từ chính sách giảm thuế của chính phủ, do đó sẽ kích thích khách hàng tham gia vào thị trường và giảm khuynh hướng tiết kiệm. Hơn nữa nếu giảm thuế giá trị gia tăng chỉ tạm thời trong 1-2 năm, người tiêu dùng sẽ dịch chuyển kế hoạch chi tiêu trong tương lai về hiện tại để tranh thủ thời gian thuế thấp.

Kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất và giảm tiền thuê đất

Tiền sử dụng đất là các khoản phải nộp của doanh nghiệp, cá nhân sở hữu đất vào ngân sách nhà nước. Nhiều năm trở lại đây đóng góp của tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng các nguồn thu từ đất; Từ bảng 2.5 ta thấy Năm 2009 ngân sách thành phố được bổ xung hơn 7000 tỷ đồng (chiếm 10,7% tổng thu ngân sách nội địa) và năm 2010 tổng thu tiền sử dụng đất là 11.074.000.000 đồng chiếm tới 93,9% tổng các khoản thu về đất và chiếm 12,2% tổng thu ngân sách nội địa toàn thành phố. Nó cho ta thấy được tầm quan trọng của tiền thuế sử dụng đất; Đối với các doanh nghiệp BĐS trong thời kỳ này phải đóng thuế sử dụng đất là một khó khăn, vì đây là một khoản tiền lớn, việc đóng thuế sẽ làm ảnh hưởng về tài chính cho việc tiếp tục thực hiện dự án. Nghị quyết 02 của Chính phủ cho phép các chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng chưa

hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính, được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế. Tạo điều kiện giãn thời gian phải nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp.

Tổ chức kinh tế được giảm 50% số tiền thuê đất phát sinh phải nộp năm 2013, 2014. Trường hợp sau khi được giảm mà số tiền thuê đất phải nộp năm 2013, 2014 vẫn lớn hơn 2 lần số tiền thuê đất phải nộp của năm 2010 thì được tiếp tục giảm đến mức số tiền thuê đất phải nộp năm 2013, 2014 bằng 2 lần số phải nộp của năm 2010. Từ đó có kinh phí tập trung vào dự án, tạo cơ hội tiếp tục phát triển sản xuất, kinh doanh.

Tóm lại, trong điều kiện BĐS đóng băng sẽ không có đủ nguồn lực cũng như điều kiện để thúc đẩy cả thị trường BĐS. Việc kích thích một phần hay một phân khúc nào đó của thị trường cũng có tác dụng lan truyền đối với các phân khúc khác. Các chính sách đưa ra nhằm để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán; Chính phủ cũng khẳng định gắn việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trong đó đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây là việc làm đạt được nhiều mục tiêu bởi nhà ở xã hội phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Đồng thời, đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường vì Nhà nước đã không thu tiền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội, giảm thuế giá trị gia tăng nhằm hỗ trợ cho người dân về giá. Chính sách đưa ra để nhằm hạ giá thành của BĐS, kéo người dân lại gần với thị trường, đồng thời giúp doanh nghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận. Chính sách cũng giúp các doanh nghiệp định hướng lại nhu cầu của thị trường đưa ra sản phẩm thích hợp. 2.2.2.3. Hạn chế:

Thứ nhất: Nghị quyết 02 có vẻ như là chính sách tạo ra nhiều hướng mở:

giãn, giảm thuế, phí cho các DN, để các doanh này tiết kiệm được nguồn vốn, tập trung vào các dự án. Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian nộp thuế, phí chưa có tác dụng thực sự trong việc tháo gỡ khó khăn cho DN. Vì thuế vẫn phải nộp, chỉ khác

trước là được gia hạn cho nộp trễ hơn mà thôi, nên nợ vẫn hoàn nợ! Vì vậy chính sách này chỉ có tác dụng trong giai đoạn hiện thời, chứ không phải là giải pháp thúc đẩy DN phát triển kinh doanh, đẩy mạnh sản xuất.

Thứ hai: Việc ban hành chính sách giảm thuế GTGT đầu ra đối với việc bán,

cho thuê, cho thuê mua căn hộ có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 có thể dẫn đến nguy cơ ồ ạt chia nhỏ diện tích sàn căn hộ, phá vỡ quy hoạch, thiết kế, kiến trúc; tình trạng tập trung đầu tư các căn hộ có diện tích sàn dưới 70m2 và làm tăng mật độ dân cư, ảnh hưởng đến giao thông đô thị nếu thiếu các giải pháp quản lý. Nếu tình trạng này xảy ra thì trong tương lai sẽ có nguy cơ xuất hiện khủng hoảng thừa đối với các căn hộ diện tích dưới 70m2, đến lúc đó thì việc giải quyết sẽ gặp rất nhiều khó khăn hơn bây giờ.

Thứ ba: Việc giảm thuế cũng chưa có hiệu quả thực sự cao vì hiện nay là

thời điểm thị trường BĐS và nhà ở đang sụt giảm, giao dịch mua bán trầm lắng, các doanh nghiệp đang phải chịu áp lực đối với các khoản vay đến hạn trả. Mặc dù

Kinh nghiệm của một số quốc gia

Chính sách quản lý đô thị