Kinh nghiệm của một số quốc gia

1.3.1.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc

Một trong những giải pháp kích cầu cho nền kinh tế Trung Quốc được coi là có hiệu quả là các giải pháp trong lĩnh vực BĐS, bởi lĩnh vực này đóng góp 9,2% GDP.

Trong 11 tháng của năm 2008, Chính phủ Trung Quốc đã rót vào lĩnh vực BĐS 387,5 tỷ USD (2,7 nghìn tỷ nhân dân tệ) trong đó có 280 triệu Nhân dân tệ trong gói kích cầu chung của Chính phủ công bố vào tháng 11/2008. Khoản tiền này Trung Quốc đầu tư để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành thị, khuyến khích mua nhà ở, khuyến khích các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS, thúc đẩy ổn định thị trường BĐS ở các địa phương, cải thiện quá trình giám sát thị trường BĐS.

Trong gói giải pháp kích cầu BĐS, Trung Quốc đã chú trọng cải tạo nhà ổ chuột, công trình định cư cho dân du mục, thí điểm cải tạo nhà xuống cấp ở nông thôn. Trung Quốc dự kiến trong 3 năm tới sẽ có khoảng 7,5 triệu gia đình có thu nhập thấp sống ở đô thị và 2,4 triệu gia đình nghèo ở các khu ổ chuột sẽ được hưởng lợi; những gia đình ở nông thôn có nhà xuống cấp cũng sẽ được sửa chữa lại; Chính phủ Trung Quốc cũng sẽ có khoản cho vay ưu đãi đối với những người tuy đã có nhà ở, nhưng chật chội cần mua một căn nhà thứ 2 rộng rãi hơn. Và từ 27/10/2008 Trung Quốc thực hiện miễn trừ thuế và cắt giảm thanh toán đối với người mua nhà lần đầu tiên với căn hộ 90 mét vuông được giảm từ 30% xuống còn 20%. Cùng với các gói giải pháp kích cầu lĩnh vực BĐS, Trung Quốc đưa ra 4.000 tỷ Nhân dân tệ (công bố tháng 11/2008) gồm nhiều giải pháp kích cầu, hỗ trợ cho các doanh nghiệp.

1.3.1.2. Kinh nghiệm của Nhật Bản

Tại Nhật Bản, "bong bóng" BĐS đã từng "vỡ" vào năm 1991. Sau đó, sang năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường BĐS lại đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản.

Hàng loạt DN BĐS ở Nhật đã rơi vào tình trạng phá sản. Để xử lý các công ty BĐS ở Nhật Bản bị “đắp chiếu”, Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường cũng như giúp các DN BĐS thoát khỏi khủng hoảng. Giữa năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi thông thị trường nhà đất. Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân nhằm kích thích nền kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản còn yêu cầu công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS.

Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001 – 2006, Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu (từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm xuống còn 1,4% năm 2008). Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị. Kết quả là chi phí cho vay nhà ở đã giảm, tạo tính thanh khoản cho thị trường nhà đất.

1.3.1.3. Kinh nghiệm của Mỹ

Giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục trong thời gian từ 2000 - 2005. Chỉ trong vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng). Tuy nhiên, từ quý IV/2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006, trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường BĐS ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống còn 848.000 căn, đây là mức giảm mạnh nhất trong 6 năm.

Năm 2007, giá nhà và số lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục giảm, từ 1.283.000 căn, xuống còn 776.000 căn. Theo Tổ chức Các nhà Môi giới BĐS Bắc Mỹ, số lượng giao dịch các căn nhà đang sử dụng là 4.910.000 căn. Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, trên 770.000 căn nhà ở Mỹ bị ngân hàng siết nợ do các gia đình không đủ khả năng trả nợ tiền vay mua nhà.

Nguyên nhân là khi khi giá BĐS giảm đột ngột, làm cho những người nắm giữ, đầu cơ BĐS bị giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân hàng. Không thể bán được sản phẩm BĐS đang nắm giữ cùng với các khoản nợ và lãi vay ngân hàng chưa thanh toán được, các nhà đầu tư phải tuyên bố phá sản.

Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ đã có những chính sách hỗ trợ như tung ra các gói kích thích kinh tế và chính sách tiền tệ:

Thứ nhất, gói kích thích kinh tế. Năm 2008, Chính phủ Mỹ đã phân bổ hơn

900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà ở Mỹ. Trong đó, hơn phân nửa hỗ trợ cho hai công ty thế chấp của Chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac và Cơ quan quản lý Nhà Liên bang. Cũng trong năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đã ra đời. Kinh phí của chương trình được cập nhật đến ngày 12/10/2012 như sau:

Bảng 1.1 Sử dụng kinh phí quỹ TARP

( Đơn vị tính: tỷ USD)

Chương trình TARP Số tiền ước tính Thực tế giải ngân

Chương trình hỗ trợ ngân hàng 250,46 245,1 Chương trình thị trường tín dụng 22,84 19,09

AIG 67,84 67,84

Chương trình tài chính công nghiệp 79,69 79,69

Hỗ trợ nhà ở 45,59 5,54

Tổng 466,42 417,26

*Nguồn: tổ chức Congressional Research Service

Cụ thể hơn, gói hỗ trợ của Chính phủ đề nghị mức vay mới với lãi suất chỉ 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm và ân hạn thêm cho các khoản vay quá hạn chưa trả được. Đây là giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất. Những người vay được phân loại làm 2 hạng: có tiền sử tín dụng tốt và xấu. Với những người có tiền sử tín dụng tốt, quy định yêu cầu họ phải đang ở trong căn nhà mà họ định tái cấu trúc

khoản vay, có khoản nợ ít hơn 729.750 USD, phải chứng minh được là mình đang gặp khó khăn tài chính và chương trình có thời hạn đăng ký. Với những người có "tiền sử" tín dụng rủi ro, các điều kiện cũng tương tự nhưng kèm theo quy định là sau 5 năm, lãi suất với các khoản vay mới sẽ tăng nhưng không cao hơn lãi suất thị trường ở thời điểm đó. Những nhà đầu tư BĐS muốn mua căn nhà thứ hai và những ai có khoản nợ trên 729.750 USD đều không được tham gia chương trình này.

Thứ hai, chính sách nới lỏng tiền tệ. Nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng

tài chính thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi suất gần bằng 0%. Mục tiêu của FED hướng tới là cam kết giữ lãi suất ngắn hạn ở mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu các DN và nền kinh tế. Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính tiền tệ bằng 3 gói nới lỏng định lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010, 2012. Đây là các gói cứu trợ mà FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài chính của Mỹ trong bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp.

Như vậy, sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và của FED nhằm xử lý khủng hoảng BĐS, thị trường BĐS Mỹ đã có dấu hiệu phục hồi. 2013 là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ hơn. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng 4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ năm 2000. Giá nhà ở tất cả các thành phố, trừ Detroit, đã tăng lên trong tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 thành phố có mức tăng tới hai con số, nhất là những nơi như San Francisco, Las Vegas, Phoenix và Atlanta, với các mức tăng trên 20%...