Theo quan điểm của tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thỡ sự chiếm hữu được chấp nhận là ngay tỡnh khi và chỉ khi đó thực hiện việc đăng ký quyền.
Đăng ký được hiểu ở đõy là đăng ký đối với việc sở hữu tài sản. Quan điểm trờn là rất phự hợp với qui định của Phỏp luật Việt Nam hiện hành. Như chỳng ta đó biết, hầu hết cỏc trường hợp chuyển nhượng đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu được chuyển cho người được chuyển nhượng cú hiệu lực bắt đầu từ thời điểm đăng ký. Đấy cũng chớnh là nội dung của Điều 168 Bộ luật dõn sự 2005. Như vậy nếu khụng cú qui định khỏc, thỡ quyền sở hữu đối với bất động sản và cỏc động sản phải đăng ký quyền sở hữu chỉ được xỏc lập kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, dự thời gian chiếm giữ cú là bao lõu nhưng nếu người chiếm giữ chưa cú đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản thỡ người chiếm hữu bất động sản ấy cũng khụng thể trở thành chủ sở hữu của bất động sản.
2.2.1. Những tranh chấp tại Tũa ỏn liờn quan đến qui định xỏc lập quyền sở hữu theo thời hiệu quyền sở hữu theo thời hiệu
Cỏc quan hệ dõn sự trờn thực thế chỉ thực sự phỏt sinh vấn đề khi cú tranh chấp, chỉ khi cú tranh chấp mới cú sự phõn định ai đỳng, ai sai. Trong lĩnh vực tài sản và quyền sở hữu cũng vậy. Theo qui định của phỏp luật Việt Nam, khụng phải mọi tài sản khi xỏc lập quyền sở hữu đều phải thụng qua cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Tài sản được xỏc lập quyền sở hữu trờn nguyờn tắc tự động, trừ một số trường hợp luật định phải đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiờn, nếu cú vấn đề tranh chấp xảy ra, chỉ cần khi một bờn cú đơn đến Tũa ỏn với đầy đủ những chứng cứ xỏc thực chứng minh tài sản đú thực
49
sự thuộc sở hữu của họ, và họ chưa chuyển nhượng quyền sở hữu cho bất kỳ người nào thỡ đương nhiờn Tũa ỏn sẽ thụ lý đơn. Qui định tại Điều 247 Bộ luật dõn sự 2005 là căn cứ để Tũa ỏn ra phỏn quyết cuối cựng tài sản thuộc về ai, chủ sở hữu cũ hay đủ căn cứ để xỏc lập đối với chủ sở hữu mới chứ khụng phải là căn cứ để Tũa ỏn cú nhận đơn và thụ lý vụ ỏn hay khụng.
Những năm vừa qua cú rất nhiều những tranh chấp dõn sự được giải quyết liờn quan đến việc xỏc lập quyền sở hữu theo thời hiệu, trong quỏ trỡnh giải quyết đó cú khụng ớt những vướng mắc, làm thế nào để cú thể bảo vệ được quyền, lợi ớch hợp phỏp của cụng dõn cũng như bảo đảm được bỡnh ổn cỏc quan hệ dõn sự. Sau đõy là một số tranh chấp trong thực tế điển hỡnh.
Vụ thứ nhất:
Vụ ỏn dõn sự về "tranh chấp đũi lại nhà, đất cho ở nhờ" theo đơn khởi kiện ngày 09/3/2008 giữa:
Nguyờn đơn:
1/ Bà Lõm Thị Sỏu sinh năm 1943, trỳ tại nhà số 628/85 đường Hậu Giang, phường 12, quận 6, thành phố Hồ Chớ Minh.
2/ Bà Lõm Thị Tỳc sinh năm 1940; trỳ tại nhà số 96/65 đường Sơn Hựng, phường 12, quận Tõn Bỡnh, thành phố Hồ Chớ Minh.
3/ Bà Lõm Kim Anh sinh năm 1950; trỳ tại ấp 1, xó Tõn Tõy, huyện Thạnh Húa, tỉnh Long An.
4/ Chị Lõm Thị Mỹ Phượng (người thừa kế thế vị của ụng Lõm Thành Xung) sinh năm 1970; trỳ tại nhà số 628/85 đường Hậu Giang, phường 12, quận 6, thành phố Hồ Chớ Minh.
5/ ễng Lõm Hữu Chõu sinh năm 1947; định cư tại Mỹ. 6/ ễng Lõm Thành Chung sinh năm 1931; định cư tại Mỹ. Cỏc đồng nguyờn đơn ủy quyền cho bà Lõm Thị Sỏu đại diện. Bị đơn: Bà Diệp Thị Đẹt sinh năm 1921.
Bà Đẹt ủy quyền cho chị Nguyễn Thị Ngọc Hường, sinh năm 1962 đại diện.
50
Bà Đẹt và chị Hường cựng trỳ tại nhà số 50 (số mới 88) Điện Biờn Phủ, khúm 3, phường 6, thành phố Súc Trăng, tỉnh Súc Trăng.
Người cú quyền lợi, nghĩa vụ liờn quan:
1/ Bà Dương Thị Mỹ Dung (vợ của ụng Lõm Thành Xung), sinh năm 1948; trỳ tại nhà số 98 đường 3/2, phường Xuõn Khỏnh, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Bà Dung ủy quyền cho bà Lõm Thị Sỏu đại diện.
2/ Chị Nguyễn Thị Ngọc Hường sinh năm 1962 (con của bà Đẹt). 3/ Nguyễn Quốc Thụng sinh năm 1986 (con của chị Hường). 4/ Nguyễn Quốc Thanh sinh năm 1990 (con của bà Hường). 5/ Chị Nguyễn Thị Ngọc Tuyết sinh năm 1956 (con của bà Đẹt). 6/ Anh Nhõm Muối sinh năm 1953 (chồng của chị Tuyết).
7/ Nhõm Nguyễn Hoàng Tuấn sinh năm 1979 (con của chị Tuyết). 8/ Nhõm Nguyễn Khỏnh Trang sinh năm 1981 (con của chị Tuyết). 9/ Nhõm Nguyễn Hoàng Tấn sinh năm 1984 (con của chị Tuyết). 10/ Chị Nguyễn Thị Ngọc Anh sinh năm 1951 (con của bà Đẹt). 11/ Anh Nguyễn Hoàng Minh sinh năm 1973 (con của bà Đẹt). 12/ Chị Lờ Thị Thu Cỳc sinh năm 1982 (con dõu của bà Đẹt).
Cựng trỳ tại nhà số 50 (số mới 88) Điện Biờn Phủ, khúm 3, phường 6, thành phố Súc Trăng, tỉnh Súc Trăng.
13/ Anh Nguyễn Việt Bỡnh (chồng của chị Hường) sinh năm 1956; trỳ tại nhà số 1/1 Ngụ Gia Tự, khúm 3, phường 6, thành phố Súc Trăng, tỉnh Súc Trăng.
Cỏc anh chị Nhõm Muối, Tuyết, Ngọc Anh, Hoàng Minh, Bỡnh, Thụng, Thanh, Tuấn, Trang, Tấn, Cỳc đều ủy quyền cho chị Hường đại diện.
Nội dung vụ ỏn như sau:
Năm 1936, vợ chồng cụ Lõm Xạ Hương (chết năm 1981) và cụ Trương Thị Lý (chết năm 1990) tạo lập khu nhà đất tại số 50 Điện Biờn Phủ, thị xó Súc Trăng, (nay là thành phố Súc Trăng), tỉnh Súc Trăng. Năm 1954, cụ Lý cho cụ Đạo là chị ruột cụ Lý ở đõy để chăm súc cụ cố Nguyễn Thị Phỳc (mẹ đẻ cụ Lý và cụ Đạo), từ đú cụ Đạo sử dụng và tiếp tục quản lý nhà đất
51
này. Mọi giấy tờ liờn quan đến khu nhà đất do Ủy ban quõn quản thị xó Súc Trăng thu giữ năm 1975, và khụng lập biờn bản bàn giao. Trong đơn "Cớ mất giấy chủ quyền bất động sản" cú chữ ký của bà Đẹt thừa nhận nhà đất này là của cụ Hương Thị Lý. Năm 1985, cụ Đạo chết và con dõu cụ Đạo là bà Diệp Thị Đẹt hiện đang quản lý và sử dụng. Năm 1991, bà Đẹt thỏo dỡ căn nhà để làm lại, ụng Lõm Thành Chung lỳc này đó cú đơn ngăn chặn việc xõy dựng gửi Ủy ban nhõn dõn xó nhưng khụng được giải quyết. Sau đú, ngày 13-4-1991, Ủy ban nhõn dõn thị xó Súc Trăng cú giấy xỏc nhận chủ quyền căn nhà số 50 Điện Biờn Phủ là của bà Đẹt, ụng Đức. Tuy nhiờn, Theo nội dung "Thơ phỳc đỏp" ngày 15-11-1991 của Cụng ty Quản lý cụng trỡnh đụ thị thị xó Súc Trăng gửi ụng Lõm Thành Chung (con cụ Lý) thỡ đất của cụ Lý khụng bị Nhà nước quản lý.
Theo quan điểm của chị Nguyễn Thị Ngọc Hường đại diện cho phớa bị đơn thỡ năm 1950, cụ Trương Thị Đạo (bà nội của chị) được vợ chồng cụ Lý, cụ Hương cho căn nhà số 50 Điện Biờn Phủ, tỉnh Súc Trăng để ở và chăm súc cụ cố Nguyễn Thị Phỳc. Năm 1960, cụ Đạo cựng con trai Nguyễn Văn Đức và con dõu là bà Đẹt sống trong căn nhà này và quản lý diện tớch đất xung quanh cho đến nay. Năm 1991, căn nhà số 50 Điện Biờn Phủ đó bị sập hết, bà Đẹt làm đơn xin chớnh quyền địa phương sửa chữa toàn bộ. Ngày 13-4-1991, Ủy ban nhõn dõn thị xó Súc Trăng cú giấy xỏc nhận chủ quyền căn nhà số 50 Điện Biờn Phủ là của bà Đẹt, ụng Đức. Nay chị đại diện cho bị đơn và những người cú quyền lợi, nghĩa vụ liờn quan khụng đồng ý với yờu cầu trả lại nhà và đất cho cỏc nguyờn đơn vỡ gia đỡnh chị đó ở trờn đất này hơn 50 năm, căn nhà đó được xõy dựng mới.
Giải quyết vụ ỏn này, tại bản ỏn dõn sự sơ thẩm số 07/2009/DSST ngày 24-4-2009, Tũa ỏn nhõn dõn tỉnh Súc Trăng quyết định khụng chấp nhận yờu cầu khởi kiện của cỏc đồng nguyờn đơn về việc đũi bà Diệp Thị Đẹt trả lại nhà số 50 (số mới 88) đường Điện Biờn Phủ, khúm 3, phường 6, thành phố Súc Trăng và diện tớch đất xung quanh 640,79m2
hoặc trả giỏ trị quyền sử dụng đất trị giỏ 3.783.865.000 đồng.
52
Ngày 06-5-2009, bà Lõm Thị Sỏu khỏng cỏo với nội dung nhà đất tại số 50 đường Điện Biờn Phủ là của cha mẹ bà để lại, yờu cầu gia đỡnh bà Đẹt phải trả cho cỏc anh chị em bà.
Tại bản ỏn dõn sự phỳc thẩm số 253/2009/DSPT ngày 25-8-2009 và thụng bỏo sửa chữa bản ỏn ngày 08-9-2009, Tũa phỳc thẩm Tũa ỏn nhõn dõn tối cao lại thành phố Hồ Chớ Minh quyết định chấp nhận yờu cầu khởi kiện của cỏc đồng nguyờn đơn do bà Lõm Thị Sỏu đại diện về việc đũi bà Diệp Thị Đẹt trả lại giỏ trị quyền sử dụng đất tại số 50 (số mới 88) Điện Biờn Phủ, khúm 3, phường 6, thành phố Súc Trăng.
Sau khi xột xử phỳc thẩm, chị Nguyễn Thị Ngọc Hường đại diện cho bà Đẹt cú đơn khiếu nại.
Tại Quyết định số 11/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 27-01-2010, Viện trưởng Viện kiểm sỏt nhõn dõn tối cao đó khỏng nghị bản ỏn phỳc thẩm nờu trờn và đề nghị Hội đồng Thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao xử hủy bản ỏn phỳc thẩm nờu trờn và hủy bản ỏn dõn sự sơ thẩm số 07/2009/DSST ngày 24-4-2009 của Tũa ỏn nhõn dõn tỉnh Súc Trăng; giao hồ sơ cho Tũa ỏn nhõn dõn tỉnh Súc Trăng xột xử sơ thẩm lại vụ ỏn.
Ngày 22-03-2011, tại trụ sở Tũa ỏn nhõn dõn tối cao mở phiờn tũa giỏm đốc thẩm xột xử vụ ỏn, quyết định:
Hủy bản ỏn dõn sự phỳc thẩm số 253/2009/DSPT ngày 25-8-2009 của Tũa phỳc thẩm Tũa ỏn nhõn dõn tối cao tại thành phố Hồ Chớ Minh và hủy bản ỏn dõn sự sơ thẩm số 07/2009/DSST ngày 24-4-2009 của Tũa ỏn nhõn dõn tỉnh Súc Trăng về vụ ỏn "tranh chấp đũi lại nhà, đất cho ở nhờ" giữa nguyờn đơn là cỏc ụng, bà Lõm Thị Sỏu, Lõm Thị Tỳc, Lõm Kim Anh, Lõm Thị Mỹ Phượng, Lõm Hữu Chõu, Lõm Thành Chung với bị đơn là bà Diệp Thị Đẹt; người cú quyền lợi, nghĩa vụ liờn quan là cỏc ụng, bà Dương Thị Mỹ Dung, Nguyễn Thị Ngọc Hường, Nguyễn Quốc Thụng, Nguyễn Quốc Thanh, Nguyễn Thị Ngọc Tuyết, Nhõm Muối, Nhõm Nguyễn Hoàng Tuấn, Nhõm Nguyễn Khỏnh Trang, Nhõm Nguyễn Hoàng Tấn, Nguyễn Thị Ngọc Anh,
53
Nguyễn Hoàng Minh, Lờ Thị Thu Cỳc. Giao hồ sơ vụ ỏn cho Tũa ỏn nhõn dõn tỉnh Súc Trăng xột xử sơ thẩm lại theo đỳng qui định của phỏp luật.
Xột về tớnh chất, bà Đẹt và con chỏu bà Đẹt đó sử dụng nhà và đất trờn với tư cỏch giống như chủ sử quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng của bà Đẹt và con chỏu là hoàn toàn cụng khai, minh bạch. Vậy khi giải quyết vụ ỏn này cú hay khụng việc ỏp dụng qui định xỏc lập quyền sở hữu theo thời hiệu để giải quyết? Nếu ỏp dụng thỡ ỏp dụng như thế nào là đỳng? Đó đủ điều kiện để xỏc lập quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho gia đỡnh bà Đẹt khụng?
Theo qui định tại khoản 1 Điều 247 Bộ luật dõn sự thỡ khụng thể ỏp dụng xỏc lập quyền sở hữu theo thời hiệu để cụng nhận quyền sở hữu của bà Đẹt, bởi lẽ việc chiếm hữu của bà Đẹt là cú căn cứ phỏp luật (cho mượn). Nếu vụ ỏn này theo phỏp luật nước ngoài thỡ bà Đẹt được xỏc lập quyền sở hữu. Tuy nhiờn, theo Điều 247 Bộ luật dõn sự thỡ khụng cú trường hợp nào thỏa món điều kiện chiếm hữu bất động sản ngay tỡnh để xỏc lập quyền sở hữu. Rừ ràng qui định như Điều 247 khụng phự hợp với thực tế, cho nờn Tũa ỏn khụng thể ỏp dụng trực tiếp Điều luật này mà cú thể ỏp dụng tương tự phỏp luật để giải quyết tranh chấp.
Vụ ỏn thứ hai:
ễng A lấy bà B cú một người con chung là X, năm 1959 ụng A ly hụn bà B, X đi theo bà B, sau đú sang Mỹ sinh sống. Năm 1963, ụng A chuyển nhà đi nơi khỏc và lấy bà C, ụng A, bà C cú 2 người con, bà C khụng biết và cũng khụng được ụng A cho biết về sự tồn tại của X. Năm 1976 ụng A chết khụng để lại di chỳc. Bà C quản lý toàn bộ mảnh đất của ụng A để lại cú diện tớch 1200m2. Đến năm 1987, bà C cắt cho anh D và chị H (con chung của ụng A và bà C) mỗi người 600m2
đất, việc cắt đất của bà C được chớnh quyền xỏc nhận. Năm 2002, D, H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tờn D, H. Từ đú gia đỡnh D và H sử dụng ổn định, khụng cú tranh chấp trong suốt thời gian đú tới nay. Năm 2013, X về nước và tỡm lại anh em họ hàng, tỡm về
54
nơi ụng A sinh sống cuối cựng và biết ụng A đó chết, để lại khối tài sản là 1.200 m2 đất, bà C đó chia hết cho hai con của mỡnh là D và H, X khụng đồng ý nờn đó khởi kiện yờu cầu chia tài sản chung tại Tũa ỏn nhõn dõn huyện Y tỉnh T. X cho rằng 1.200 m2
đất X để lại là tài sản chung trong đú cú phần của X. Với yờu cầu khởi kiện của X, Tũa ỏn nhõn dõn huyện Y sẽ phải giải quyết thế nào cho đỳng? Áp dụng theo qui định tại điểm 2.4 điều 2 mục I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao:
Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế nếu cỏc đồng thừa kế khụng cú tranh chấp về quyền thừa kế và cú văn bản cựng xỏc nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thỳc thời hạn mười năm mà cỏc đồng thừa kế khụng cú tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thỡ di sản đú chuyển thành tài sản chung của cỏc thừa kế. Khi cú tranh chấp và yờu cầu Toà ỏn giải quyết thỡ khụng ỏp củag thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà ỏp dụng cỏc qui định của phỏp luật về chia tài sản chung để giải quyết [30].
Theo nội dung vụ việc trờn thỡ ụng A chết năm 1976 thời điểm này phỏp luật chưa qui định về thời hiệu thừa kế. Tuy nhiờn Phỏp lệnh thừa kế 1990 qui định về thời hiệu thừa kế là 10 năm. Tất cả cỏc trường hợp mở thừa kế trước năm 1990 thỡ thời điểm mở thừa kế được tớnh từ ngày 10/9/ 1990 là ngày Phỏp lệnh cú hiệu lực. Như vậy, thời hiệu khởi kiện về thừa kế đối với di sản của ụng A tớnh từ ngày 10/9/1990 đến hết 10 năm thỡ thời hiệu đó kết thỳc. Trường hợp này cú thể yờu cầu chia tài sản chung theo Nghị quyết 02 được khụng? Diện tớch đất 1200m2 do cỏc con của ụng A và bà C sử dụng đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho nờn khụng thể chia tài sản chung theo Nghị quyết 02.
Trường hợp trờn cú thể ỏp dụng Điều 247 Bộ luật dõn sự để cụng nhận quyền sử dụng đất cho bà C hay khụng? Mặc dự bà C và cỏc con đó sử dụng
55
liờn tục từ năm 1976 đến khi tranh chấp năm 2013 là 37 năm. Trường hợp này khụng thể xỏc lập quyền sở hữu theo thời hiệu, bởi vỡ việc chiếm hữu của bà C và cỏc con từ năm 1976 đến năm 1987 là ngay tỡnh. Tuy nhiờn, việc chiếm hữu của hai con bà C từ năm 1987 đến nay là chiếm hữu cú căn cứ phỏp luật.
Từ tranh chấp trờn cú thể đặt ra một giả thiết là giả sử bà C chiếm hữu liờn tục từ năm 1976 đến nay thỡ cú xỏc lập quyền sở hữu đối với bất động sản