cỏc qui định phỏp luật đất đai và Luật nhà ở
Theo qui định tại khoản 1 Điều 247 Bộ luật dõn sự, thời hiệu xỏc lập quyền sở hữu đối với bất động sản là 30 năm:
1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản khụng cú căn cứ phỏp luật nhưng ngay tỡnh, liờn tục, cụng khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thỡ trở thành chủ sở hữu tài sản đú, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp qui định tại khoản 2 Điều này [27].
Như vậy nếu theo qui định của Bộ luật dõn sự, khi thỏa món cỏc yếu tố chiếm hữu khụng cú căn cứ phỏp luật, ngay tỡnh, cụng khai liờn tục trong thời hạn 30 năm thỡ bất động sản đương nhiờn thuộc quyền sở hữu của người chiếm hữu khụng cú căn cứ phỏp luật.
Tuy nhiờn, về căn cứ xỏc lập quyền sử dụng đất, Bộ luật dõn sự qui định: 2. Quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc được xỏc lập do Nhà nước giao đất, cho thuờ đất hoặc cụng nhận quyền sử dụng đất; 3. Quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc cũng được xỏc lập do được người khỏc chuyển quyền sử dụng đất phự hợp với qui định của Bộ luật này và phỏp luật về đất đai [27, Điều 688].
72
Điều 692 Bộ luật dõn sự 2005 cũng qui định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của phỏp luật về đất đai" [27].
Viện dẫn cỏc qui định trờn ta thấy, việc xỏc định quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất phải căn cứ theo cỏc qui định về quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất được qui định tại Luật đất đai, Luật nhà ở. Nếu cỏc luật riờng này khụng cú qui định thỡ mới ỏp dụng Luật chung (Bộ luật dõn sự) để giải quyết.
Căn cứ qui định tại Bộ luật dõn sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, thỡ việc xỏc định thời điểm xỏc lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể cú sự khỏc nhau.
+ Đối với quyền sử dụng đất
Theo qui định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật dõn sự; Điều 46 Luật đất đai và Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật Đất đai thỡ hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuờ, thuờ lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Đối với nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất
a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở khụng đồng thời là chủ sử dụng đất ở: Bộ luật dõn sự cú qui định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như sau: "việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp phỏp luật cú qui định khỏc" [27, khoản 1 Điều 168]. Luật nhà ở năm 2005 cũng qui định:
Bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn đổi, bờn được thừa kế nhà ở cú trỏch nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trỡnh tự qui định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bờn bỏn nhà ở là tổ chức cú chức năng kinh doanh nhà ở hoặc cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển
73
cho bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn thuờ mua, bờn nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được cụng chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn hoặc đó giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bờn là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở [26, khoản 5 Điều 93].
Do vậy, thời điểm xỏc lập quyền sở hữu nhà ở cho bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn thuờ mua, bờn nhận đổi nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở khụng đồng thời là chủ sử dụng đất ở tựy từng trường hợp cú khỏc nhau như sau: + Đối với giao dịch về nhà ở giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn, thỡ quyền sở hữu nhà ở được xỏc lập (chuyển cho) bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn thuờ mua, bờn nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được cụng chứng.
+ Đối với giao dịch về nhà ở mà một bờn là tổ chức kinh doanh nhà ở, thỡ quyền sở hữu nhà ở được xỏc lập (chuyển cho) bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn thuờ mua, bờn nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm đó giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở, thỡ quyền sở hữu nhà ở được xỏc lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế.
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở (kể cả chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư) và tài sản khỏc gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất:
Luật Nhà ở qui định rừ: "Nhà ở theo qui định của Luật này là cụng trỡnh xõy dựng với mục đớch để ở và phục vụ cỏc nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn" [26, Điều 1]. Do đú, cú thể núi qui định tại Bộ luật dõn sự 2005, Luật đất đai 2003 và Luật nhà ở 2005 về thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng và xỏc lập quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất khụng mõu thuẫn nhau. Khi chủ sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất thực hiện cỏc giao dịch dõn sự về nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất và chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đú, thỡ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài
74
sản khỏc gắn liền với đất trong trường hợp này được xỏc lập cho người nhận chuyển quyền kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.
Kể từ ngày 01/7/2014, Luật đất đai 2013 cú hiệu lực chớnh thức thay thế Luật đất đai 2003. Luật đất đai 2013 là sự kế thừa và hoàn thiện cỏc qui định phỏp luật về đất đai. Luật đất đai năm 2013 qui định: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất là việc kờ khai và ghi nhận tỡnh trạng phỏp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chớnh" [29, khoản 15 Điều 3]. Như vậy, Luật đất đai năm 2013 đó khẳng định rất rừ ràng việc đăng ký quyền sử dụng đất và cỏc tài sản gắn liền với đất (gọi chung là bất động sản) là căn cứ, cơ sở phỏp lý để ghi nhận tỡnh trạng phỏp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, và cỏc tài sản gắn liền với đất. Cựng với qui định này, Luật đất đai 2013 cũng đó nhấn mạnh và khẳng định việc đăng ký quyền quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cỏc tài sản trờn đất là hành vi phỏp lý bắt buộc để cỏc chủ thể xỏc lập quyền sử dụng đất. Do vậy, sẽ khụng cú trường hợp ngoại lệ. Luật đất đai 2013 cũng qui định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất là chứng thư phỏp lý để Nhà nước xỏc nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khỏc gắn liền với đất hợp phỏp của người cú quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khỏc gắn liền với đất [29, khoản 16 Điều 3]. Khoản 1, Điều 95 Luật đất đai 2013 qui định: "Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất thực hiện theo yờu cầu của chủ sở hữu" [29]. với qui định này, Luật đất đai 2013 đó khẳng định đăng ký đất đai là hành vi bắt buộc của cỏc chủ thể sử dụng đất và người được giao đất, vỡ đõy chớnh là cơ sở phỏp lý để xem xột, xỏc lập quyền sở hữu quyền sử
75 dụng đất cho cỏc chủ thể.
Trờn tinh thần cỏc qui định phỏp luật đất đai và phỏp luật nhà ở cú thể khẳng định: Việc chuyển đổi, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu cỏc tài sản gắn liền với đất (gọi chung bất động sản) chỉ được thực hiện khi và chỉ khi cỏc chủ thể thực hiện hành vi đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền theo qui định của phỏp luật.
Như vậy, cú sự chồng chộo, mõu thuẫn giữa qui định về xỏc lập quyền sở hữu theo thời hiệu với cỏc qui định của phỏp luật đất đai và Luật nhà ở. Theo qui định của Bộ luật dõn sự, đất đai, nhà ở và cỏc tài sản gắn liền với đất được gọi chung là bất động sản. Phỏp luật hiện hành qui định, bất động sản là những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp cú qui định khỏc. Như vậy, điều kiện bắt buộc để xỏc lập quyền sở hữu đối với loại tài sản này chớnh là việc đăng ký quyền sở hữu tài sản. Tại Điều 247 Bộ luật dõn sự lại khụng qui định về việc cần phải đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản, như vậy khi đến thời hạn 30 năm, bất động sản đương nhiờn được tự động xỏc lập quyền sở hữu cho người chiếm hữu ngay tỡnh. Thiết nghĩ nờn cú một qui định thống nhất để trỏnh đi những chồng chộo mõu thuẫn, cựng một đối tượng tài sản nhưng điều kiện xỏc lập quyền sở hữu theo từng ngành luật lại khỏc nhau trong cựng một hệ thống phỏp luật, gõy khú khăn cho việc thực thi và ỏp dụng phỏp luật.