Hiện nay, quy định chung về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định cụ thể tại Quyết định 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất bao gồm các vấn đề sau:
1.3.2.1 Các thuật ngữ cơ bản:
− Đấu giá quyền sử dụng đất: Là việc thực hiện bán đấu giá QSDĐ một cách công khai cho người sử dụng do những người có thẩm quyền tiến hành, tuân theo các trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật. Việc đấu giá được tiến hành công khai, bình đẳng giữa những người tham gia đấu giá theo phương thức trả giá lên.
− Nhà thầu: Là tổ chức, cá nhân có đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án đầu tư.
− Đối tượng được tham gia đấu giá là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt thành phần kinh tế) thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
− Đấu giá viên: là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định pháp luật.
− Lô (khu) đất: Là diện tích đất được quy hoạch để chia thành các ô đất nhỏ hơn được bao bọc bởi đường đi xung quanh, hoặc ít nhất là một mặt đường.
− Ô (thửa) đất: Là khái niệm một đơn vị diện tích đất nhỏ nằm trong lô đất để giao trực tiếp cho người sử dụng.
− Giá sàn (giá khởi điểm): Là mức giá tối thiểu quy định cho 01m2 đất đấu giá. Được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất
có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng của các thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn là mức giá thấp nhất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (sở tài chính) làm căn cứ cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Đối với cấp Huyện, giá sàn do UBND Huyện quyết định dùng để xét giá và được ghi trong hồ sơ mời đấu giá (không được thấp hơn giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm đấu giá và không được thấp hơn chi phí GPMB + suất đầu tư xây dựng hạ tầng, kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01 m2 đất sử dụng)
− Bước giá đấu giá: Là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp. Bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 1.000.000 đồng.
− Giá dự đấu giá: Là giá do người tham gia đấu giá trả cho 01m2 đất ghi trong phiếu dự đấu giá (bằng số hoặc bằng chữ, nếu thông tin bằng chữ và bằng số không đồng nhất thì được xác định theo thông tin ghi bằng chữ để xét giá).
− Giá trúng đấu giá: Là giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giá hợp lệ là giá bỏ phải lớn hơn giá khởi điểm ít nhất 1 bước giá.
• Đối với trường hợp đấu giá từng thửa, lô đất thì giá trúng là giá cao nhất trả cho 01m2 đất (quy định lớn hơn giá không trúng liền kề một bước giá trở lên).
• Đối với trường hợp bỏ giá theo hình thức bỏ phiếu kín một vòng đấu cho tất cả các thửa đất thì giá trúng là giá cao hơn theo thứ tự từ cao xuống thấp, được sắp xếp cho đến hết các thửa đất tương ứng do người trúng giá lựa chọn.
− Tổng số tiền phải trả: Được xác định bằng giá trúng nhân diện tích lô đất, thửa đất trúng đấu giá.
− Tiền đặt trước (tiền bảo lãnh): Là một khoản tiền nhất định người tham gia đấu giá phải nộp theo quy định (không thấp hơn 1% và không cao hơn 15% giá khởi điểm được duyệt) để xác định trách nhiệm tham gia đấu giá của mình. Người trúng đấu giá được trừ tiền bảo lãnh vào tiền sử dụng đất phải nộp. Người không trúng đấu giá được trả lại tiền bảo lãnh chậm nhất 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá. Người không được lấy lại khoản tiền bảo lãnh trong các trường hợp sau:
• Người đã đăng ký tham gia đấu giá được xác định đủ tư cách nhưng không tham gia đấu giá.
• Người tham gia đấu giá trả giá thấp hơn giá sàn quy định của vòng đấu bắt buộc hoặc tham gia đấu giá từ vòng 2 trở đi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp.
• Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận QSD đất hoặc rút lại giá đã trả.
• Người tham gia đấu giá vi phạm quy định của quy chế đấu giá và quy định khác đã ban hành kèm theo Quyết định số 137/2005/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội.
Khoản tiền bảo lãnh không trả lại nêu trên được nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước.
1.3.2.2 Quy định về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Điều kiện để các đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như sau:
a. Bên tổ chức đấu giá:
− Uỷ ban nhân dân Thành phố là các Sở, Ngành, các tổ chức phát triển quỹ đất Thành phố được Uỷ ban nhân dân Thành phố giao nhiệm vụ.
− Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
b. Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá quyến sử dụng đất.
− Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề: Đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ hành vi quân sự. Số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Nếu toàn bộ số thửa đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần, hoặc được chia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và có cùng giá sàn) thì số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần lượng các thửa đất.
− Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào mục đích kinh doanh, sản xuất, dịch vụ: đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật với số lượng tối thiểu là 05 đối tượng độc lập về tài chính cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá.
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được tham gia đấu giá sẽ được phép đăng ký tham gia đấu giá khi thỏa mãn các điều kiện sau:
• Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu đơn do Hội đồng đấu giá quy định, trong đó phải có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng kế hoạch khi trúng đấu giá.
• Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính tùy thuộc vào đối tượng tham gia đấu giá: Nếu là cá nhân, hộ gia đình khi tham gia đấu giá phải có đủ điều kiện về năng lực tài chính và phương án đầu tư khả thi theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân hay hộ gia đình tham gia đấu giá đất để chia lô xây nhà thì không cần có điều kiện xây dựng phương án đầu tư ; Nếu là tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.Sau khi kết thúc thời hạn nộp hồ sơ đấu giá, Hội đồng đấu giá tiến hành xem xét hồ sơ. Với những hồ sơ không đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ bị loại
và không được tham gia đấu giá.
• Về số lượng người tham gia đấu giá, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá
c. Quyền và nghĩa vụ các bên tham gia đấu giá:
− Trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá:
• Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng đấu giá và quản lý, sử dụng số tiền thu được theo quy định của luật Ngân sách, thực hiện quyền quản lý theo quy chế đầu tư, xây dựng và quy định này.
• Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả các nội dung có liên quan tới thửa đất, phiên đấu giá (trừ những trường hợp phải bảo mật theo quy định).
• Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất làm căn cứ tổ chức đấu giá.
• Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá.
• Xác nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao (cho thuê) đất.
• Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho người trúng đấu giá.
− Trách nhiệm:
• Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả những nội dung có liên quan đến thửa đất, phiên đấu giá (trừ những yếu tố phải bảo mật theo quy định).
• Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá QSDĐ làm căn cứ tổ chức đấu giá.
• Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá.
• Xác nhận kết quả trúng giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao hoặc cho thuê đất.
• Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về QSDĐ và bàn giao đất cho người trúng giá.
− Quyền lợi và trách nhiệm Người trúng đấu giá:
• Trách nhiệm: Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá ; Nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo thời gian quy định trong hồ sơ dự đấu giá ; Chịu sự quản lý của nhà nước về quản lý đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc, xây dựng và chịu sự kiểm tra giám sát của nhà nước trong quá trình đầu tư xây dựng.
• Quyền lợi: Được xác nhận kết quả trúng giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định ; Trường hợp đấu giá đất xây dựng nhà ở thì các cá nhân, hộ gia đình được giao đất ổn định lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ; Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng đấu giá và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của Luật đất đai và Luật Dân sự ; Được quyền sử dụng hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất.
1.3.2.3 Nguyên tắc và yêu cầu đấu giá:
− Yêu cầu:
Đấu giá quyền sử dụng đất cần đảm bảo việc lựa chọn các chủ đầu tư phải có đủ năng lực, hoặc các tổ chức, cá nhân thực sự có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất để giao quyền sử dụng đất bằng hình thức đấu giá công khai.
Các thông tin cần thiết của một cuộc đấu giá phải được thông báo công khai như thông tin về sơ đồ, vị trí từng lô đất tại văn phòng các Ban Quản lý dự án và các Công ty được giao nhiệm vụ khai thác quỹ đất (gọi tắt là các đơn vị khai thác quỹ đất), đồng thời thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Diện tích đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của dịa phương, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
− Nguyên tắc:
Ngoài việc đáp ứng các yêu cầu trên, đấu giá quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
Việc đấu giá phải được thực hiện công khai, bình đẳng giữa các nhà thầu tham gia đấu giá.
Hoạt động đấu giá công khai và liên tục. Tất cả các khâu của quá trình đấu giá từ giai đoạn chuẩn bị cơ sở hạ tầng tới quy trình tổ chức đấu giá, công tác sau đấu giá đều công khai với mọi người dân.
Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu giá trong việc bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan, được cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá. Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá: được giao đất ổn định lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ.
1.3.2.4 Quy định về đất tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Căn cứ điều 2 và điều 3 Quyết định 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt và thỏa mãn những điều kiện sau:
− Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá:
• Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân ; Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp ; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. ; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ; Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh ; Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
• Thứ hai, giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất.
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
• Thứ tư, các trường hợp khác do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
Trường hợp không đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ trong các trường hợp sau: Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai: Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu