với quyền sử dụng đất, cách tính giá sàn tối thiểu là:
GSTT ≥ GTCT + TSDĐ + THTDC Trong đó:
GTCT: Giá trị còn lại của nhà, công trình
TSDĐ: Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01 m2 đất sử dụng THTDC: Tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có)
- Giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất (mức tiền thuê đất trả trên 01 m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Bộ Tài chính và UBND Thành phố) được xác định theo công thức:
GSTT ≥ TTĐ/m2/năm
Trường hợp khu đất mang đấu giá đã được giải phóng mặt bằng, đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì người trúng giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nộp Ngân sách ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá, nhưng được xác định trước
khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá.
Về bước giá:
Áp dụng theo Quyết định 137/2005/QĐ-UBND Thành phố, bước giá là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01 m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc cùng một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất. UBND huyện có trách nhiệm xem xét dự án và phê duyệt bước giá phù hợp đối với các dự án trong phạm vi thẩm quyền của mình.
Áp dụng trong phiên đấu giá trên bước giá được xác định là 100 nghìn đồng phù hợp với quy định của nhà nước và đặc điểm của dự án.
Về hình thức đấu giá:
Tuỳ theo đặc điểm của từng khu đất và mục đích đấu giá mà UBND huyện linh hoạt trong việc lựa chọn hình thức đấu giá cho phù hợp, đảm bảo tính công bằng và cạnh tranh giữa người tham gia đấu giá, phát huy những ưu điểm của đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo hiệu quả kinh tế kỹ thuật.
Tại dự án đấu giá 5 khu đất tại ví trị xã Kim chung, Đắc sở, Dương liệu, UBND huyện đã sử dụng hình thức đấu giá theo vòng cho những ô đất. Hình thức đấu giá này đã cho phép người tham gia đấu giá lựa chọn được thửa đất phù hợp với khả năng nhất đồng thời số thu hút được những người có nhu cầu thực sự với những loại diện tích khác nhau đồng thời hình thức này đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, tránh được những tiêu cực trong quá trình đấu giá, do đó mức giá trúng đấu giá sẽ sát với giá trị thực của thửa đất và đem lại một khoản thu cho ngân sách huyện.
Hiện nay một hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khá phổ biến trên địa bàn Thành phố, đó là hình thức trả giá công khai bằng miệng. Hình thức đấu giá này đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án hơn nữa có thể mang lại nguồn thu tối đa từ đấu giá quyền sử dụng đất trong một thời gian ngắn nhất, giảm được các thủ tục không cần thiết, đảm bảo lợi ích của Nhà nước. Trong thời gian tới huyện cũng sẽ áp dụng hình thức đấu giá này để có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Xây dựng bộ quy chế đấu giá (bước 7):
Sau khi phòng tài chính và các cơ quan liên quan đã thông qua mức giá sàn cho phiên đấu giá. UBND huyện sẽ ra quyết định phê duyệt quy chế đấu giá; Lập kế hoạch tổ chức thực hiện và dự toán cho dự án đấu giá. Nếu đã có nguồn vốn lập dự toán phê duyệt (Phòng Tài chính Kế hoạch phê duyệt). Nếu chưa có nguồn vốn lập kế hoạch, dự toán xin nguồn vốn (Phòng Tài chính Kế hoạch phê duyêt. Áp dụng điều 16 Quyết định 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, quy chế đấu giá được xây dựng có các nội dung cơ bản như sau: Phạm vi điều chỉnh; Giới thiệu vị trí khu đất đấu giá (xác định diện tích khu đất, diện tích nộp tiền, các chỉ tiêu quy hoạch); Hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; Nguyên tắc đấu giá; Đơn vị tổ chức đấu giá, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tham gia thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Đối tượng tham gia đấu giá; Quyền và trách nhiệm của đơn vị tổ chức đấu giá; Quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá; Nội quy phiên đấu giá; Giá khởi điểm và bước giá; Thông báo mời tham gia đấu giá; Các quy định về phí hồ sơ và phí đấu giá; Khoản tiền đặt trước; Nội dung hồ sơ tham gia đấu giá; Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ tham dự đấu giá; Thời gian, địa điểm kiểm tra thực địa khu đất đấu giá; Thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá; Cách thức bỏ giá và cách xác định người trúng đấu giá; Quyền và trách nhiệm của người trúng đấu giá, Nộp tiền trúng đấu giá; Xử lý vi phạm; Các nội dung khác (nếu có). Đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá có trách nhiệm mời đơn vị đấu giá chuyên nghiệp được thuê để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tham gia xây dựng quy chế đấu giá.
Căn cứ vào cơ sở pháp lý trên trong phiên đấu giá, huyện Hoài đức đã xây dựng được bộ quy chế cụ thể trong quyết định số 694/QĐ-UBND ngày25 tháng 4 năm 2012 của UBND huyện Hoài Đức.
Xây dựng hồ sơ mời đấu giá, hoàn thiện và chuẩn bị tổ chức đấu giá (bước 7-13)
Đến bước này, mọi điều kiện để thực hiện một phiên đấu giá đã khá đầy đủ. Hội đồng đấu giá đi vào hoàn thiện mọi hồ sơ chuẩn bị tổ chức phiên đấu giá chính thức. Trong bước này tập hợp công việc ban chỉ đạo phải giải quyết: Nhận bàn giao
mặt bằng, hồ sơ từ phía đơn vị bàn giao đất. Nếu có vướng mắc, thiếu sót (hồ sơ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật) có văn bản gửi đơn vị bàn giao đất yêu cầu bồ sung, hoàn thiện, cam kết bàn giao. (Ban chỉ đạo đấu giá QSDĐ ký hợp đồng với đơn vị đo đạc lập phương án khôi phục mốc giới. Sau đó đơn vị đo đạc tổ chức cắm mốc giới, lập hồ sơ cắm mốc gửi Phòng Quản lý đô thị huyện xét duyệt. Phòng Quản lý đô thị huyện tổ chức bàn giao mốc giới ngoài thực địa sau khi đã phê duyệt hồ sơ cắm mốc (thành phần bàn giao gồm: Ban chỉ đạo, Phòng Quản lý đô thị, Phòng TNMT) Trong trường hợp đấu 01 ô.
Thông báo thuê đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp (trên phương tiện thông tin đại chúng. Tối thiểu 2 lần mỗi lần cách nhau 3 ngày). Thông báo gửi đến các đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp theo danh sách Sở Tư pháp cung cấp. Nếu trường hợp có nhiều tổ chức cùng đăng ký tham gia thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, BCĐ phải tổ chức đấu thầu (hình thức thầu tư vấn) áp dụng theo luật đấu thầu của nhà nước để lựa chọn tổ chức thực hiện đấu giá. Nếu trường hợp không thông báo mời đấu thầu, BCĐ có văn bản chỉ định đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp của Nhà nước thực hiện tổ chức đấu giá;
Đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp niêm yết công khai thông báo tại trụ sở cơ quan được giao nhiệm vụ đấu giá, trụ sở UBND huyện Hoài Đức, tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã (nơi có đất) và thông báo mời đấu giá trên Đài truyền thanh cấp huyện ít nhất 30 ngày trước khi mở phiên đấu giá và tối thiểu 3 lần trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng: Báo, Đài truyền hình, Đài phát thanh, Báo điện tử của Trung ương và Thành phố. Đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp có trách nhiệm lập hồ sơ mời đấu giá, nội dung thông báo mời đấu giá và nội dung hồ sơ mời đấu giá được quy định tại khoản 1,2 điều 22 Quyết định 29
Hết thời hạn thông báo, đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp bán hồ sơ đấu giá. BCĐ/hoặc tổ chức đấu giá chuyên nghiệp có trách nhiệm đưa nhà đầu tư đi xem lô đất ngoài thực địa trong thời gian theo hồ sơ mời đấu giá quy định. BCĐ có trách nhiệm kiểm tra, giám sát quá trình bán hồ sơ của đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp;
Đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức thu hồ sơ cùng khoản tiền đặt trước của nhà đầu tư trong thời hạn nộp hồ sơ (chậm nhất 5 ngày sau khi mua hồ sơ), khoản tiền đặt trước được chuyển vào tài khoản của BCĐ ngay khi hết hạn nộp
hồ sơ;
Đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ hồ sơ của nhà đầu tư cho BCĐ thực hiện việc xác định điều kiện tham gia đấu giá của các nhà đầu tư. BCĐ/hoặc tổ chức đấu giá chuyên nghiệp tổ chức họp xác định điều kiện tham gia đấu giá có sự chứng kiến của các cơ quan, ban ngành liên quan và một số người đại diện cho những người tham gia đấu giá do BCĐ/hoặc tổ chức đấu giá chuyên nghiệp chỉ định ngẫu nhiên. Sau khi thống nhất biên bản xác định điều kiện tham gia đấu giá, BCĐ thông báo công khai danh sách nhà đầu tư không đủ điều kiện tham gia đấu giá;
Trình tự lập hồ sơ đấu giá, nộp hồ sơ và xét tư cách người tham giá đấu giá:
Lập hồ sơ mời đấu giá:
Hồ sơ mời đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huyện lập và trình UBND huyện phê duyệt, một bộ hồ sơ gồm có: Thông báo mời đấu giá quyền sử dụng đất; Mẫu đơn, phiếu dự đấu giá; Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất; Quy chế về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trúng giá; Hướng dẫn người tham gia đấu giá: Giới thiệu quy hoạch khu đất, công trình hạ tầng kỹ thuật xây dựng và sơ đồ vị trí (số hiệu) các lô đất; thời gian địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét giá cùng các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, tiến độ xây dựng; 01 Phong bì đựng hồ sơ cỡ A4.
Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký mua hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất theo thời gian, địa điểm ghi trong thông báo mời đấu giá đã niêm yết công khai và thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng; Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền mua hồ sơ đấu giá tùy từng dự án do huyện đề ra phù hợp với quy định của pháp luật; và nộp một khoản tiền bảo lãnh dự đấu giá cho bên tổ chức đấu giá theo quy định của Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt và nhận 01 phiếu thu tiền bảo lãnh dự đấu giá (khoản tiền bảo lãnh dự đấu giá bằng số lô đất đăng ký tham dự đấu giá nhân với số tiền bảo lãnh cho một lô đất được quy định trong hồ sơ mời đấu giá). Theo quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có một hộ khẩu (hoặc một đăng ký kinh doanh đối với tổ chức) được mua 01 bộ hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất và được phép đăng ký mua nhiều lô đất trên cơ sở số tiền bảo
lãnh dự đấu giá tương ứng nhưng chỉ nhận được 01 phiếu dự đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ được bỏ một giá trong phiếu dự đấu giá cho tất cả các lô đất.
Một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm hồ sơ xác định tư cách người đấu giá và phiếu đấu giá gồm: đơn xin đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất ban hành: Người tham gia đấu giá phải ghi rõ họ tên, địa chỉ, số lượng lô đất đăng ký dự đấu giá và ký tên, đóng dấu (nếu là tổ chức); Bản sao có công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập (nếu là tổ chức); bản sao hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (nếu hộ khẩu bị thất lạc thì phải có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền); các giấy tờ chứng minh có việc làm ổn định, đã đóng bảo hiểm xã hội, các giấy tờ xác định có đủ điều kiện mua nhà ở Việt Nam theo quy định của pháp luật (đối với người không có hộ khẩu tại Hà Nội hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài); Phiếu thu tiền bảo lãnh dự đấu giá (bản sao).
Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong bì (khổ A4) và nộp cho Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất để kiểm tra tư cách người đấu giá.
Phiếu dự đấu giá theo mẫu in sẵn có đóng dấu treo phía trên bên trái và dấu giáp lai giữa 2 phần phiếu và cuống phiếu đấu giá là dấu của Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện, do bên tổ chức đấu giá phát cho người tham gia đấu giá đủ tư cách; có ghi rõ họ tên, số lượng lô đất xin đăng ký đấu giá và giá dự đấu giá (bằng số và bằng chữ). Số lượng lô đất đăng ký tham gia đấu giá ghi trên phiếu dự đấu giá phải trùng khớp với đơn tham dự đấu giá mà người tham dự đấu giá đã gửi cho Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ xác định tư cách và phiếu dự đấu giá được quy định trong hướng dẫn người tham gia đấu giá.
Nộp hồ sơ dự đấu giá:
Người tham gia đấu giá nộp hồ sơ cho Hội đồng quyền sử dụng đất trước thời hạn quy định trong Thông báo mời đấu giá quyền sử dụng đất để hội đồng đấu giá xác định tư cách người tham gia đấu giá trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và một số người đại diện cho những người tham gia đấu giá do Chủ tịch hội đồng đấu giá mời ngẫu nhiên. Biên bản xác định tư cách người tham gia đấu giá ghi rõ thành phần tham dự, lượng người tham gia đấu giá đủ và không đủ tư cách dự đấu giá. Đại diện các thành phần tham dự phải ký tên xác nhận nội dung biên bản. (Biên bản về kết quả xét tư cách được bảo quản theo chế độ quản lý hồ sơ mật). Chỉ
được thông báo công khai danh sách những người không đủ tư cách dự đấu giá biết.
Nộp phiếu dự đấu giá: Sau khi xác định tư cách, người tham gia đấu giá đủ tư cách được phát 01 phiếu dự đấu giá in sẵn đã được phát trước phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá có trách nhiệm ghi rõ họ tên, địa chỉ, bỏ giá (bằng số và bằng chữ) và các nội dung khác trong mẫu phiếu dự đấu giá và bỏ vào hòm kín trước sự chứng kiến của các thành phần dự phiên đấu giá.
Phiếu dự đấu giá hợp lệ là phiếu do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành và phải được ghi đầy đủ nội dung theo mẫu, họ tên, địa chỉ người tham gia đấu giá, số lượng lô đất ghi trong phiếu dự đấu giá trùng khớp với số lượng lô đất đã đăng ký trong đơn dự đấu giá mà người tham gia đấu giá đã gửi cho Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền bỏ giá cho 1 mét vuông đất ghi trong phiếu dự đấu giá được ghi cả bằng số và bằng chữ và giá bỏ phải lớn hơn giá sàn tối thiểu 01 bước giá. Trường hợp người tham dự đấu giá bỏ giá lẻ khác với bước giá được quy định trong hồ sơ mời đấu giá thì giá bỏ đó được làm tròn về chặn dưới gần nhất. Người tham gia đấu giá có đủ tư cách nhưng