TRẠNG QUẢN Lí CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.3.1. Tổng quan kinh nghiệm một số nước trờn thế giới
* Ở Trung Quốc: Trong quỏ trỡnh cụng nghiệp húa và đụ thị hoỏ, Trung Quốc đó cú một số kinh nghiệm về quản lý chuyển mục đớch sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Bảo vệ lợi ớch của nụng dõn mất đất. Trong quỏ trỡnh chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp, bảo vệ lợi ớch của nụng dõn được Trung Quốc coi trọng khụng chỉ để đảm bảo cụng bằng xó hội mà cũn là yờu cầu xõy dựng xó hội hài hoà. Nếu trong quỏ trỡnh chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp, lợi ớch nụng dõn khụng được bảo vệ tất sẽ dẫn đến xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Để giảm bớt mẫu thuẫn và tranh chấp trong thu hồi đất, giải quyết cụng ăn việc làm lõu dài cho nụng dõn mất đất, Trung Quốc đề ra cỏc biện phỏp tăng cường bảo vệ lợi ớch của nụng dõn mất đất. Trước tiờn thiết lập hệ thống bảo hiểm xó hội của nụng dõn mất đất. Điều này về cơ bản sẽ gạt bỏ được mối lo lắng của người nụng dõn, giảm bớt lực cản của người nụng dõn, giảm bớt lực cản của cụng nghiệp hoỏ và đụ thị hoỏ. Để đạt được mục đớch này, ngành bảo hiểm xó hội Nhà nước đó xõy dựng hệ thống bảo hiểm xó hội nhiều loại theo cỏc lứa tuổi khỏc nhau, thiết lập nhà dưỡng lóo, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm y tế, bảo hiểm người nghốo…. Ngoài ra Trung Quốc cũn ỏp dụng cỏc biện phỏp như: cho phộp nụng dõn tham gia cổ phần vào cỏc doanh nghiệp sử dụng đất thu hồi, bố trớ việc làm, sắp xếp điều chỉnh đất và tự lựa chọn nghề nghiệp… Để bảo vệ lợi ớch nụng dõn và giảm thấp chi phớ phỏt triển kinh tế xó hội, ngăn cấm đầu cơ đất, việc bồi thường thu hồi đất được định giỏ theo giỏ thị trường.
Bồi thường và giao đất: Áp dụng cỏc mụ hỡnh khỏc nhau cho cỏc loại hỡnh khỏc nhau.
Giao đất cho cụng trỡnh cụng cộng như cụng trỡnh chứa nước, cụng trỡnh thuỷ điện, thủy lợi….
Mặc dầu dựng đất cho cụng trỡnh cụng cộng khụng thể mang đến hiệu quả lợi ớch kinh tế trực tiếp, loại cụng trỡnh này do vốn ngõn sỏch của Nhà nước chi ra, nờn tiền bồi thường thu hồi đất lấy từ nguồn tài chớnh chủ yếu của chớnh quyền địa phương.
Trước hết cơ quan thu hồi đất phải căn cứ vào yờu cầu thiết kế cụng trỡnh, quyết định phạm vi thu hồi đất, đồng thời thụng bỏo cho mọi người biết bằng phương thức thớch hợp.
Thứ hai, căn cứ vào quy định của cỏc văn bản phỏp luật cú liờn quan, cơ quan thu hồi đất quyết định phạm vi bồi thường chuyển mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp, đồng thời tiến hành bồi thường theo giỏ thị trường. Vỡ tiền bồi thường mà gõy ra tranh cói sẽ được toà ỏn xột xử. Toà ỏn giao cho cơ quan đỏnh giỏ đất tiến hành đỏnh giỏ, trờn cơ sở đảm bảo mức sống hiện cú của nụng dõn khụng giảm xuống mà phỏn quyết. Khụng chấp nhận đối với phỏn quyết của toà ỏn nụng dõn được chống ỏn. Nhưng phỏn quyết của Toà ỏn Nhõn dõn Tối cao là phỏn quyết cuối cựng, hai bờn đều phải chấp nhận vụ điều kiện. Mụi giới của hệ thống trợ giỳp phỏp lý khụng những giỳp giải quyết được vấn đề khú nảy sinh trong thu hồi đất mà cũng bảo vệ được lợi ớch của nụng dõn.
Thứ ba, hiệp thương phương thức sắp xếp nụng dõn mất đất. Đối với nụng dõn mất đất vui lũng chấp nhận phương thức giao đất "đổi đất lấy bảo hiểm", chuyển họ từ nụng nghiệp sang phi nụng nghiệp, sau đú lấy một phần tiền bồi thường đất chuyển vào tài khoản bảo hiểm xó hội cỏ nhõn. Tham khảo tuổi về hưu của phỏp luật Nhà nước quy định, phỏt tiền bảo hiểm dưỡng lóo cho nụng dõn mất đất đạt được tiờu chuẩn về hưu. Đối với nụng dõn mất đất cũn trong độ tuổi lao động, Nhà nước sẽ đào tạo việc làm, trong thời gian chưa cú việc làm đưa họ vào bảo hiểm mức thấp của dõn đụ thị. Đối với những hộ nụng dõn khụng chấp nhận phương thức "đổi đất lấy bảo hiểm" mà cú nguyện vọng tiếp tục làm nghề nụng, nếu hộ nụng dõn mua được đất trong thời gian quy định thỡ thụng qua ngõn hàng sẽ lấy tiền bồi thường đất chi trả cho người chuyển nhượng. Nếu khụng thể mua được đất thỡ buộc
phải theo phương thức "đổi đất lấy bảo hiểm". Phải sắp xếp họ lập nghiệp ở ngoại thành hay vựng lõn cận đụ thị lớn hoặc vừa, làm cho họ triệt để chuyển đổi nụng nghiệp sang phi nụng nghiệp. Một phần trong tiền bồi thường làm quỹ bảo hiểm xó hội, do cơ quan bảo hiểm xó hội từ thành phố trở lờn phụ trỏch bảo hiểm dưỡng lóo, thất nghiệp, y tế và người nghốo…
Thứ tư, trong điều kiện kinh tế thị trường, xõy dựng cỏc cụng trỡnh chứa nước hay nhà mỏy thuỷ điện làm ảnh hưởng đến rất nhiều hộ dõn, chớnh quyền từ chủ thể đầu tư đổi sang chủ thể giỏm sỏt, tăng cường quản lý giỏm sỏt của chớnh quyền về phương thức sắp xếp bố trớ nụng dõn mất đất trong chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp đối với, khụng để vỡ mất đất mà nụng dõn nghốo trở lại.
Giao đất xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp, khu kinh tế, khu cụng nghệ cao: Xõy dựng khu kinh tế, khu cụng nghệ cao, khu chế xuất và khu cụng nghiệp với mục đớch là cải thiện mụi trường đầu tư để mời cỏc doanh nghiệp vào đầu tư. Khi thu hồi đất đó bồi thường cho họ theo giỏ thị trường chuyển quyền sử dụng đất. Sau đú căn cứ vào nguyờn tắc "ưu tiờn bảo hiểm", sau khi lấy tiền bảo hiểm xó hội khấu trừ chi trả cho nụng dõn. Nụng dõn mất đất sẽ hưởng mức bảo hiểm xó hội cựng loại tiờu chuẩn với dõn đụ thị. Cỏch làm cụ thể được ỏp dụng do ban quản lý khu kinh tế, khu cụng nghiệp hay chớnh quyền đụ thị bỏ vốn ra thành lập cụng ty phỏt triển đất khu kinh tế, khu cụng nghiệp, khu cụng nghiệp phụ trỏch giao bảo hiểm tiền dưỡng lóo một lần cho những nụng dõn mất đất đó đủ tuổi về hưu. Tiền bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế do cụng ty đú giao hàng năm. Bồi thường đất của nụng dõn và chịu tiền bảo hiểm xó hội do cụng ty phỏt triển đất phụ trỏch vừa đảm bảo được hợp lý việc bồi thường đất và tiờu chuẩn bảo hiểm xó hội, đề phũng chớnh quyền lạm dụng cụng quyền, thụng qua ngõn hàng để giải quyết vấn đề vốn lớn mà chớnh quyền một lỳc khú mà cú được. Phương thức này vừa đảm bảo được lợi ớch nụng dõn, cũng phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế của cỏc địa phương, đồng thời cú thể đỏp ứng thoả món cỏc điều kiện cơ bản chuyển mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp.
Giao đất để xõy dựng khu chung cư, làm mặt bằng xõy dựng cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh…
Chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp đối với loại này vừa phải đảm bảo lợi ớch của người nụng dõn mất đất lại phải vừa phải quỏn triệt nguyờn tắc "tăng giỏ thuộc về cụng cộng". Nhà nước phải thu hồi lợi ớch thu được do mua bỏn đất và sử dụng đất. Vỡ tăng giỏ quyền sử dụng đất khụng phải do bản thõn đất mang lại mà là do chớnh quyền xõy dựng cụng trỡnh cơ sở và phỏt triển đụ thị mang đến. Để mời nụng dõn mất đất hưởng một phần thành quả và thu lợi của cụng nghiệp húa và đụ thị hoỏ bằng cỏch thu hỳt nụng dõn mất đất tham gia cổ phần. Trừ lại một phần dựng cho chi trả đời sống và giao nộp tiền bảo hiểm xó hội, lấy phần lớn tiền của bồi thường đất dựng cho tham gia cổ phần.
Cỏc thành phố lớn phải thành lập cụng ty kinh doanh phỏt triển đất. Một mặt căn cứ vào quy hoạch thành phố tiến hành xõy dựng cụng trỡnh cơ sở, mặc khỏc tập trung thu hồi đất của nụng dõn ngoại thành. Sau khi hoàn thành cụng trỡnh cơ sở thụng qua mời thầu, đấu giỏ, treo biển niờm yết bỏn quyền sử dụng đất, lợi thu được trong quỏ trỡnh này Nhà nước, cụng ty kinh doanh và nụng dõn mất đất cựng chia nhau hưởng.
Giao đất để xõy dựng ở xa thành phố. Đối với chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp loại này, căn cứ theo nguyờn tắc giao dịch tự do, do hai bờn hiệp thương giải quyết cỏc vấn đề cú liờn quan. Nhưng giao dịch tự do cũng phải phự hợp với cỏc yờu cầu tương quan, chỉ cú sau khi đó được phộp quy hoạch đất nụng nghiệp loại này được ỏp dụng phương thức giao dịch "một đối một". Trỡnh tự của phương thức đú như sau: trước tiờn, đất thu hồi được phộp chuyển đổi mục đớch sử dụng và phự hợp với quy hoạch của địa phương. Thứ hai, đơn vị cú ý mua quyền sử dụng đất thoả thuận với hộ nụng dõn hoặc người cú quyền tài sản đất, tiến hành hiệp thương giỏ giao dịch đất, phương thức trả tiền và thời gian trả tiền… sau khi đạt được ý kiến thống nhất, hai bờn ký hợp đồng. Thứ ba, hai bờn cựng làm thủ tục chuyển nhượng đất và sang tờn.
Chỳ ý là ngành quản lý đất của chớnh quyền khụng chỉ cần thẩm tra chủ thể giao dịch và khỏch giao dịch cú phự hợp với yờu cầu quy định phỏp luật và quy hoạch khụng, mà cũn phải thẩm tra phương thức sắp xếp bố trớ nụng dõn mất đất cú thể duy trỡ được cỏch làm ăn lõu dài của họ khụng. Nếu cỏc bờn đều đỏp ứng thoả món những quy định thỡ chớnh quyền chấp nhận đơn của hai bờn. Chuyển mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp loại này cho phộp đất nụng nghiệp trực tiếp đi vào thị trường đó trao cho nụng dõn quyền lợi trực tiếp đàm phỏn với người sử dụng đất, giảm bớt được cấp phõn phối lợi ớch, khụng chỉ cú lợi cho lợi ớch của nụng dõn mà cũn cú lợi giảm được giỏ thành đất thu hồi được, ngăn chặn hoạt động đầu tư trong giao dịch đất.
Kinh nghiệm về xõy dựng và thực hiện quy hoạch
- Việc xõy dựng quy hoạch được tuõn thủ theo một quy trỡnh chặt chẽ, tuõn thủ ý kiến chỉ đạo của lónh đạo cao cấp, tận dụng triệt để ý kiến của cỏc chuyờn gia về quy hoạch và cỏc cơ quan chuyờn mụn để đảm bảo quy hoạch cú được một tầm nhỡn chiến lược dài hạn, cú tớnh khoa học cao.
- Quy hoạch sau khi được phờ duyệt sẽ mang tớnh phỏp lý cao, việc điều chỉnh quy hoạch phải tuõn thủ một quy trỡnh phức tạp và nghiờm ngặt nhằm hạn chế những thay đổi so với quy hoạch ban đầu.
- Việc triển khai dự ỏn tuõn thủ theo quy trỡnh chặt chẽ từ phờ duyệt thiết kế quy hoạch, giỏm sỏt quỏ trỡnh thi cụng và nghiệm thu cụng trỡnh để đảm bảo phự hợp với quy hoạch chung. Trong quỏ trỡnh xõy dựng cụng trỡnh, Nhà nước thể hiện rừ chức năng hỗ trợ, tư vấn thiết kế, xõy dựng cụng trỡnh, giỏm sỏt thường xuyờn việc xõy dựng cụng trỡnh.
- Việc quản lý quy hoạch được thực hiện trờn cơ sở hệ thống thụng tin, cơ sở dữ liệu về quy hoạch với toàn bộ cỏc thụng số của quy hoạch, quỏ trỡnh triển khai, điều chỉnh quy hoạch, kiểm soỏt được một cỏch nhanh và chớnh xỏc việc thực hiện quy hoạch, vừa hạn chế được tiờu cực trong quỏ trỡnh quản lý quy hoạch.
- Đào tạo đội ngũ cỏn bộ cú năng lực, trỡnh độ chuyờn mụn thuần thục vận hành bộ mỏy quản lý quy hoạch.
- Cỏc cấp, cỏc ngành, doanh nghiệp và nhõn dõn cú nhận thức đỳng đắn và sõu sắc về tầm quan trọng của quy hoạch và cú ý thức tuõn thủ quy hoạch.
- Quỏ trỡnh quản lý quy hoạch đũi hỏi phải giải quyết hài hũa lợi ớch của nhà đầu tư và lợi ớch của Nhà nước sao cho vẫn đảm bảo tớnh đỳng đắn, khoa học của quy hoạch trong khi vẫn tụn trọng lợi ớch của nhà đầu tư.
- Vấn đề quy hoạch, sử dụng đất phục vụ cho phỏt triển cỏc đặc khu kinh tế được Chớnh phủ Trung Quốc triển khai quyết liệt, đặc biệt là cụng tỏc đền bự, trưng thu đất. Cụng tỏc tổ chức đền bự, giỏ đền bự, kế hoạch đền bự được Nhà nước phờ chuẩn và thực hiện thống nhất. Việc đền bự được triển khai dưới hỡnh thức thỏa thuận và cưỡng chế.
- Tại Trung Quốc, việc trưng thu đất, quy hoạch, đấu thầu, đấu giỏ đất đai đều do Nhà nước đứng ra thực hiện và kiểm soỏt. Vỡ vậy, trỏch nhiệm đảm bảo đời sống, việc làm cho người dõn mất đất thuộc về Nhà nước. Quy định này đó hạn chế được tỡnh trạng mõu thuẫn, khú giải quyết giữa nhà đầu tư và người dõn và thể hiện rừ vai trũ tớch cực của Nhà nước trong vấn đề sử dụng đất đai.
Những kinh nghiệm của Trung Quốc cú thể ỏp dụng tại Việt Nam về vấn đề xõy dựng và triển khai quy hoạch.
Cú thể thấy rằng cỏc bước xõy dựng, triển khai quy hoạch khụng cú sự khỏc biệt nhiều giữa Trung Quốc với Việt Nam. Tuy nhiờn, so với Việt Nam, Trung Quốc đó triển khai cỏc bước xõy dựng và thực hiện quy hoạch ở một trỡnh độ cao hơn, thể hiện ở cỏc mặt cụ thể sau:
- Việc triển khai xõy dựng và thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được tiến hành một cỏch nghiờm ngặt hơn: lấy ý kiến rộng rói của cỏc chuyờn gia hàng đầu trong lĩnh vực quy hoạch và tiếp thu được những ý kiến đú để nõng cao chất lượng quy hoạch; quỏ trỡnh triển khai cú sự giỏm sỏt chặt chẽ của cơ quan quản lý quy hoạch trong từng khõu xõy dựng và thực hiện quy hoạch; hệ thống thụng tin quy hoạch được cập nhật đầy đủ, cỏc bước xõy dựng, triển khai đều được ghi lại bằng hệ thống phần mềm tự động húa đảm bảo hạn chế tiờu cực.
- Nhận thức, ý thức cao của cỏc cấp quản lý Nhà nước, của cỏc doanh nghiệp và người dõn về vai trũ, tầm quan trọng của quy hoạch và chấp hành quy hoạch.
- Đào tạo được một đội ngũ cỏn bộ quy hoạch cú trỡnh độ và trỏch nhiệm cao để thực hiện cụng tỏc quản lý Nhà nước về quy hoạch.
- Xõy dựng một quy trỡnh điều chỉnh Quy hoạch rất chặt chẽ, để hạn chế việc điều chỉnh quy hoạch, chỉ điều chỉnh quy hoạch khi thực sự cần thiết.
- Chế tài xử phạt vi phạm quy hoạch nghiờm minh.
* Ở Singapore: Singapore cú chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đú chấp nhận sở hữu tư nhõn về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số cũn lại do tư nhõn chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuõn thủ theo cỏc chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định
- Quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch
Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phỏt triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và cú 3 loại quy hoạch chớnh, tiến hành theo từng bước:
(1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng: định hướng phỏt triển cỏc khu chức năng, trong đú xem xột cỏc yếu tố như hướng phỏt triển; cơ cấu diện tớch, mối tương quan giữa cỏc khu chức năng (cũn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định hướng cú giỏ trị trong 10 năm. Quy hoạch tổng mặt bằng cỏc tỉnh ở Việt Nam đang tiến hành tương tự loại quy hoạch định hướng này.
(2) Quy hoạch tổng thể cú thời hạn thực hiện trong 05 năm, dựa trờn quy hoạch định hướng để xõy dựng cỏc nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dõn cư theo cỏc tỷ lệ khỏc nhau. Quy hoạch tổng thể được cụng bố cụng khai rộng rói cho mọi người dõn tham gia gúp ý chỉnh sửa và cụng bố chớnh thức để thực hiện.