Chương 3. THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI
3.3. Phân tích nguyên nhân, hạn chế trong giải quyết vấn đề nhà ở cho người
3.3.1. Môi trường chính sách vĩ mô còn nhiều bất cập
Những năm qua, chính quyền trung ương đã ban hành nhiều chính sách liên quan đến giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động làm việc các KCN tại khu vực này.
Chẳng hạn, Nghị định 29/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 3 năm 2008 về “Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế” đã nêu rõ trình tự, thủ tục thành lập khu công nghiệp và khu kinh tế, cũng như các cơ chế chính sách đối với phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế. Trong nghị định này, việc xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc các KCN, KCX, KKT được xác định như một trong 6 hợp phần ưu đãi của nhà nước đối với khu vực này. Nghị định ghi rõ “Chi phí đầu tư xây dựng, vận hành hoặc thuê nhà chung cư và các công trình kết cấu hạ tầng xã hội phục vụ cho công nhân làm việc tại khu công nghiệp, khu kinh tế là chi phí hợp lý được khấu trừ để tính thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp có dự án đầu tư các KCN, khu kinh tế” [18].
Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP, ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về
“Một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị” ghi rõ: (1) Dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để cho thuê, theo phương thức xã hội hóa; (2) Khi được giao làm chủ đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp, Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở công nhân (Chủ đầu tư cấp I) [19].
Trong nghị quyết này, Chính phủ ghi rõ: (i) đối với các khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành, chủ đầu tư dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải tổ chức xác định nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, đồng thời tổ chức lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân gắn với khu công nghiệp đó. Sau khi đầu tư xong cơ sở hạ tầng khu nhà ở công nhân, Chủ đầu tư cấp I có thể tự đầu tư xây dựng nhà ở hoặc chuyển giao đất, cho thuê đất đã có hạ tầng để các doanh nghiệp sản xuất các KCN, các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở (Chủ đầu tư cấp II) đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho công nhân thuê. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng khu nhà ở công nhân được phân bổ vào giá thuê đất tại khu công nghiệp; (ii) đối với các khu công nghiệp đã hình thành, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất mới hoặc sử dụng quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn (nếu phù hợp với quy hoạch) để giao cho Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương, hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, hoặc doanh nghiệp sản xuất các KCN, hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê.
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi quy hoạch khu nhà ở công nhân có thể cho phép sử dụng một phần quỹ đất để xây dựng nhà ở thương mại, tạo nguồn bù đắp chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khu nhà ở công nhân.
Bên cạnh việc xác định diện tích ở tối thiểu cho người lao động trong các khu nhà ở tại các KCN (5 m2/người), Nghị định cũng xác định mức giá cho thuê nhà, cũng như những hỗ trợ về thuế, hỗ trợ tín dụng, cung cấp mẫu thiết kế xây dựng nhà ở, hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật... đối với các đơn vị tham gia cung ứng dịch vụ nhà ở cho lao động làm việc các KCN.
Những quy định trên đây được cụ thể hơn trong Quyết định số 66/2009/QĐ- TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê [20]. Tại quyết định này, Chính phủ quy định mô hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở công nhân khu công nghiệp là: 1). Ban Quản lý KCN của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở công nhân (Chủ đầu tư cấp I). Chủ đầu tư dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải tổ chức xác định nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, đồng thời tổ chức lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân gắn với KCN đó; 2). Sau khi đầu tư xong cơ sở hạ tầng khu nhà ở công nhân, Chủ đầu tư cấp I có thể tự đầu tư xây dựng nhà ở hoặc chuyển giao đất đã có hạ tầng để các doanh nghiệp sản xuất trong KCN, các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở (Chủ đầu tư cấp II) đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho công nhân thuê (Điều 2).
Về quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người lao động các KCN, Chính phủ cũng quy định rõ:
1). Đối với các KCN đang trong giai đoạn hình thành, Chủ đầu tư cấp I tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu nhà ở công nhân KCN. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở công nhân được phân bổ vào giá thuê đất tại KCN.
2). Đối với các KCN đã hình thành được bố trí theo nguyên tắc sau: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất mới để giao Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN, doanh nghiệp sản xuất trong KCN hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân KCN thuê. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương; b) Sử dụng quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn để giao cho các chủ đầu tư được nêu tại điểm a khoản 2 Điều này đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân KCN thuê, nếu quỹ đất đó phù hợp với quy hoạch; c) Giao doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp tổ chức lập quy hoạch khu nhà ở công nhân và làm chủ đầu tư dự án nhà ở công nhân KCN. Khi phê duyệt quy hoạch khu nhà ở công nhân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép sử dụng một phần quỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại, tạo nguồn bù đắp chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu nhà ở công nhân (Điều 3).
Bên cạnh việc tuân thủ chính sách chung của nhà nước, chính quyền địa trên địa bàn một số tỉnh Bắc Trung bộ còn có các chính sách cụ thể trong giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động làm việc các KCN. Chẳng hạn, theo công văn số 882/UBND-CN ngày 21/02/2012 của UBND tỉnh Nghệ An chỉ đạo Ban quản lý KKT Đông Nam khẩn trương nghiên cứu, lập báo cáo đầu tư, lấy ý kiến các ngành, tổ chức xã hội liên quan để trình UBND tỉnh phê duyệt dự án thí điểm xây dựng nhà cho công nhân tại KCN Nam Cấm và KCN Bắc Vinh.
Tại Nghị định số 164/2013/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2013 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của
Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế, điều 21c.
Phát triển nhà ở cho người lao động khu công nghiệp, khu kinh tế cũng quy định rõ “1. Nhà nước khuyến khích hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để cho các đối tượng là người lao động tại các khu công nghiệp thuê. 2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê quy định tại khoản 1 Điều này phải đảm bảo tiêu chuẩn về diện tích, chất lượng công trình, mỹ quan, an toàn và môi trường. 3. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi để người lao động sử dụng các dịch vụ y tế, văn hóa, xã hội trên địa bàn. 4. Quy hoạch nhà ở cho người lao động khu công nghiệp gắn liền với quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy hoạch và bố trí quỹ đất ở vị trí phù hợp để các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người lao động các KCN. Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho dự án xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải báo cáo cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư phương án giải quyết nhà ở cho người lao động khu công nghiệp. 5. Đối với các khu công nghiệp có khó khăn về nhà ở cho người lao động, căn cứ vào điều kiện cụ thể, trên cơ sở kiến nghị của nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp để dành một phần diện tích đất khu công nghiệp đã được giải phóng mặt bằng cho việc đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội cho người lao động sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và thực hiện thủ tục điều chỉnh diện tích quy hoạch khu công nghiệp theo quy định.
Trong trường hợp khu vực quy hoạch phát triển nhà ở nằm cạnh khu công nghiệp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp gắn với quy hoạch xây dựng khu nhà ở cho người lao động khu công nghiệp. Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn cụ thể Điều này” [22].
Tuy vậy, trong lĩnh vực này, việc thực thi chính sách của các địa phương này cũng còn nhiều bất cập. Cụ thể như, việc phê duyệt thành lập các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, chưa gắn với quy hoạch và dành quỹ đất để xây dựng nhà ở và
các công trình văn hóa - xã hội cho người lao động đến làm việc trong khu vực này.
Những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp dự định xây dựng nhà ở cho người lao động, nhưng không có quỹ đất.
Bảng 3.21. Nhận định của doanh nghiệp, người lao động và cán bộ quản lý về môi trường chính sách với nhà cho thuê hiện nay
Điểm đánh giá từ 1 đến 5, trong đó 5 là cao nhất
1. Mức đầy đủ của hệ thống các văn bản luật
pháp, cơ chế chính
sách liên quan đến giải quyết vấn đề nhà
ở cho người lao
động
2. Mức đồng bộ của
hệ thống các văn bản
luật pháp, cơ chế chính sách
liên quan đến giải quyết vấn
đề nhà ở cho người lao động
3. Mức hợp lý của hệ thống các
văn bản luật pháp,
cơ chế chính sách
liên quan đến giải quyết vấn
đề nhà ở cho người lao động
4. Tính khả thi của hệ thống các văn bản luật pháp,
cơ chế chính sách
liên quan đến giải quyết vấn
đề nhà ở cho người lao động
5. Tác dụng kích thích của các cơ chế chính
sách khuyến
khích doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người
lao động 1. Doanh Nghiệp
Doanh nghiệp tư nhân 2,75 2,50 2,50 2,50 2,50
Công ty TNHH 2,76 2,14 2,33 2,05 2,10
Công ty cổ phần 2,54 2,17 2,21 2,17 2,33
Doanh nghiệp
nhà nước TW 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00
Doanh nghiệp FDI 3,00 2,80 3,40 3,40 2,40
2. Người lao động
Nam 2,68 2,48 2,45 2,49 2,18
Nữ 2,63 2,54 2,53 2,38 2,25
Chưa có gia đình 2,81 2,94 2,71 2,83 2,46
Có gia đình 2,36 2,64 2,43 2,35 2,34
Theo tỉnh 2,74 2,72 2,68 2,77 2,79
Ngoại tỉnh 2,47 2,54 2,26 2,43 2,37
3. Cán bộ quản lý Cán bộ quản lý nhà ở cho thuê quận huyện,
xã phường 2,56 2,39 2,59 2,59 2,50
Cán bộ quản lý nhà ở
cho thuê cấp tỉnh 3,07 3,03 3,04 3,15 2,95
Cán bộ thuộc BQL KCN 3,16 3,12 3,16 2,56 2,72
Nguồn: Kết quả điều tra của tác giả, năm 2014
Mặt khác, việc xây nhà ở cho NLĐ các KCN thiếu đồng bộ với việc xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, bưu điện, chợ, siêu thị... Tình trạng này dẫn đến hiện tượng là một số khu nhà đã được xây dựng hoàn chỉnh, nhưng NLĐ không muốn vào ở, vì quy hoạch, thiết kế và quản lý không phù hợp với đặc thù sinh hoạt, làm việc.
Do hiện nay chưa có quy định bắt buộc các KCN phải cung cấp nhà ở cho người lao động, chính quyền trung ương, địa phương mới chỉ đưa ra một số chính sách ưu đãi, khuyến khích để các doanh nghiệp các KCN thực hiện hoạt động này.
Các chính sách khuyến khích hiện hành đối với đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động các KCN về miễn, giảm tiền thuê đất, về thuế thu nhập doanh nghiệp…
vẫn chưa đủ mạnh, khó thực hiện, chưa đủ sức tác động đến các doanh nghiệp, khiến họ quan tâm thỏa đáng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động các KCN. Chính vì vậy, giải quyết vấn đề nhà ở đối với người lao động làm việc các KCN còn gặp nhiều khó khăn.
Nhận định của các đối tượng được điều tra, dù người lao động làm việc các KCN, từ phía các đơn vị sử dụng lao động (ngoại trừ là doanh nghiệp nhà nước) hay đội ngũ quản lý có liên quan đến các KCN một lần nữa khẳng định sự hỗ trợ để giải quyết nhà ở cho người lao động làm việc tại các KCN trên địa bàn một số tỉnh Bắc Trung bộ của chính quyền hay chủ sử dụng là dao động xung quanh mức trung bình, trong đó nhận định của nhóm đối tượng được điều tra là doanh nghiệp (ngoại trừ là doanh nghiệp nhà nước) và người lao động đánh giá môi trường luật pháp hiện hành thấp hơn hẳn so với nhóm đối tượng được điều tra là cán bộ quản lý cấp tỉnh và cán bộ quản lý các KCN. Xem Bảng 3.21.