IV. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.2.6. Chính sách đất đai
Đối với UBND các tỉnh khi chỉ đạo xây dựng quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội tại địa phương, quy hoạch chi tiết để phát triển các khu kinh tế, khu đô thị và khu dân cư mới, phải dành quỹ đất để xây dựng Chợ. Một mặt, bảo đảm nhu cầu hiện tại, mặt khác, phù hợp với sự gia tăng của các dự án đầu tư và mở rộng quy mô hoạt động của các loại hình Chợ trong tương lai. Từng địa phương cần công bố kịp thời và công khai khung giá thuê đất cho từng khu vực tạo điều kiện cho các nhà đầu tư lựa chọn; đồng thời tuyên truyền rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng về thông tin liên quan đến các dự án phát triển Chợ được phê duyệt. Các cơ quan có chức năng cần thông báo, hướng dẫn cụ thể và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến các thủ tục thuê đất, giao đất và giao quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư Chợ.
Có giải pháp và chính sách tích cực, đồng bộ trong việc giải phóng mặt bằng, di dân tái định cư nhằm tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư khi xây dựng Chợ trên địa bàn. Việc giải phóng mặt bằng cho các dự án tốn nhiều thời gian, nguồn nhân lực, nguồn vốn, thông thường các chủ thể đầu tư khó có thể tự làm mà cần có sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng cùng phối hợp thực hiện. Với các dự án đầu tư nhỏ và việc giải phóng mặt bằng đơn giản hơn thì cơ quan chức năng có thể giao cho chủ đầu tư tự làm. Với những dự án lớn, việc giải phóng mặt bằng khó khăn thì các cơ quan chức năng phải hỗ trợ chủ đầu tư bằng các biệp pháp khuyến khích di dời, hỗ trợ vốn hay dùng các biện pháp cưỡng chế. Với các dự án lớn, Nhà nước có thể đầu tư xây dựng cơ sở Chợ rồi bán lại cho các chủ đầu tư hay cho chủ đầu tư thuê. Trên cơ sở quy hoạch Chợ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp trong nước đầu tư phát triển Chợ. Điều này sẽ giúp khắc phục tình trạng tại một số địa phương, nhiều doanh nghiệp trong nước xin đất
90
xây dựng Chợ không được giải quyết nhưng lại dành quỹ đất này cho doanh nghiệp nước ngoài hoặc cho mục đích sử dụng khác.
Tùy theo điều kiện của từng địa phương, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể thực hiện một số chính sách đất đai cụ thể của tỉnh đối với nhà đầu tư xây dựng Chợ như sau:
- Cho phép nhà đầu tư tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phát triển Chợ trên địa bàn tỉnh phù hợp với qui hoạch được phê duyệt thì được miễn nộp tiền sử dụng đất (nếu đất đó không phải chuyển mục đích).
- Nếu nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, có thu tiền sử dụng đất (trường hợp đất do Nhà nước quản lý và không thuộc diện đấu giá đất) để đầu tư xây dựng, kinh doanh, khai thác Chợ phù hợp với qui hoạch được duyệt thì giảm tiền sử dụng đất (mức độ giảm tuỳ theo địa phương và loại hình, cấp độ Chợ).
- Trong trường hợp có dự án phát triển Chợ theo qui hoạch được duyệt và công bố công khai nhưng chỉ có một nhà đầu tư xin giao đất hoặc xin thuê đất để thực hiện dự án thì tuỳ theo từng dự án cụ thể, Hội đồng thẩm định sẽ trình UBND tỉnh quyết định giá đất giao hoặc cho thuê trên cơ sở khung giá đất được UBND tỉnh công bố hàng năm.
- Nếu nhà đầu tư Chợ chọn hình thức thuê đất thì thời hạn cho thuê đủ độ dài cần thiết để nhà đầu tư có thể hoàn vốn đầu tư. Riêng đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào Chợ nông thôn đồng bằng thì thời hạn thuê đất có thể dài hơn các dự án khác và được xem xét gia hạn sử dụng đất nếu chủ đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành đúng pháp luật về đất đai;
- Nhà đầu tư Chợ có thể được xem xét miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản và những năm kế tiếp theo dựa trên nguyên tắc: khu vực nông thôn đồng bằng được miễn nộp tiền thuê đất với thời gian dài hơn so với khu vực đô thị.
91
- Nhà đầu tư Chợ được thuê diện tích đất đã đền bù và giải phóng xong mặt bằng (thời hạn thuê cụ thể tuỳ theo từng địa phương và từng loại hình, cấp độ Chợ). Khi đến hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với qui hoạch sử dụng đất và các qui hoạch khác đã được phê duyệt.
- Đối với Chợ thuộc địa bàn nông thôn miền núi, hải đảo và vùng đồng bào dân tộc thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất.
- Các huyện, thị xã căn cứ Quy hoạch phát triển mạng lưới Chợ, chỉ đạo các xã, phường, thị trấn dành quỹ đất để xây dựng Chợ; bố trí vị trí, địa điểm, diện tích Chợ phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu trước mắt và khả năng mở rộng quy mô của từng loại Chợ trong giai đoạn sau.