Để tìm hiểu về khủng hoảng thị trường BĐS Mỹ, ta bắt đầu từ nguyên nhân gây tăng trưởng quá nóng trên thị trường này. Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau cuộc tấn công khủng bố 11/9, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thối, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên NH. Chỉ trong khoảng thời gian ngắn từ tháng 5/2001 đến tháng 12/2002, lãi suất liên NH đã giảm 11 đợt, từ mức 6,5% xuống chỉ còn 1,75% nhằm thúc đẩy tăng trưởng, mức lãi suất danh nghĩa này đã tạo ra lãi suất thực âm. TD thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực BĐS và ngành xây dựng, làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh đó, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay dễ dãi, kể cả cho các đối tượng là người nhập cư bất hợp pháp có hạng mức tín nhiệm dưới chuẩn vì ỷ lại vào sự bảo đảm ngấm ngầm từ phía chính phủ. Thêm vào đó, trong những năm cuối cùng của nhiệm kỳ, chính quyền Bill Clinton đã ban hành một đạo luật tái phát triển cộng đồng, tập trung vào mục tiêu XH là giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hai yếu tố này đã thúc đẩy dân chúng vay tiền NH mua nhà. Hậu quả là việc cho vay và đi vay diễn ra ồ ạt suốt gần 3 năm từ 2002 đến 2005, nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới việc đẩy giá nhà đất lên cao, hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để khơng. Thời điểm này tổng giá trị tích lũy các khoản TD nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ USD (Nguồn: State Street
Global Advisors). Cũng trong năm 2005 này, thị trường nhà ở đã bắt đầu tự điều chỉnh. Điều này khiến cho giá nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các CK đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO), nợ có thế
chấp được bảo đảm (MCO) giảm theo. Trong năm này bong bóng nhà ở phát triển tới
mức cực đại và vỡ. Từ quý 4/2005 đến quý 1/2006, giá trị nhà ở trung bình giảm
3,3%. Rủi ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng TD nhà ở thứ cấp nổ ra vào tháng 5/2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như các tổ chức tài chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ. Tiếp theo đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8/2007 khi đến lượt những công cụ ĐT kết cấu (SIV) và các thể chế mục đích đặc biệt (SPV) cũng sụp đổ, sau đó phát triển thành khủng hoảng tài chính tồn cầu từ tháng 9/2008 sau khi hàng loạt tổ chức tài chính khổng lồ sụp đổ (Nguồn: IMF World Economic Outlook 10/2009)