trường BĐS, chính phủ đã có một số giải pháp nhằm giúp thị trường BĐS phát triển
ổn định:
¾ Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ: Thuế vẫn luôn là công cụ được xem là hữu hiệu nhất để hạn chế đầu cơ. Bộ Xây dựng đã đề nghị điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất (hoặc xây dựng Luật thuế BĐS) theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân (trước mắt ở đơ thị) sở hữu nhiều tài sản nhà đất nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Trường
hợp tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu
nhập thì BĐS đó khơng bị đánh thuế luỹ tiến. Giảm mức thuế chuyển nhượng xuống 1% và không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhượng BĐS với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập DN.
Ngày 17/6/2010 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thơng qua Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp với việc tăng mức thuế nhà đất từ 0,06 lên 0,2% và bắt đầu có hiệu
lực từ 1/1/2012. Như vậy, với việc đánh thuế đất phi nông nghiệp để hạn chế đầu cơ, rất có thể lại xảy ra hiện tượng các nhà đầu cơ đổ xô vào thị trường nhà ở, căn hộ vì hai diện này hiện vẫn chưa được xét đến trong diện chịu thuế. Vì thế, trong trung và dài hạn, cần tiếp tục đưa nhà ở vào diện chịu thuế nhưng cần phải tính tốn thật kỹ để tránh gây thiệt hại cho những người có thu nhập thấp mà chưa có sở hữu nhà. Bởi vì
trên thực tế, hiện tượng đầu cơ không chỉ xảy ra với đất mà rất nhiều nhà đầu cơ sở
hữu từ 2 căn nhà trở lên, trong đó căn thứ 2 phục vụ mục đích đầu cơ nhiều hơn.
¾ Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch các thơng tin để ổn định thị trường: Bộ
Xây dựng vừa ban hành Thơng tư số 20 hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS tại 4 TP lớn là Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Cần
Thơ. Đây được coi là cách để kìm cương thị trường nhà đất vốn luôn bất kham. Các
loại BĐS được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm: BĐS để bán, chuyển
nhượng là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền; BĐS để cho thuê là văn phịng... Theo đó, căn hộ chung cư là căn hộ thuộc các chung cư được phân hạng theo quy định hiện hành (gồm chung cư hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4); nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở (không phải là căn hộ chung cư) được hình thành tại các khu phố, các khu dân cư hiện hữu, các khu đô thị mới và các dự án nhà ở; đất nền là đất dùng cho mục đích ở, được hình thành trong các khu đô thị mới, các dự án nhà ở và đất hiện hữu trong các khu phố, khu dân cư; văn phịng là diện tích sàn của cơng trình sử dụng cho mục đích làm việc. Thời điểm gốc được lựa chọn để xây dựng chỉ số là từ quý 1/2011. Các chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS sẽ được công bố công khai hằng quý và hằng năm. Phương pháp tính tốn chỉ số dựa trên tình hình giao dịch thực tế giữa người dân với nhau ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thể trong các đô thị chứ không phải giá do chủ ĐT các dự án ấn định. Ngồi ra, cịn tính tới biến động giá của các BĐS tương tự theo thời gian, cũng có thể sẽ có chỉ số cho từng phân khúc thị trường như nhà cao cấp, nhà trung bình hay căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, văn phòng, khách sạn...Trước mắt, sẽ thí điểm tại 4 đơ thị lớn, sau đó khuyến khích các tỉnh, TP khác áp dụng để xác định và công bố các chỉ số đánh giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị trường BĐS tại địa phương.
Rõ ràng rằng minh bạch hố thơng tin là rất quan trọng. Một số dự án BĐS hiện nay khi thông tin đến được với người mua thực sự thì đã khơng cịn là giá gốc, thay vào đó người tiêu dùng phải trả chênh lệch rất lớn. Điều này chủ yếu là do có sự móc nối giữa nhà đầu cơ và người nắm giữ thơng tin về dự án. Vì vậy, việc Thơng tư số 20 ra đời là một động thái tích cực của Chính phủ trong bước đầu của lộ trình minh bạch hóa thơng tin thị trường. Hy vọng đây sẽ là bước ngoặc giúp người tiêu dùng có được nhiều sự lựa chọn và giúp điều tiết cung cầu tốt góp phần thúc đẩy thị trường BĐS VN phát triển lành mạnh và ổn định.
¾ Chính phủ cơng bố gói ĐT về nhà ở XH cho thị trường BĐS: Đầu năm 2009,
Chính phủ đã cơng bố gói ĐT trị giá 2.500 tỷ đồng về nhà ở XH cho thị trường BĐS với hy vọng “gói ĐT vào thị trường nhà ở XH sẽ có tác động như một cú hích lớn của
Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Giải quyết tốt nhà ở cho người lao động là một biểu hiện rất cụ thể của định hướng XH chủ nghĩa trong nền kinh tế thị trường của nước ta .Việc xây 17 nghìn căn nhà ở XH mang ý nghĩa giải quyết vấn đề an sinh XH về nhà ở nhiều hơn là kích cầu nhằm bình ổn và phát triển thị trường BĐS, tuy nhiên giải pháp này cũng góp phần bình ổn cung - cầu trong khu vực nhà ở cao cấp vốn đang mất cân đối giữa cung thật với cầu ảo do đầu cơ nhà đất tạo nên. Biện pháp kích cầu nhà ở XH có tác dụng đưa giá nhà đất về mức hợp lý so với thu
nhập của người lao động, thị trường nhà ở - đất ở sẽ phát triển bền vững hơn. Tuy
nhiên thực tế thì chỉ một năm sau khi được chia, 80% đã bán hết. Điều này dẫn đến
một kết quả không mong muốn là nhà ở XH được ngân sách chi tiền lẽ ra phải dành cho người nghèo, cho sinh viên ở, nhưng thực tế phần lớn lại rơi vào tay những người nhiều tiền, đồng thời tạo ra một lĩnh vực kinh doanh mới cho những nhà ĐT thứ cấp. Thêm một hạn chế nữa của loại hình ĐT này là khâu lập thủ tục và hồ sơ xin vay vốn. Theo quy định để vay được vốn ưu đãi này, DN phải có xác nhận về thời điểm và giá bán. Nhưng giá bán thì chỉ mới có hướng dẫn và để được phê duyệt thì phải mất một khoảng thời gian. Điều này làm cản trở “vịng quay vốn” của DN, từ đó tác động lên giá bán căn hộ. Mãi tới gần đây, những cản trở này mới phần nào được tháo gỡ. Ngày 16/8/2010, Hà Nội đã ban hành Quyết định số 34/2010/UBND, trong đó quy định khá
cụ thể về điều kiện, tiêu chuẩn đối tượng được mua nhà ở XH…Quyết định trên của
Hà Nội đã đưa ra các tiêu chí phù hợp và phân biệt rõ các đối tượng có thu nhập thấp giúp cho những người có mức thu nhập chưa cao có thể tiếp cận về nhà ở và phục vụ
các đối tượng thực sự khó khăn về nhà ở. Đồng thời góp phần thuận lợi để nhà ĐT
vẫn đạt được mục đích kinh doanh của mình khi tham gia hưởng ứng những chính sách an sinh XH của Chính phủ.
¾ Chính phủ có những chế độ thơng thống hơn về sở hữu nhà ở, đất ở đối với
Việt kiều, người nước ngoài: Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung điều 126 của
Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thơng qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18/6/2009. Theo đó, người VN định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại VN, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về ĐT về phân khúc nhà ở. Đây là một sự kiện tác động tích cực đến nền kinh tế, thứ nhất sẽ khuyến khích nhà
ĐT nước ngồi vào VN, góp phần thúc đẩy làn sóng ĐT trong tương lai vì tạo điều kiện về chỗ ở ổn định cho họ và gia đình; thứ hai là góp phần làm cho thị trường BĐS sôi động hơn do tăng cầu cho thị trường, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở cao cấp sẽ tăng mạnh. Người VN ở nước ngoài được mua sở hữu nhà ở tại VN được xem là một yếu tố khuyến khích được các đối tượng này tham gia ĐT và làm việc lâu dài tại VN.
Trong khi đó, các DN kinh doanh BĐS cũng hy vọng đây là một yếu tố thúc đẩy sự
phát triển thị trường BĐS sơi động hơn. Thực ra chính sách về nhà ở đối với người VN ở nước ngồi đã có từ lâu, trong q trình thực hiện thì gặp nhiều khó khăn do khơng phù hợp với thực tế, thủ tục phức tạp, chồng chéo. Cụ thể, năm 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định 81/2001/NĐ-CP cho phép 4 đối tượng Việt kiều được mua
nhà tại VN. Sau đó, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/7/2006 tiếp tục mở rộng đối
tượng Việt kiều được mua nhà và quy định rõ quyền sở hữu nhà ở tại VN của người VN định cư ở nước ngoài tại Điều 126. Với chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài làm ăn sinh sống tại VN, đầu năm 2007, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng dự thảo chính sách về nhà ở cho người nước ngồi trên ngun tắc khuyến khích mua nhà ở VN. Rút kinh nghiệm, đề án cho phép người nước ngoài mua nhà lần này đã dự kiến mọi quy định về thủ tục (chẳng hạn như những giấy tờ để chứng minh
thuộc các đối tượng được mua nhà sẽ bao gồm: hộ chiếu hợp lệ do cơ quan nước
ngoài cấp, giấy chứng nhận ĐT, thư mời của cơ quan có thẩm quyền của VN, xác
nhận thời gian sinh sống tại VN của cơ quan có thẩm quyền…) sẽ được quy định ngay
trong nghị định mà khơng cần phải có hướng dẫn. Thực ra, kể từ năm 2007 người
nước ngoài đã được quyền tham gia hầu hết các hoạt động ĐT kinh doanh BĐS nhà ở tại VN. Việc xây dựng cơ chế mới về nhà ở cho người nước ngoài là một bước tiếp theo hoàn thiện các quy định nhà ở cho người nước ngoài.
Mới đây nhất, ta có Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành luật Nhà ở. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 8/8/2010, thay thế nghị
định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ. Nghị định này cho phép
người VN định cư ở nước ngoài được tạo điều kiện hơn nếu muốn mua nhà tại VN.
Thời hạn sở hữu nhà của người VN định cư ở nước ngoài là ổn định, lâu dài. Ngoài nội dung liên quan đến nhà ở cho Việt kiều, nghị định 71 còn quy định chi tiết về sở
hữu, quản lý sử dụng nhà ở bao gồm nhà chung cư, biệt thự tại đô thị; giao dịch về nhà ở; quyền sở hữu nhà ở tại VN của người VN định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quản lý Nhà nước về nhà ở.
Nghị định mở rộng đối tượng mua và sở hữu nhà là phù hợp với thực tiễn phát
triển, mở rộng của cộng đồng VN ở nước ngồi. Chính sách mở cho người VN định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà là theo quy luật tất yếu. Nó phù hợp với bối cảnh nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, theo điều kiện hội nhập WTO và là sự thể hiện thiết thực tinh thần Nghị quyết 36 của Bộ Chính trị tạo điều kiện cho kiều bào gắn bó với quê hương, đất nước.
Tuy nhiên, chính sách thống đến đâu cũng phải phù hợp với tư duy, thực tiễn phát triển kinh tế - XH của đất nước. Khi thực hiện chính sách, phải tính tốn được sự tác động của nó tới thị trường BĐS trong nước. Liệu có xảy ra tình trạng đầu cơ khi lượng
kiều hối chảy ồ ạt vào VN. Và trong trường hợp giá nhà đất lên cao, liệu người thu
nhập thấp trong nước có điều kiện mua nhà nữa khơng? Đó là chưa kể khơng phải
người VN định cư ở nước ngồi nào cũng giàu có, sẵn tiền mua nhà hay thị trường
BĐS VN sẽ trở thành nơi rửa tiền của tội phạm quốc tế... Đây là bài toán mà các nhà quản lý phải cân nhắc tổng thể.
¾ Nhà nước cải cách theo hướng đơn giản hóa các thủ tục hành chính, từng
bước tạo thuận lợi cho người dân và DN: Hiện nay, chúng ta đã hình thành hệ thống
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành và chấm dứt tình trạng phân tán trong việc cấp hai Giấy chứng nhận trong suốt 15 năm qua. Đây là bước đột phá quan trọng trong tiến trình cải cách hành chính với mục tiêu hướng tới người dân và địa phương, cơ sở trong lĩnh vực quản lý đất đai và ĐT xây dựng, tạo tiền đề cho việc thực hiện pháp luật về đăng ký BĐS, góp phần
hoàn thiện thị trường BĐS ở VN. Hồ sơ địa chính đã được xây dựng, quản lý thống
nhất ở một đầu mối, khắc phục tình trạng nhiều cơ quan quản lý, đã giảm ít nhất 1/2
thời gian giải quyết các thủ tục hành chính so với trước đây. Ngoài ra, nhiều quy định mới đã được ban hành nhằm tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức như trong việc xin cấp
giấy chứng nhận và đăng ký biến động về đất như: bổ sung các thủ tục đăng ký biến động đối với tài sản mà trước đây chưa quy định; giảm thời gian xem xét cấp giấy
chứng nhận lần đầu... Đồng thời, quy định trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ
trong việc kiểm tra hồ sơ trước khi tiếp nhận để tránh phiền hà cho người dân và DN. Nghị định 69/2009/NĐ- CP ra đời đã rút bớt 11 bước xin giao đất tương đương với 6 năm đến nay chỉ còn 1/3 thời gian. Về Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang chuẩn bị một dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung, trong đó dành riêng 1 chương nói về
cải cách thủ tục hành chính liên quan đến việc quản lý sử dụng đất đai, trong đó quy
định cụ thể về trình tự thủ tục giao đất, thuê đất, cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, đăng ký sử dụng đất... (Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)