Do hiệu ứng chậm của nền kinh tế VN trước những biến động của thế giới nên
những tác động của bên ngoài đối với VN thường chậm hơn các nước khác. Khi cuộc khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở Mỹ vào khoảng giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó, nền kinh tế VN vẫn ở đỉnh cao của sự tăng trưởng. Giá nhà đất tăng đến chóng mặt, có nơi thậm chí tăng hơn 100% so với giá thật. Người mua vẫn tiếp tục đổ xô do tâm lý sợ giá sẽ tăng lên nữa. Ví dụ tại TP.HCM, chỉ trong vòng 3 tuần lễ cuối của tháng
7/2007, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn huyện Nhà Bè đã tăng từ 5-6 triệu đồng /1m2
lên đến 10-11 triệu đồng/1m2. Ngoài hiệu ứng chậm của nền kinh tế, một ngun nhân
khác có thể giải thích cho nghịch lý này đó là các hợp đồng vay liên quan đến BĐS có kỳ hạn khá dài, thường là 6 tháng hay 1 năm trong đó 1 năm là phổ biến nhất. Khi những hợp đồng vay chưa đáo hạn thì các nhà ĐT vẫn chưa cảm thấy những khó khăn
về nguồn vốn cũng như hệ thống NH cũng chưa lường được hết những rủi ro tương
tác khi thị trường BĐS quay đầu (Theo báo cáo của NHNN, dư nợ cho vay BĐS năm 2008 lên đến 115.000 tỷ, chưa kể gần 400.000 tỷ cho vay thế chấp bằng sổ đỏ nhà và
bằng khoán đất.). Khoảng tháng 8/2008, khủng hoảng tài chính tồn cầu bắt đầu có
những tác động rõ nét tới VN. Kinh tế giảm phát, thu nhập giảm dẫn đến cầu trên thị trường BĐS (sức mua, chuyển nhượng, thuê…) giảm. Hàng hóa BĐS bị ứ đọng, các DN thiếu vốn để triển khai dự án, hoặc mất khả năng trả nợ NH, tính thanh khoản kém đã kéo theo nguy cơ phá sản. Lạm phát tăng cao, tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng dẫn đến việc áp dụng chính sách thắt chặt TD của hệ thống NH. Khi NHNN thắt chặt TD, các NH ngưng cho vay hoặc kiểm soát vay chặt chẽ, lãi suất vay bị đẩy lên cao hơn 20%. Sức mua của thị trường bị giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của NH lại phải chịu lãi suất quá cao. Nhà ĐT phát triển BĐS chậm triển khai các dự án vì khơng thể huy động được vốn, thị trường BĐS rơi vào thời kỳ băng giá. Nhiều nhà ĐT không kịp rút
phiếu của các DN BĐS bị giảm giá, giảm tính thanh khoản. Tình trạng thị trường BĐS đóng băng như hiện nay đã gây ra nhiều hệ quả bất cập. Trong khi giá vật tư thì tăng mạnh do nhiều yếu tố đưa đến việc tăng chi phí xây dựng, sức mua của thị trường lại giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của NH lại vừa phải chịu lãi suất quá cao. Một số công ty ĐT phát triển BĐS có thể sẽ phải buộc nghĩ đến việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy động được vốn.