Nhìn dưới góc độ thị trường thì ổn định kinh tế vĩ mô cũng đồng nghĩa với việc ổn định các thị trường: tiền tệ- TD, BĐS, CK, xuất nhập khẩu, thị trường hàng hóa, dịch vụ, thị trường lao động..vì những thị trường này có mối liên hệ liên thông rất chặt chẽ. Chẳng hạn, nếu tốc độ tăng trưởng TD nhanh sẽ dễ gây ra lạm phát do làm cho tăng trưởng kinh tế quá nóng, tạo bong bóng cho các thị trường khác. Cịn nếu TTCK èo uột có thể là nguyên nhân khiến vàng và một số hàng hóa chiến lược lên ngơi. Tương
tự, một thị trường BĐS phát triển mạnh có thể thúc đẩy sự đi lên của hàng loạt thị
trường như thị trường xây dựng, thị trường lao động…Từ 1986 đến nay, nhìn chung
nền kinh tế VN đã có tốc độ tăng trưởng khá cao, nhưng cũng có những đợt suy
giảm gợi tính chất chu kỳ kinh tế.
Hình 3.1-Đồ thị thể hiện Tốc độ tăng trưởng GDP của kinh tế VN từ 1984 đến 2008.
Nguồn www.asset.vn
Biến động kinh tế của những năm 1997-1998 và 2007-2008 cùng được ghi nhận
với các tín hiệu suy giảm tăng trưởng kinh tế, ĐT và tiêu dùng thu hẹp, kinh doanh khó khăn, cơ hội việc làm sụt giảm, đời sống người dân khó khăn…Giai đoạn 1997-
tại VN, hàng loạt dự án ĐT chậm tiến độ, hoặc buộc phải dừng không thời hạn.
Nhưng, phần đông đối tác VN tham gia các dự án có vốn ĐT nước ngồi đều đóng
góp bằng đất đai, nhà xưởng, hay nhân lực nên ngưng trệ các dự án ĐT mới chỉ đồng nghĩa với việc các tài sản này chưa tham gia vào quá trình tạo ra giá trị mới chứ khơng tạo áp lực tài chính đáng kể nào lên SXKD.
Hình 3.2-Đồ thị thể hiện Biến động vốn FDI và số dự án ĐT qua các năm.
Nguồn Tổng cục Thống kê.
Tuy nhiên trong cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2007-2008, khi quy mô hội nhập kinh tế quốc tế của VN đã tăng từ cấp khu vực lên tồn cầu, thì tính phức tạp của những biến động kinh tế giai đoạn này cũng gia tăng. Không chỉ tăng lên về số lượng, các tổ chức, cá nhân cũng có hình thức đa dạng và phương thức tương tác tinh vi hơn. Tính phức tạp cao cũng là một thách thức cho những nỗ lực đưa nền kinh tế trở lại chu kỳ ổn định và phát triển. Là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế, thị trường
BĐS cũng không tránh được chu kỳ thịnh- suy- thịnh. Cơn sốt thị trường đầu tiên xuất hiện năm 1993-1994, bốn năm sau đó thị trường nóng trở lại vào năm 1998-1999, chu kỳ lập lại vào năm 2002, sau đó lại bùng phát vào năm 2007. Từ những thống kê trên nhận thấy chu kỳ của thị trường BĐS VN là khoảng 4 năm. Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế, tính thị trường của thị trường BĐS ngày càng tăng cao. Nếu trong thập kỷ 90, người dân ĐT vào BĐS với nguồn tiền nhàn rỗi là chính và phần lớn là giao dịch ngầm (nên đã ít chịu tác động của cuộc khủng hoảng giai đoạn 1997-
1998) thì hiện nay, nguồn vốn tài trợ chủ yếu lại từ hệ thống NH, hoạt động đầu cơ làm giá cũng tăng cao. Vì vậy có thể thấy chu kỳ của thị trường BĐS càng về sau càng trùng với chu kỳ suy thoái của nền kinh tế (như giai đoạn 2008 tới nay) do gắn liền và chịu ảnh hưởng từ hàng loạt những chính sách vĩ mô Nhà nước. Chẳng hạn trong năm
2008, khi nước ta bắt đầu chịu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tồn cầu, thị
trường BĐS VN đã có dấu hiệu bất ổn. Do lạm phát tăng nhanh nên giá cả xây dựng tăng, thêm vào đó khi Nhà nước đặt mục tiêu kiềm chế lạm phát lên hàng đầu thơng qua việc thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt thì thị trường BĐS ngay lập tức bị khó khăn do khó khăn về vốn, tốc độ hồn vốn của các dự án bị chậm lại, mọi giao dịch đều bị đình trệ, giá cả đầu ra lại bị sụt giảm, dẫn đến những rủi ro thanh khoản cho hệ thống NH, từ đó gây những tác động xấu cho nền kinh tế, tác động trở lại những chính sách vĩ mơ của Nhà nước. Hoặc như khoảng nữa đầu năm 2009, việc giải ngân gói
kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá
ngắn thì tại thời điểm 6 tháng cuối năm đó, thị trường BĐS gần như khơng có biến
động gì về giao dịch và giá cả do nhà ĐT dừng lại để nghe ngóng và chờ đợi xem gói kích thích kinh tế có được tiếp tục triển khai. Rõ ràng có thể thấy khi các yếu tố kinh tế vĩ mô khơng được giữ một cách ổn định, tình trạng lạm phát ln ở mức cao thì thị trường BĐS sẽ không phát triển ổn định và bền vững, ngược lại những diễn biến khó
lường của thị trường BĐS cũng sẽ đưa tới những hệ lụy cho nền kinh tế, đặc biệt là
chính sách tiền tệ.