¾ Hệ thống văn bản pháp luật về BĐS, nhà đất chưa hồn thiện: Có thể thấy
hiện tượng sốt, lắng, đầu cơ BĐS không chỉ là vấn đề của thị trường BĐS mà còn là
vấn đề quản lý vĩ mơ, trong đó chính sách đất đai rất quan trọng. Đến nay, dù đã nhiều
lần sửa đổi, Luật Đất đai vẫn chưa tạo được khuôn khổ pháp lý cho sự vận hành của
thị trường đất đai (cụ thể là thị trường quyền sử dụng đất) như là một thị trường thật
sự. Cơ chế chuyển nhượng đất vẫn bị ràng buộc bởi nhiều thủ tục hành chính phiền
hà, cứng nhắc, chậm chạp. Nhưng cũng chính vì thế một khi nhà ĐT có dự án được duyệt, họ lại được giao đặc quyền sử dụng đất mà hầu như khơng cần bỏ vốn vào đó, từ đó họ có quyền quyết định giá BĐS cao. Sửa đổi Luật Đất đai đã nhiều lần được nêu ra tại diễn đàn Quốc hội như một vấn đề kinh tế bức xúc tuy nhiên theo dự kiến đến năm 2013 việc này mới có thể được thực hiện. Điều này thể hiện Luật này chưa được đặt vào vị trí bức xúc cũng như năng lực quản lý, hoạch định chính sách của các cơ quan có thẩm quyền ở VN còn chưa cao, chưa theo kịp với sự phát triển của XH.
Ngày 8/8/2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực và thay thế hồn toàn Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Mặc dù có nhiều điểm tiến bộ nhưng nghị định cũng cịn nhiều hạn chế phải kể ra đó là Nghị định bắt buộc phải dành 20% diện tích sàn để làm nhà ở XH đối với các dự án có quy mơ từ 10 hecta trở lên, thiết nghĩ để dự án đồng bộ về chất lượng, mỹ quan, dịch vụ, nên để cho chủ ĐT thực hiện tồn bộ dự án theo phương án kinh doanh, cịn 20% diện tích sàn để thực hiện nhà ở XH thì sẽ cho DN thực hiện tại một vị trí thích
hợp hơn; một nhược điểm khác là tại Nghị định 71 cũng chưa quy định rõ thời gian
bảo hành giữa chủ ĐT với khách hàng.
Nói về dự luật Thuế Nhà đất, dự luật đang trong q trình hồn thiện để có thể
hướng khi mà mục tiêu chống đầu cơ BĐS được đặt lên hàng đầu, cịn các mục tiêu
quan trọng khác lại khơng được đề cập. Thực tế thì các mục tiêu khuyến khích sử
dụng hiệu quả đất, tăng nguồn thu ngân sách, điều tiết hoa lợi thu được từ sử dụng đất mới chính là những mục tiêu đích thực và là cơ sở để quyết định những nội dung cơ
bản của thuế nhà đất. Nếu cứ theo hướng đặt mục tiêu chống đầu cơ BĐS lên hàng
đầu thì Thuế nhà đất dễ trở thành công cụ phân phối lại tài sản và hạn chế quyền sở hữu nhà đất hợp pháp của người dân.
Còn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế, theo Thơng tư
129/2008/TT-BTC thì các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải
chịu thuế GTGT. Thông tư này cũng quy định chi tiết rằng, thu nhập chịu thuế GTGT
là giá trị chuyển nhượng BĐS trừ đi giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển
nhượng. Ví dụ, giá trị chuyển nhượng của một BĐS là 8 tỷ VND, trong khi giá trị tòa
nhà trên đất được xác định là 5 tỷ VND thì số chênh lệch 3 tỷ VND là giá trị của
quyền sử dụng đất. Thu nhập chịu thuế GTGT trong trường hợp này chỉ là 5 tỷ VND. Việc không đưa giá trị quyền sử dụng đất vào thu nhập chịu thuế GTGT cũng áp dụng
cho các trường hợp thanh toán theo tiến độ ngay từ lần thanh toán đầu tiên. Giá trị
quyền sử dụng đất được xác định và ấn định tại thời điểm thanh tốn đợt đầu. Thực tế, có nhiều vấn đề phát sinh khơng đơn giản như ví dụ trên. Thứ nhất, làm thế nào để có
thể xác định và thống nhất được giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển
nhượng cho mục đích giảm trừ tính thuế GTGT? Theo Thơng tư 129, trong trường
hợp giá đất tại ngày chuyển nhượng do đối tượng chịu thuế khai khơng được xem là có đủ cơ sở để xác định giá hợp lý để tính thuế GTGT theo luật định, thì giá đất được khấu trừ sẽ là giá đất (hoặc tiền thuê đất) được quy định bởi UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung Ương tại ngày chuyển nhượng BĐS. Hơn nữa, theo một số cơng văn của Bộ Tài chính, DN và khách hàng có thể tham khảo giá đất niêm yết tại trung tâm giao dịch BĐS hoặc ký kết hợp đồng với các cơ quan định giá để xác định giá đất tại ngày chuyển nhượng BĐS. Điều này có nghĩa là sử dụng giá thị trường. Vậy liệu giá thị trường này đối với đất có thể được xác định một cách trung thực và hợp lý và có thể được cơ quan thuế chấp nhận hay không? Thứ hai, đối với giao dịch bán căn hộ chung cư cao tầng, làm thế nào để tính phân bổ giá trị quyền sử dụng đất chung cho
từng căn hộ chung cư cho mục đích khấu trừ thuế GTGT? Thơng tư hiện hành về thuế không đề cập, hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Điều này dẫn đến cách tính tốn phân bổ và trình bày về việc phân bổ đất sử dụng cho các căn hộ của mỗi dự án rất khác nhau, kể cả trong trường hợp các dự án nằm trong cùng một thành phố. Cuối cùng,
việc khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất trong thu nhập chịu thuế GTGT sẽ dẫn đến
việc nhà ĐT phát triển BĐS bị coi là đối tượng được miễn một phần thuế GTGT. Do đó, họ có thể khơng được khấu trừ tồn bộ số thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến hoạt động BĐS. Hay nói cách khác, thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến
thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế GTGT (như chi phí cải
tạo đất), sẽ không được khấu trừ là GTGT đầu vào.
Tuy nhiên, dù gì đi nữa thì Thơng tư hay Nghị định chỉ làm rõ hơn những nội dung của Luật, cốt lõi vấn đề là Luật đã ban hành. Nếu Luật chưa phù hợp thì khơng thể địi hỏi Thông tư phải chuẩn và làm thế nào để có một bộ Luật tiến tiến, hợp thời lại là cơng việc của các cơ quan quản lý.
¾ Vấn đề ngăn chặn nạn đầu cơ làm giá chưa được kiểm soát tốt: Trong thực
tế, nước ta đã từng có lúc có nơi diễn ra cảnh người người đổ xô chen lấn để đăng ký mua nhà dự án làm thị trường tăng nhiệt. Tuy nhiên sau đó thị trường hạ nhiệt nhanh chóng, rồi trầm lắng kéo dài. Tình trạng này chứng tỏ, hàng hóa trên thị trường khơng khan hiếm. Đầu cơ là có thật. Minh họa cụ thể cho nhận định trên là trong 6 tháng đầu năm 2010, giá cả trên thị trường BĐS Hà Nội đã có những biểu hiện bất thường, một
số nơi tăng lên đến 40% so với thời điểm cuối năm 2009. Kết quả điều tra của
Vietnam Report cho thấy 61,9% người mua nhà đất tại Hà Nội nhằm mục đích ĐT
chứ khơng phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình. Trong đó, tỷ lệ dành cho đầu cơ ngắn hạn xấp xỉ với tỷ lệ ĐT dài hạn. Như vậy, so với điều tra cùng kỳ năm 2008
của Vietnam Report, xu hướng đầu cơ đã gia tăng gấp đôi trên thị trường BĐS Hà
Nội. Điều này làm giá nhà đất tại Hà Nội tăng cao đột biến, đẩy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Hà Nội lên quá cao. Nếu như tại các nước có thị trường BĐS minh bạch và phát triển giá một căn hộ chung cư thường cao gấp 4 đến 8 lần thu nhập một năm của người lao động có mức thu nhập trung bình thì tại Hà Nội, con số này lên đến 25.
Hình 3.4-Biến động giá BĐS trong 6 tháng đầu năm 2010 trên thị trường Hà Nội.
Nguồn: Vietnam Report.
Từ những diễn biến trên cho thấy thị trường BĐS VN cho đến nay vẫn bị giới đầu cơ thâu tóm và rất khó kiểm sốt. Nhiều người hy vọng Luật thuế nhà, đất ở ra đời sẽ giúp thị trường BĐS bớt căng thẳng và ổn định hơn. Nhưng thực tế, mức thuế suất hiện tại trong dự thảo luật là quá thấp đối với những đối tượng đầu cơ đất đai, đặc biệt là với những khu vực đang có quy hoạch. Tuy nhiên cần phải xem lại xem giải pháp dùng thuế cao để chống đầu cơ đã là giải pháp đúng chưa? Bởi vì nếu cứ theo hướng nâng cao thuế thì quyền sở hữu đất hợp pháp của những người có nhu cầu thực sự sẽ bị xâm hại. Mức thuế cao sẽ tăng thêm gánh nặng cho người tiêu dùng khi mà mặt bằng giá đã cao vọt so với thu nhập của phần lớn nhân dân. Trong khi đó vấn đề cốt
lõi là phải nâng cao trình độ quản lý điều hành và khả năng kiểm soát hoạt động sở
hữu đất đai của dân chúng cho các cơ quan quản lý lại khơng được chú trọng. Chỉ theo hướng đó thì vấn đề đánh thuế mới được tính đến, bởi vì quy định đánh thuế lũy tiến đối với chủ sở hữu nhiều đất trong cả nước sẽ không khả thi khi hiện tại các cơ quan quản lý về đất vẫn chưa thống kê được mỗi cá nhân, tổ chức đang sở hữu bao nhiêu
nhà, đất. Khi hệ thống đăng ký sở hữu BĐS chưa tốt, thì quy định đánh thuế lũy tiến
đối với đất sẽ càng khuyến khích giao dịch ngầm và khiến các chủ ĐT, người mua
soát được việc thu thuế BĐS khi chưa bắt buộc mọi giao dịch BĐS phải qua sàn. Hậu quả là ngành thuế chỉ thu được thuế của người nghèo mà không thu thuế được từ giới đầu cơ nhà đất. Rõ ràng rất khó và cũng khơng nhất thiết phải loại trừ hoàn toàn hiện tượng đầu cơ BĐS. Tuy nhiên cần phải kiểm soát tốt hiện tượng này trong một phạm vi nào đó để khơng gây những tác động xấu đền nền kinh tế XH, cũng như khơng dẫn đến bong bóng BĐS gây phá hoại kết cấu thị trường.
¾ Chính sách quản lý, phân phối nhà ở, đất ở trong lĩnh vực cơng cịn nhiều
bất cập: Hiện nay quỹ đất đai chưa xây dựng cịn rất lớn, nhưng đa phần đã có chủ
ĐT xin quy hoạch dự án (đặc biệt là những vị trí tốt), mà khơng phải đơn vị nào cũng có đủ năng lực về vốn, về chun mơn để có thể đảm đương. Bằng chứng cho sự yếu kém này là có rất nhiều cơng ty thuộc Nhà nước và tư nhân đã xin dự án từ vài trăm đến vài ngàn hecta, nhưng tốc độ triển khai dự án rất chậm. Khơng chỉ những cơng ty khơng có đủ năng lực, ngay cả những cơng ty có vốn lớn, nhiều kinh nghiệm ĐT quốc tế cũng triển khai dự án kém hiệu quả, chẳng hạn như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng- Nam Sài Gòn, ban đầu được giao khoảng 600 hecta đất sạch (đã có người làm công tác đền bù trước) sau được duyệt bổ sung thêm 200 hecta (lấy đất hai bên đường Nguyễn Văn Linh), trong 15 năm mà chỉ mới hoàn thiện được khoảng 2/3 dự án.
Xin ĐT dự án diện tích quá lớn là cơ hội để nhà ĐT dự án tìm cách chuyển nhượng từ từ. Và đó cũng là một trong những lý do làm cho giá cả thị trường BĐS bị
thao túng và thường xuyên biến động, khi đóng băng khi nóng sốt, trong khi những
người cần đất để sử dụng cho sản xuất, kinh doanh thực sự khó khăn. Và đây cũng là
nguồn gốc phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu. Có những đơn vị ĐT nước ngoài ngay từ
khi Nhà nước vừa mới quy hoạch, trong thời gian ngắn đã đăng ký hàng ngàn hecta
(khu Đô thị Tây Bắc Củ Chi-TP.HCM) nhưng thực sự có ĐT hay khơng cịn phải chờ thời gian trả lời, trong khi đó đã làm mất cơ hội của bao người khác. Đây là những bất hợp lý tồn tại đã nhiều năm qua, gây khó khăn cho công tác quản lý, làm cho đời sống của người dân trong khu vực bị xáo trộn, bất ổn kéo dài.
¾ Cơng tác thẩm định, cấp phép dự án ĐT chưa tốt dẫn đến tính hiệu quả của
những dự án BĐS đã và đang ĐT cịn thấp: Khơng khó để nhận thấy hiệu quả ĐT
gần nửa tổng ĐT tồn XH (khoảng 43%). Tình trạng ĐT dàn trải, thất thốt, lãng phí, sử dụng vốn kém hiệu quả, chậm tiến độ thi công hoặc nợ đọng vốn ĐT xây dựng cơ bản…chưa được cải thiện đáng kể. Hiệu quả thấp trong ĐT công được xác định là một trong những lý do chủ yếu dẫn tới lạm phát cao trong hai năm qua. Đối với các khu
vực có vốn ĐT nước ngồi và tư nhân, các dự án ĐT không hiệu quả là các dự án
không tận dụng được lợi thế của nền kinh tế, khơng phù hợp với lợi ích của quốc gia. Tăng trưởng ĐT trong những năm gần đây chủ yếu dựa vào khu vực FDI. Kể từ năm 2006 đến nay, dòng FDI vào VN tăng đột biến, hàng năm luôn đạt kỷ lục so với năm trước, trong đó gần 50% là ĐT vào BĐS. Cụ thể:
Năm Lượng vốn FDI vào VN
(tỷ USD) 2006 10,2 2007 20,3 2008 64,01 2009 21,48 Tính đến tháng 10/2010 12
Đối với các nhà ĐT FDI, VN ln mở rộng cửa chào đón với nhiều chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, một số dự án ĐT sau khi được cấp phép đã không mang lại hiệu quả, thậm chí có dự án hoạt động vi phạm pháp luật VN. Đồng thời dòng FDI tăng đột biến cũng đã làm bộc lộ khả năng hấp thụ vốn chưa cao của nền kinh tế, mà chủ yếu là do yếu kém về thể chế, kết cấu hạ tầng và nguồn nhân lực có kỹ năng. Đây đang là những nút thắt cổ chai đối với việc triển khai các dự án FDI. Vì vậy, việc rà sốt hiệu quả của các dự án ĐT và thu hồi giấy phép ĐT cần được liên tục triển khai nhằm tăng hiệu quả ĐT và lành mạnh môi trường ĐT tại VN. Hiện nay nhiều tỉnh thành trong cả nước đang đẩy mạnh công tác này, một số dự án đã và sắp bị tước giấy phép do vi phạm pháp luật nghiêm trọng hoặc chậm triển khai q 12 tháng mà khơng có lý do chính đáng hoặc khơng được phép gia hạn (bất kể đó là dự án có vốn ĐT nước ngoài). Theo Ban Quản lý các khu chế xuất- khu cơng nghiệp TP.HCM (Hepza) hiện có 54 dự án có vốn ĐT nước ngồi và 11 dự án có vốn ĐT trong nước chậm triển khai, nếu các chủ ĐT khơng có khả năng triển khai sẽ bị thu hồi giấy phép. Ở các tỉnh thành trong
cả nước, danh sách các dự án bị tước giấy phép đang ngày càng tăng gồm 12 dự án ở Phú Quốc, 12 ở Ninh Thuận, 22 ở Tây Ninh, 51 ở Bắc Ninh, 8 ở Long An, Quảng Nam, Vũng Tàu… Đặc biệt có dự án lên tới 4,15 tỷ USD như Dự án Bãi biển Rồng do
Tano Capital LLC và Global C&D Inc (Mỹ) làm chủ ĐT ở Quảng Nam, hay Dự án
khu liên hợp thép Cà Ná ở tỉnh Ninh Thuận có tổng vốn ĐT lên đến 9,8 tỷ USD do
Công ty Maju Stabil SDN thuộc tập đoàn Lion Group của Malaysia làm chủ ĐT…
Chất lượng FDI được đo lường bằng mức độ phù hợp của từng dự án với cơ cấu kinh tế của cả nước, từng vùng lãnh thổ và từng địa phương. Việc rút phép ĐT những dự án không hiệu quả là nhằm làm lành mạnh hóa mơi trường ĐT. Tuy nhiên, việc này đã
không xảy ra nếu các cơ quan cấp phép làm tốt hơn công tác thẩm định tính khả thi
của từng dự án cũng như công tác hậu kiểm khi dự án đã đi vào hoạt động. Về mặt