Nền kinh tế VN đã bức phá về tăng trưởng trong giai đoạn 2005-2007 với sự tinh
vi và phức tạp gia tăng đáng kể nhờ các thị trường vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản
phẩm tài chính đa dạng hơn và nhu cầu ĐT gia tăng đáng kể. Q trình liên thơng các thị trường BĐS, thị trường vốn ngày càng rõ hơn. Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), hiện nay số DN kinh doanh BĐS có quy mơ về vốn từ 10 tỷ đồng trở nên chỉ chiếm gần 30% tổng số DN. Số DN có vốn từ 500 tỷ đồng trở lên (30 triệu USD) chỉ chiếm 2,4%, cịn lại phần lớn là vốn nhỏ khơng có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu khơng có sự hỗ trợ của NH. Thực tế cũng chứng minh, đa phần các nhà ĐT BĐS từ cá nhân cho đến công ty đều phụ thuộc vào nguồn
vốn NH để luân chuyển ĐT sản phẩm. Cá nhân nếu muốn mua căn hộ cũng phải cần tiền từ NH để xoay, trả góp…các cơng ty cần nguồn vốn từ trung đến dài hạn để ĐT dự án, cơng trình. Trường hợp nguồn vốn từ NH gặp khó khăn thì DN sẽ không triển khai dự án được. Hiện nay, NH là kênh huy động vốn chủ yếu của các dự án nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn, mặt bằng lãi suất cao, dẫn đến một nghịch lý là các dự án đang gặp khó khăn về nguồn vốn nhưng các nhà ĐT rất dè chừng khi vay vì ln phải chịu áp lực lớn trong việc trả nợ. Thực tế cho thấy thị trường TD BĐS VN vẫn đang trong vịng lẩn quẩn khó khăn với những vấn đề khó có thể giải quyết trong ngắn hạn, đó là : Nhu cầu về vốn lớn; Nguồn cung khan hiếm do sự kiểm soát của Nhà nước; Lãi suất cho vay cao dẫn đến tăng trưởng chậm; Tiềm năng lớn nhưng cũng đầy rủi ro.
Đánh giá khả năng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản VN:
Kể từ năm 2008 trở lại đây, do bị tác động bởi khủng hoảng tài chính tồn cầu đã
khiến cho thị trường BĐS cũng như thị trường TD BĐS bị thu hẹp lại. Thị trường BĐS trầm lắng, giá hàng hóa BĐS cũng trong xu thế đi xuống, trong khi đó mặt bằng lãi suất của NH vẫn cao, cung cầu không thể gặp nhau là điều tất yếu. Nhằm kiềm chế lạm phát, phục hồi nền kinh tế sau khủng hoảng, NHNN chủ trương thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, vốn TD ưu tiên cho hoạt động SXKD, do đó các NHTM cũng tỏ ra thận trọng hơn trong việc cấp vốn cho thị trường BĐS do ngại rủi ro. Mặt khác, do hoạt động tài trợ vốn cho các dự án ĐT BĐS thường có rủi ro cao nên trong danh mục ĐT của mình, khơng phải NH nào cũng mạo hiểm cấp vốn cho các chủ ĐT dự án hoặc khách hàng vay với mục đích kinh doanh mà chủ yếu tập trung cho cá nhân vay mua nhà trả góp, mua căn hộ, hoặc sửa chữa nhà. Một ví dụ cho việc này là ACB. Chủ trương của ACB này là không tập trung cho vay dự án, chỉ đẩy mạnh hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ, nhà, đất cũng như sửa chữa nhà dưới hình thức trả góp. TD BĐS được khai thác chủ yếu từ mảng cho vay mua nhà trả góp thơng qua hình thức liên kết với các chủ ĐT dự án để tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân mua
căn hộ. Đây cũng là xu hướng chung ở các NH khác trong giai đoạn hiện nay. TD
BĐS tiêu dùng sẽ khó phát triển như mong đợi.
Vốn đã khó phát triển vì những lý do nói trên, thì nay với quy định về hệ số rủi ro 250% (được đánh giá là tương đối cao) đối với các khoản vay BĐS nhằm mục đích
kinh doanh ở thơng tư số 13/TT-NHNN ngày 20/5/2010, và quy định về việc nâng tỷ lệ an toàn vốn lên 9% của các NH (có hiệu lực từ ngày 1/10) sẽ là một rào cản mới đối với sự phát triển của thị trường TD BĐS VN. Việc tăng hệ số rủi ro lên một mức quy định là 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS (không phân biệt BĐS đã hình thành hay sẽ hình thành trong tương lai) sẽ làm tổng tài sản có rủi ro của các NHTM tăng lên rất nhiều. Với mức vốn điều lệ không thay đổi thì tỷ lệ an tồn vốn của các NH sẽ giảm đi đáng kể. Để nâng cao tỷ lệ an tồn thì các NH phải kiểm sốt hiệu quả sử dụng vốn. Theo đó, các NH khơng những khơng thể phát triển mà cịn phải thu hẹp các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS khơng loại trừ cả cho vay mua căn hộ, nhà đất, trả góp…bởi vì rất khó để có thể kiểm tra rà soát được xem là các khách hàng vay mua nhà để ở hay cho th, kinh doanh. Khơng ít NH sẽ chấp nhận hy sinh tăng trưởng dư nợ ở loại hình TD này nhằm giảm thiểu rủi ro trong tương lai.
Để thực hiện đồng thuận giảm lãi suất huy động về mức 11%/năm theo kêu gọi của hiệp hội NH VN (VNBA) kể từ ngày 15/10/2010, các NH mà tiên phong là các NH quốc doanh và cổ phần quy mô lớn đã tiên phong cắt giảm lãi suất (trong khi các NH vừa và nhỏ vẫn khá thận trọng vì lo ngại sự dịch chuyển của dịng tiền gửi cũng như muốn duy trì sức mạnh cạnh tranh trong huy động vốn). Rõ ràng có thể thấy việc các NH cắt giảm chi phí đầu vào là cần thiết, song nhu cầu vốn của khách hàng cuối năm sẽ tăng trong khi thị trường vàng và ngoại tệ liên tục biến động sẽ làm cho việc huy động vốn gặp nhiều khó khăn, điển hình là sau đó, VNBA lại kêu gọi áp dụng trần lãi suất huy động mới là 12%. Vì thế dù lãi suất huy động giảm trung bình 0,2% nhưng khả năng lãi suất cho vay bằng tiền đồng chưa thể giảm mạnh như kỳ vọng. Và như vậy thì có thể khẳng định sự tăng trưởng của thị trường TD BĐS vẫn chưa thật sự được cải thiện trong giai đoạn hiện tại. Tuy nhiên nếu trong thời gian tới, lãi suất giảm mạnh hơn nữa (khả năng giảm là rất lớn vì NHNN đang tích cực bơm vốn với lãi suất rẻ để giúp các NH giảm thêm lãi suất) thì TD BĐS sẽ gia tăng bởi vì có một thực tế không thể phủ nhận là nhu cầu vốn của khách hàng là rất lớn và tăng dần theo sự phát triển của XH.