Luật Kinh doanh BĐS 2006 thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị trường BĐS hiện đại, minh bạch với những cơng ty địa ốc có uy tín và chun nghiệp: chủ ĐT phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi cơng xong phần
móng trước khi huy động vốn; người mơi giới muốn được hành nghề thì phải có
chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh. Để minh bạch hóa thị trường BĐS, Luật tách biệt khâu tạo lập - lưu thông BĐS khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự ĐT rồi tự bán sản phẩm. Trong một giao dịch BĐS, bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán. Tuy nhiên, các công ty địa ốc ln tìm ra cách để thốt khỏi những ràng buộc của luật. Quy định buộc bán BĐS qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi
ích kinh tế cũng như thơng tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công
ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các cơng ty địa ốc xé rào qua việc tự lập sàn giao dịch BĐS. Điều kiện Luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh BĐS
chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động. Về mặt nhân sự, sàn BĐS chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ mơi
giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các
cơng ty địa ốc lớn. Chi phí thành lập và hoạt động của sàn giao dịch khơng q cao,
nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là tương đối lớn, như chủ động trong
khâu tiêu thụ sản phẩm, khơng phải san sẻ thơng tin lợi ích cho bên mơi giới. Đồng
thời, bản thân hoạt động môi giới của sàn cũng tạo ra lợi nhuận cho công ty địa ốc.
Lập sàn giao dịch, như vậy, đúng là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc. Và nếu lập sàn giao dịch dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc cịn thốt ln quy định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm sốt tồn bộ q trình mua bán. Một khi các cơng ty địa ốc được lập sàn giao dịch, sẽ trở về tình trạng như trước khi ban hành Luật Kinh doanh BĐS, thời điểm mà các công ty địa ốc nắm trọn từ xây dựng đến tiêu thụ sản phẩm và tha hồ thao túng giá
Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/8/2010 thay thế cho nghị định
90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy trình xin phép, triển khai các dự án nhà ở đã được đơn giản hóa hơn, góp phần làm cho thị trường BĐS minh bạch hơn. Theo các quy định trong Nghị định 71, tình trạng bán nhà trên giấy, đầu cơ tăng giá cũng sẽ được hạn chế. Tuy nhiên Nghị định đã cho phép các công ty địa ốc được phân phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn, điều này mâu thuẫn với Luật Kinh doanh BĐS 2006, tạo kẽ hở cho các công ty địa ốc chạy dự án, nạn tham nhũng
cũng có cơ hội phát triển. Thực ra hiện nay, các nhà làm Luật đang đánh đồng giữa
huy động vốn và bán sản phẩm, dẫn đến tình trạng phổ biến là làm hợp đồng huy động
vốn trước rồi làm hợp đồng mua bán sau, phổ biến tình trạng các sàn lập ra chỉ để
đóng dấu cho hợp đồng mua bán, hợp pháp hóa việc góp vốn trước đó. Đúng ra phải mở rộng thị trường huy động vốn vì ĐT BĐS không thể tránh khỏi huy động vốn trước, ĐT BĐS hiếm khi chủ ĐT có tiền để bỏ ra tồn bộ. Huy động vốn là hợp đồng hợp tác, cùng ĐT, cùng chịu rủi ro và cùng chia lợi nhuận theo tỷ lệ tham gia (theo luật ĐT). Lợi nhuận đó có thể là tiền hoặc là BĐS (sản phẩm được chia) và cho phép
Một trong những nguyên nhân làm cho thị trường BĐS từ trước đến nay phát triển
không lành mạnh là do Nhà nước chưa kiểm soát và xây dựng được các trung tâm
chịu trách nhiệm về việc cung cấp thơng tin, thẩm định tính pháp lý, cũng như làm cầu nối giữa cung và cầu, giữa người mua, nhà ĐT và các tổ chức TD. Để nâng cao tính minh bạch của thị trường, cần thiết phải có những trung tâm giao dịch BĐS chính quy chịu trách nhiệm chính về những việc sau:
¾ Thống kê, xác định giá mang tính định hướng, cung cấp thông tin về giá cả
của thị trường, làm cơ sở để người mua có thể tham chiếu khi thực hiện các giao dịch
mua bán. Việc xây dựng chỉ số giá BĐS mang lại nhiều cái lợi: đó là chỉ số để giúp
các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp các NH tham khảo trong việc định giá cho vay, thế chấp. Đồng thời qua chỉ số này, người dân dễ dàng theo dõi biến động giá của từng khu vực cũng như tăng tính minh bạch của thị trường BĐS. Hiện có một số cơng ty, kể cả cơng ty nước ngoài, đã làm việc này. Tuy nhiên, mục đích của họ là xây dựng các chỉ số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty cũng như cung cấp thông tin tư vấn cho các đối tác mà chưa được công khai rộng rãi. Nhược điểm của các chỉ số giá này là chỉ xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất, chưa phải là giá giao dịch thật sự nên chỉ số giá còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế. Đó là chưa kể các DN xây dựng chỉ số giá đều gắn với hoạt động kinh doanh của mình nên đơi khi chỉ số giá chưa mang tính khách quan. Vì vậy, đề nghị nên có chỉ số giá chung cho cả nước và do các cấp có thẩm quyền đứng ra thực hiện. Nếu
chưa thể làm rộng rãi thì trước mắt có thể xây dựng chỉ số giá BĐS ở các khu vực
¾ Cung cấp thông tin: Các trung tâm này chịu trách nhiệm cung cấp thông tin về
nguồn cung BĐS (trong hiện tại cũng như thuộc diện được quy hoạch trong tương lai), cung cấp thông tin về thời hạn thực hiện các dự án ĐT BĐS, khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu vực định hướng phát triển cũng như khu vực bị hạn chế việc mua bán sang nhượng.
¾ Thẩm định hàng hóa BĐS: Các trung tâm này cũng có chức năng thẩm định
BĐS về cơ sở pháp lý, về các đặc tính, đặc điểm cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý đảm bảo theo đúng Pháp luật Nhà nước quy định. Các trung tâm này đóng vai trị là cấu nối giữa bên mua và bên bán, hướng dẫn thực hiện các thủ tục pháp lý trong các
giao dịch theo đúng trình tự và quy định của Pháp luật, nhằm đảm bảo cho các giao
dịch hợp pháp và được sự bảo hộ của Nhà nước, đồng thời giúp Nhà nước kiểm sốt được các giao dịch mua bán BĐS chính thức
¾ Là cầu nối giữa người mua -người bán- hệ thống các tổ chức TD: làm chức
năng trung gian thanh toán giữa người mua và người bán, cũng như giới thiệu nguồn cung cấp TD cho các chủ thể tham gia thị trường có nhu cầu về vốn.
Kết luận chương 4:
Có thể nhận thấy, thị trường BĐS ở nước ta chưa phát triển đúng tầm và cịn nhiều
hạn chế. Thị trường phát triển khơng đồng đều và thiếu ổn định. Tính cạnh tranh,
minh bạch của thị trường BĐS từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán của thị trường còn yếu. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, khắc phục được
những khuyết tật để thị trường ổn định, hạn chế những tác động xấu của thị trường
BĐS đối với nền kinh tế cần đổi mới, nâng cao vai trò và hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Theo đó, cần hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật ĐT, Luật thuế nhà đất.. và
nhiều văn bản dưới Luật nhằm hướng dẫn thị trường dần đi vào quỹ đạo, tạo môi
trường thuận lợi cho các nhà ĐT, kinh doanh BĐS cả trong và ngoài nước; Cập nhật
và xây dựng được các chương trình, dự án phát triển nhà, phát triển các khu đô thị
mới, các dự án ĐT khác có tầm chiến lược cao, ổn định và hiện đại phù hợp với sự phát triển của quốc gia cũng như thế giới; Cũng như sớm chuyên nghiệp hóa các tổ
chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới, tư vấn, thiết kế, định giá, quảng cáo, sàn giao dịch BĐS .. góp phần hoàn thiện cơ cấu cho thị trường BĐS; Ngoài ra Nhà nước cũng cần có những chính sách kinh tế vĩ mơ ổn định, lành mạnh hóa thị trường vốn và thị trường tiền tệ nhằm hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển ổn định và bền vững thị trường BĐS VN.
Để làm được những việc trên, đòi hỏi Nhà nước cần nhận định rõ và đầy đủ tầm quan trọng, các thuận lợi cũng như những bất cập của thị trường BĐS. Bởi vì điều này là cơ sở cho việc tìm kiếm những giải pháp khắc phục tồn tại, phát huy thuận lợi, từng bước nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS VN, từ đó nâng cao vị thế của nền kinh tế trước mắt và trong cả tương lai.
Kết luận
Kể từ khi đổi mới (1986) thị trường BĐS từng bước hình thành và phát triển. Nhưng thị trường chỉ thật sự phát triển kể từ khi ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Luật Đất đai năm 1993. Từ đó đến nay, thị trường BĐS phát triển đã đóng vai trị quan trọng trong phát triển kinh tế - XH của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực SXKD,
nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình
thành làm thay đổi bộ mặt đơ thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH- HĐH. Tuy nhiên, khơng chỉ riêng ở VN mà cịn ở các quốc gia khác, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển, thị trường BĐS được xem là thị trường khó quản lý nhất, nóng lạnh thất thường, giá cả liên tục biến động gây tác động xấu cho nền kinh tế. Vì vậy việc sớm tìm ra những giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS là một việc mà các nhà hoạch định chính sách của VN cần phải làm ngay. Chỉ có như thế nhà nước mới có thể quản lý và phát triển tốt
thị trường BĐS, từ đó ổn định an sinh XH, thúc đẩy sản xuất, tăng nguồn thu cho
ngân sách, kích thích tăng trưởng, nâng cao vị thế của nền kinh tế VN trên trường thế giới./.
1. Ths. Hồng Cơng Gia Khánh (2009), Fed và các cơng cụ chính sách tiền tệ trong khủng hoảng tài chính, Tạp chí Tài chính (số 2).
2. TS. Nguyễn Văn Lương và PGS.TS Nguyễn Thị Nhung (2009), Chính sách tiền
tệ trong vai trò điều tiết hoạt động của các ngân hàng thương mại, Tạp chí Ngân
Hàng (số 1+2).
3. Kinh tế 2008-2009: Việt Nam và Thế giới (2009), Thời báo kinh tế Việt Nam .
4. TS. Phạm Văn Hà (2009), Biến động giá cả lạm phát năm 2008: phân tích, dự
báo và kiến nghị, Tạp chí Tài chính (số 2).
5. TS.Nguyễn Ðức Ðộ (2009), Xu hướng tăng lãi suất huy động VND: Vấn đề đặt ra và sự lựa chọn chính sách, Tạp chí Tài chính (số 4).
6. Nguyễn Xuân Hưng (2009), Lạm bàn về cơ chế lãi suất trong cơ chế thị trường của Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng (số 07).
7. Trung tâm thơng tin và dự báo kinh tế-xã hội quốc gia-Bộ Kế hoạch Đầu tư
(2008), Bối cảnh trong nước, quốc tế và việc nghiên cứu xây dựng chiến lược 2011-
2020.
8. PGS.TS Trần Ngọc Thơ (2005), Kinh tế Việt Nam trên đường hội nhập, Nhà xuất bản Thống kê.
9. Trung tâm tri thức doanh nghiệp quốc tế, Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh
BĐS thời khủng hoảng, Nhà xuất bản Trẻ.
10. Wold Economic Outlook of IMF 10,12/2009.
11. Các báo, tạp chí khác và các trang tin trên internet như:
-www.En.wikipedia.org/real estate financing.vn -www.imf.org- Quỹ tiền tệ quốc tế
-www.mof.gov.vn- Bộ Tài chính
-www.taisancong.mof.gov.vn- Cục Quản lý Cơng sản- Bộ Tài chính -www.monre.gov.vn- Bộ Tài nguyên và Môi trường
-www.Vietnammls.net -www.Taichinh.saga.vn
PHỤ LỤC