1.3. Nội dung của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất
1.3.1. Qui định về điều kiện để quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế.
Trước tiên, để QSDĐ được xác định là di sản thừa kế thì phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể. Người để thừa kế QSDĐ phải có sự sống chết về mặt sinh học và có QSDĐ một cách hợp pháp. Quan hệ thừa kế QSDĐ chỉ phát sinh khi người để lại thừa kế chết. Vì vậy, trong quan hệ này chủ thể có quyền được pháp luật quy định chỉ có thể là cá nhân, khơng có chủ thể là pháp nhân như các giao dịch khác. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam cũng có quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
Quan hệ sở hữu và quan hệ thừa kế ln có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Theo quy định của pháp luật dân sự thì di sản thừa kế bao gồm: Tài sản riêng của người chết; phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác; quyền về tài sản do người chết để lại. Tức là để được định đoạt phần tài sản của của mình sau khi chết thì người để thừa kế phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Nếu một người chết để lại tài sản không phải với tư cách chủ sở hữu mà với tư cách người quản lý tài sản thì tài sản này khơng phải là di sản của người đã chết. Tương tự, QSDĐ muốn được để lại thừa kế thì NSDĐ phải là chủ sử dụng hợp pháp QSDĐ. Để xác định vấn đề này cần dựa vào GCNQSDĐ và các giấy tờ khác có liên quan theo qui định của pháp luật.
Về bản chất, thừa kế QSDĐ là một giao dịch dân sự, ngoài phải đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thơng thường, thì thừa kế QSDĐ cịn phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện quyền thừa kế của NSDĐ theo pháp luật đất đai.
1.3.1.1. Người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có các giấy tờ chứng minh là người sử dụng đất hợp pháp được qui định trong pháp luật Đất đai
Người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai có quyền được cấp GCNQSDĐ đối với đất mà họ sử dụng phù hợp với các quy định của pháp luật. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất. Theo đó, GCNQSDĐ một mặt thể hiện việc Nhà nước trao cho người sử dụng đất các quyền và yêu cầu họ phải thực hiện các nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất. Mặt khác, GCNQSDĐ cũng chính là cơ sở, là căn cứ Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quan hệ sử dụng đất. Dù nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức nào thì căn cứ rõ ràng nhất để xác định chủ thể có QSDĐ hợp pháp là chủ thể sử dụng phải đứng tên trên GCNQSDĐ. Trường
18
hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có giấy tờ chứng minh mình là người sử dụng đất hợp pháp theo qui định của pháp luật đất đai.
1.3.1.2. Quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp
Quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp là quyền sử dụng đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất khơng có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khơng nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ được Nhà nước thừa nhận có liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng quyền sử dụng đất có bị tranh chấp hay khơng thơng qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan.
1.3.1.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên là một hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực hiện. QSDĐ bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của NSDĐ nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, NSDĐ khơng thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với QSDĐ nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của NSDĐ đối với người được thi hành án. Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi cịn sống. Như vậy, QSDĐ bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.
1.3.1.4. Quyền sử dụng đất đang trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất được hiểu theo cách đơn giản là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụng đất. Tùy theo từng loại đất khác nhau, từng mục đích sử dụng, từng loại chủ thể sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Trong thời hạn này, NSDĐ chính là chủ thể chiếm hữu và có tác động trực tiếp lên đất đai. Pháp luật đất đai đã quy định cho họ khá nhiều quyền trong thời gian sử dụng đất, trong đó có quyền để thừa kế QSDĐ. Căn cứ vào GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ có liên quan cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định thời hạn sử dụng đất để cho phép thừa kế QSDĐ.
19
Ngồi ra, khơng phải tất cả các loại QSDĐ được coi là di sản thừa kế. Mà chỉ có một số loại QSDĐ được coi là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành: QSDĐ được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; QSDĐ được Nhà Nước giao có thu tiền sử dụng đất; QSDĐ được Nhà Nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; QSDĐ được Nhà nước công nhận QSDĐ; QSDĐ nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.