2.1.1. Về điều kiện để quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế.
Quan hệ sở hữu và quan hệ thừa kế ln có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Theo quy định tại Điều 612 BLDS 2015: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người
chết, phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác”. Tức là
để được định đoạt phần tài sản của của mình sau khi chết thì người để thừa kế phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó hoặc có quyền sở hữu trong khối tài sản chung với người khác (sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất). Tương tự, QSDĐ muốn được để thừa kế thì NSDĐ phải là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với một diện tích đất cụ thể nào đó hoặc có quyền sử dụng trong quyền sử dụng đất chung đối với một diện tích đất cụ thể nào đó (quyền sử dụng đất chung có hình thức là sử dụng chung hợp nhất hoặc sử dụng chung theo phần).
Về bản chất, thừa kế QSDĐ là một giao dịch dân sự. Do vậy, phải đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thông thường. Tuy nhiên, do đất đai là loại tài sản đặc biệt không giống như các tài sản khác, quyền sử dụng đất cũng được xác định là quyền tài sản- một tài sản đặc biệt nên khi để được để lại thừa kế quyền sử dụng đất, người để lại thừa kế quyền sử dụng đất ngoài đáp ứng các điều kiện chung do pháp luật về thừa kế qui định còn phải đáp ứng các điều kiện riêng do Luật đất đai qui định như: cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật; hộ gia đình được nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; trường hợp người để lại thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai thì có quyền được để lại thừa kế quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Việt Nam.
Ngoài ra, pháp luật về thừa kế QSDĐ còn qui định, tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì được thực hiện quyền để lại thừa kế khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
32
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 điều 168 Luật Đất đai năm 2013). Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất cũng qui định, trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài ản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và trường hợp nhận thừa kế (quy định tại khoản 3 Điều 186, Luật Đất đai 2013) - Quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Quyền sử dụng đất đang trong thời hạn sử dụng đất theo qui định của pháp luật đất đai
2.2.1.1. Điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 LĐĐ 2013 thì: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó,
GCNQSDĐ một mặt thể hiện việc Nhà nước trao cho NSDĐ các quyền của NSDĐ và yêu cầu họ phải thực hiện các nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất. Mặt khác, GCNQSDĐ cũng chính là cơ sở, là căn cứ Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ trong quan hệ sử dụng đất. Đồng thời, thông qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước kiểm sốt quỹ đất, tình trạng sử dụng các loại đất, từ đó đưa ra những chính sách về đất đai phù hợp với chính sách phát triển kinh tế, xã hội chung của đất nước.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 105 LĐĐ 2013 bao gồm UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và UBND cấp huyện, quận, thị xã trực thuộc tỉnh tùy theo từng đối tượng sử dụng đất. Ngoài ra, cơ quan tài ngun và mơi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận mà thực hiện các quyền của NSDĐ hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận. LĐĐ năm 2013 có một điểm mới đó là UBND tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải quy định điều kiện ủy quyền như quy định tại LĐĐ năm 2003.
Tuy nhiên, điều kiện về phải có GCNQSDĐ có hai ngoại lệ, đó là:
Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 LĐĐ 2013: trường hợp nhận thừa kế QSDĐ là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186. Chủ thể này khi nhận thừa kế là QSDĐ thì khơng được cấp Giấy chứng nhận và khơng được thực
33
hiện quyền thừa kế đối với di sản này, mà chỉ được hưởng phần giá trị của QSDĐ được thừa kế bằng việc chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế theo quy định của pháp luật
Trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 168 LĐĐ 2013: trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì NSDĐ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ.
Phù hợp với quy định của LĐĐ năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 khi xây dựng các quy định về một trong các điều kiện giao dịch nhà ở gắn liền với QSDĐ ở là phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên trong trường hợp nhận thừa kế thì các giao dịch về nhà ở gắn liền với QSDĐ ở khơng cần phải có Giấy chứng nhận (Khoản 1, 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014).
Quy định về đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ là khi đang sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, Điều 100 LĐĐ 2013. Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ đã làm rõ hơn quy định của Điều 100 LĐĐ 2013 về các loại giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đai có tên người sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật cũng tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng vẫn được cấp GCNQSDĐ, được quy định tại Khoản 1, khoản 2 Điều 101 LĐĐ 2013:
“ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp.
Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch”.
Với việc quy định cụ thể và chi tiết về việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước ta đã thể hiện quyết tâm xóa bỏ tình trạng sử dụng đất mà khơng có GCNQSDĐ, tạo mọi điều kiện để các chủ thể sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong đó có quyền thừa kế.
2.2.1.2. Điều kiện đất khơng có tranh chấp
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của NSDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (Khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013). Đây là khái niệm
34
mang nội hàm tương đối rộng và cho đến nay vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm này. Tuy nhiên, ở nước ta, xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, NSDĐ chỉ có quyền sử dụng nên tranh chấp đất đai chỉ có thể là tranh chấp về QSDĐ. Việc tranh chấp đất đai làm ảnh hưởng tới việc thực hiện quyền của NSDĐ. Chính vì vậy, đất khơng có tranh chấp là điều kiện khơng thể thiếu khi chủ thể thực hiện quyền thừa kế. Bởi nếu không giải quyết tranh chấp mà vẫn thừa kế được thì người có tranh chấp với người để lại di sản thừa kế sẽ lại phải tranh chấp với nhiều người thừa kế làm cho vụ việc ngày càng trở nên phức tạp và khó giải quyết hơn. Đất khơng có tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về QSDĐ, các chủ thể sử dụng đất khơng có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có QSDĐ hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khơng nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến QSDĐ. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế QSDĐ cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay khơng thơng qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan.
Ngoài ra, khi tiến hành phân chia, khai nhận di sản thừa kế thì bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế phải niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định QSDĐ để thừa kế có tranh chấp hay khơng. Khi phát hiện tình trạng đất có tranh chấp cơ quan có thẩm quyền sẽ ngừng ngay việc tiến hành các thủ tục cho nhận thừa kế QSDĐ và chỉ tiếp tục khi tranh chấp đã được giải quyết xong.
Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao dịch QSDĐ đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Đồng thời, di sản thừa kế phải là tài sản của người chết, do đó, khi chưa xác định được ai là chủ sở hữu của QSDĐ thì khơng thể xem QSDĐ đang có tranh chấp là di sản thừa kế. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.
2.2.1.3. Điều kiện đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên là một hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản khơng tự nguyện thực hiện. QSDĐ bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của NSDĐ nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, NSDĐ khơng thể tự mình thực hiện
35
quyền định đoạt đối với QSDĐ nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của NSDĐ đối với người được thi hành án. Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Như vậy, QSDĐ bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.
Nếu đặt giả thiết quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn có thể để thừa kế thì theo quy định tại Điều 615 BLDS 2015 người nhận thừa kế vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án, nếu người nhận thừa kế tự nguyện thực hiện bằng tài sản của mình thì vấn đề sẽ được giải quyết nhanh chóng, QSDĐ bị kê biên được giải tỏa. Người nhận thừa kế tiến hành các thủ tục đăng ký thừa kế QSDĐ bình thường. Nhưng nếu khơng thì mọi việc sẽ trở nên rắc rối khi thời gian tiến hành thủ tục nhận di sản khá lâu mà thời gian thi hành án thì hạn chế. Hơn nữa, thủ tục sẽ trở nên lòng vòng khi cuối cùng vẫn bán đấu giá QSDĐ bị kê biên nhưng dưới tên chủ thể được nhận thừa kế. Và trong trường hợp này, việc cho phép thừa kế QSDĐ cũng khơng có ý nghĩa, khơng đạt được bất cứ mục đích gì.
Do đó, QSDĐ trong trường hợp này không là đối tượng của quan hệ thừa kế nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể mà người chết có nghĩa vụ về tài sản, tránh tình trạng cố ý tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của NSDĐ. Có như vậy bản án, quyết định của Nhà nước mới có ý nghĩa, đảm bảo giá trị thi hành trên thực tế, hoạt động Tư pháp mới đạt được hiệu quả.
2.2.1.4. Điều kiện trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà Nhà nước cho phép NSDĐ thực hiện quyền của NSDĐ và phải thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước khi sử dụng, khai thác các lợi ích từ đất đai.
Với chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn (Điều 125, Điều 126 LĐĐ 2013). Theo đó, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được sử dụng ổn định lâu dài. Còn hạn mức sử dụng đất nơng nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng thống nhất là 50 năm, thời hạn này khuyến khích người nơng dân gắn bó hơn với các loại đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh và đảm bảo lợi ích cho người thân của họ trong quan hệ thừa kế.
Quy định thời hạn sử dụng đất là cách thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. Khi hết thời hạn sử dụng mà NSDĐ khơng được gia hạn thì QSDĐ sẽ bị Nhà nước thu hồi, lúc này, QSDĐ của NSDĐ chấm dứt. Và đương nhiên khi đó
36
họ khơng cịn là chủ thể có QSDĐ để có thể thực hiện được quyền thừa kế QSDĐ. Do đó, chỉ khi quyền QSDĐ cịn thời hạn sử dụng thì mới có thể để thừa. Ngồi ra, pháp luật cũng có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng, không được nhận chuyển nhượng với đối tượng đất đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ quy định tại Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ- CP.
Vì QSDĐ thừa kế phải cịn thời hạn sử dụng nên thời hạn cịn lại đó cũng chính là thời hạn được sử dụng đất của người nhận thừa kế. Thời hạn sử dụng đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến QSDĐ. Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất đó.